Hà Nội: Chung cư hạ nhiệt, đất nền có 'hút' dòng tiền?

Đất nền ven đô đang thu hút được dòng tiền của nhà đầu tư sau khi giá chung cư tăng phi mã.

Hút khách từ bất động sản ven đô

Theo Bộ Xây dựng, trong quý I/2024 lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ trên cả nước đạt 35.853 giao dịch, trong khi giao dịch đất nền lên tới 97.659 giao dịch. Số lượng giao dịch đất nền, căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ có xu hướng tăng so với quý IV/2023.

Nhưng trong bối cảnh khan hiếm nguồn cung căn hộ hiện nay, giá bán chung cư neo cao, có xu hướng thiết lập mặt bằng giá mới sau khi tăng nóng thì nhiều nhà đầu tư tại Hà Nội đang quay sang đầu tư đất nền, nhà thấp tầng.

Phân tích xu hướng chuyển dịch này, một số chuyên gia bất động sản cho rằng, trong bối cảnh lãi suất ngân hàng có xu hướng giảm, giá vàng vẫn chưa ổn định, thị trường chứng khoán có nhiều biến động thì giới đầu tư sẽ quay sang đầu tư bất động sản để cất giữ tài sản và nhà ở gắn liền với đất sẽ là lựa chọn của nhiều nhà đầu tư.

Và khi quỹ đất sạch tại vùng lõi nội đô Hà Nội ngày càng cạn kiệt thì thị trường nhà thấp tầng, liền kề, nhà riêng lẻ, đất nền các khu vực Hà Đông, Hoài Đức, Đông Anh đang trở thành lựa chọn của nhiều nhà đầu tư.

Trong đó, khu vực phía Tây Hà Nội với những ưu thế vượt trội về hạ tầng kết nối đang được giới đầu tư săn đón, tiếp tục trở thành điểm sáng, thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư.

Theo bà Lê Thị Bích Ngọc, Phó Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản Trường Sơn, nguyên nhân khiến bất động sản thấp tầng khu vực ven đô bỗng trở nên hút khách mạnh mẽ, dự báo sẽ còn tăng từ nay cho đến cuối năm là do chi phí đầu vào đầu tư phát triển dự án tăng mạnh.

Bởi khi Luật Đất đai 2024 dự kiến có hiệu lực trong thời gian tới chi phí giá đất sẽ sát hơn với giá thị trường, đẩy chi phí về tiền sử dụng đất của doanh nghiệp tăng cao.

Bên cạnh những yếu tố trên, bà Ngọc cũng cho biết, giá biệt thự, nhà liền kề Hà Nội tăng mạnh gần đây có sự đóng góp rất lớn của việc một lượng lớn các nhà đầu tư bất động sản đang tập trung tại thị trường này. Nhóm nhà đầu tư tại Hà Nội luôn có sự nhạy bén về thông tin và am hiểu thị trường.

Sau thời gian dài đi đầu tư khắp cả nước, gần đây họ đang dần rút về Hà Nội để tìm kiếm cơ hội. Sau khi chung cư không còn hấp dẫn, nhà đầu tư sẽ đổ sang phân khúc thấp tầng.

Thực tế, giá căn hộ chung cư bị đẩy cao khiến nhiều nhà đầu tư và cả người mua ở thực cũng “chùn tay”. Không ít người quyết định dừng việc mua bán căn hộ chung cư thời điểm này.

“Giá neo cao và nguồn cung căn hộ chung cư ở Hà Nội thời điểm này cũng khan hiếm. Các yếu tố trên khiến tôi ngán ngẩm không muốn đầu tư vào phân khúc bất động sản này”, anh Hoài Lam, một nhà đầu tư bất động sản ở Hà Nội cho biết.

Cẩn trọng bong bóng

Thị trường đất nền đang có xu hướng tăng trong thời gian gần đây. Báo cáo thị trường bất động sản quý I vừa qua và dự báo các quý tiếp theo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, nhiều khu vực quận, huyện ngoại thành Hà Nội đang có mức giá đất nền tăng đột biến, nhất là những lô đất đã tách thửa.

So với quý IV/2023, giá phân khúc đất nền tăng khoảng 5%, riêng thị trường ven Hà Nội và gắn liền khu công nghiệp có mức tăng 10 - 20%.

“Giá đất nền ở nhiều nơi đã ngừng giảm. Các sản phẩm đất nền giá dưới 2 tỷ đồng tại vùng ven trung tâm, tại các tỉnh, thành phố, có pháp lý đảm bảo, hạ tầng, tiện ích có sẵn, ghi nhận mức giá tăng lên tới 40% so với thời điểm thị trường khó khăn nhất”, trích báo cáo của VARS.

Đơn vị này cũng đưa ra cảnh báo, nhà đầu tư cần hết sức lưu ý trước khi “xuống tiền” mua đất nền thời điểm này, nên tìm hiểu kỹ mức giá phân khúc để tránh hình thành các cơn “sốt ảo”, gây nguy cơ mất an toàn, khi thị trường còn đang trong tiến trình hồi phục.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS cho biết, thời gian gần đây, khu vực ngoại thành cách trung tâm Hà Nội từ 15km trở ra, giao dịch đất nền rất hạn chế. Tuy nhiên, có những khu vực vùng ven Hà Nội phân khúc đất nền lại đang tăng “nóng”, tăng ảo.

Theo ông, hiện tượng trên là bất thường. Thậm chí, thị trường bất động sản nhiều khu vực vùng ven Hà Nội đang sôi động, nhưng người mua, bán không phải nhà đầu tư mà là những “màn kịch” do môi giới, nhà đầu tư tạo ra.

Nhận định về thị trường bất động sản năm nay, không ít chuyên gia cho rằng, “đất nền vẫn là vua” để đầu tư dài hạn. Những nhà đầu tư sẵn “vốn thịt” hoặc dùng đòn bẩy tài chính thấp có thể cân nhắc “xuống tiền”.

Dù nhận định đây là thời điểm thích hợp để cân nhắc “xuống tiền”, nhưng chuyên gia cũng khuyến cáo nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng để tránh rơi vào “bẫy” giảm giá.

Nhà đầu tư cá nhân trong thời điểm hiện tại là tránh mua đất nền theo thông tin quy hoạch vì có giá cao, lãi thấp và chậm. Nếu quyết định đổ tiền vào các khu có quy hoạch thì nên tính toán kỹ, chọn lựa vị trí có triển vọng thực thi cao, thanh khoản nhanh.

Đồng quan điểm, chuyên gia Lê Trần Phương cho rằng, người tiêu dùng nên xác định rõ mục đích của mình, nếu mua để ở thì có thể giao dịch khi tài chính cho phép để đáp ứng ngay các nhu cầu thiết thực về an cư lạc nghiệp.

“Chờ đợi có một mức giá rẻ để sở hữu tài sản bất động sản là một điều rất khó, vì nguồn cung chưa thể cải thiện nhanh chóng. Sắp tới khi Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi có hiệu lực, số lượng chủ đầu tư đáp ứng được yêu cầu để triển khai dự án sẽ còn giảm. Trong khi đó nhu cầu sở hữu nhà ở vẫn luôn hiện hữu, đặc biệt là ở các đô thị lớn”, ông Phương chia sẻ.

Đức Huy