Hà Nội ngày càng nhiều văn phòng hạng A

Nguồn cung văn phòng cho thuê ở Hà Nội tăng nhanh, nhiều dự án hạng A liên tiếp được bổ sung. Ảnh: Quỳnh Trang.

Thị trường văn phòng Hà Nội đang bước vào giai đoạn tăng tốc nguồn cung. Báo cáo mới nhất của CBRE cho thấy chỉ trong 6 tháng đầu năm, thị trường đã được bổ sung hơn 100.000 m2 sàn văn phòng mới từ 4 dự án, tương đương tổng nguồn cung của cả năm 2025 và gần bằng lượng nguồn cung bổ sung trong cả năm 2024.

Văn phòng mới tập trung ở Tây Hồ Tây

Đáng chú ý, phần lớn nguồn cung mới tập trung tại khu vực Tây Hồ Tây (Khu đô thị Starlake). Trong nửa đầu năm, 2 dự án Oriental Square và IFC Hanoi đã đi vào hoạt động, bổ sung hơn 73.000 m2 diện tích văn phòng cho thuê, nâng tổng nguồn cung văn phòng Hà Nội lên khoảng 1,96 triệu m2.

Bên cạnh đó, dự án văn phòng hạng A Parc Hanoi vừa được chủ đầu tư Indochina Kajima hoàn thành cất nóc và dự kiến đưa vào vận hành từ quý I/2027, cũng sẽ bổ sung thêm khoảng 45.000 m2 diện tích cho thuê cho thị trường Thủ đô.

Nguồn cung tăng mạnh diễn ra trong bối cảnh nhu cầu mở rộng hoạt động của doanh nghiệp vẫn duy trì tích cực. Theo Cục Thống kê, trong 5 tháng đầu năm nay, tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam đạt gần 25 tỷ USD, tăng 35% so với cùng kỳ; vốn FDI thực hiện tăng 10%. Cùng thời gian, số doanh nghiệp thành lập mới trên cả nước tăng 42%, riêng Hà Nội tăng 34%.

Theo các chuyên gia, đây là nền tảng quan trọng giúp thị trường văn phòng tiếp tục duy trì nhu cầu thuê, đặc biệt ở phân khúc hạng A - nơi khách thuê chủ yếu là các tập đoàn đa quốc gia, doanh nghiệp công nghệ, tài chính và các công ty có vốn đầu tư nước ngoài.

Cuộc đua giữ khách thuê ngày càng gay gắt

Tuy nhiên, nguồn cung gia tăng nhanh cũng đồng nghĩa cuộc cạnh tranh giữa các chủ đầu tư bước sang giai đoạn mới.

Theo CBRE, giá thuê văn phòng hạng A tại Hà Nội vẫn duy trì tương đối ổn định nhờ nhu cầu tích cực. Tuy nhiên, tỷ lệ trống được dự báo chịu áp lực khi hàng loạt dự án mới đồng loạt gia nhập thị trường.

"Một lượng lớn diện tích cùng lúc gia nhập thị trường khiến áp lực trong 3-6 tháng tới sẽ rất rõ nét. Không chỉ các dự án mới phải tìm khách thuê mà ngay cả các tòa nhà đã hoạt động nhiều năm cũng chịu sức ép giữ chân khách hiện hữu", bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội, nhận định.

Theo số liệu của đơn vị nghiên cứu, tổng diện tích văn phòng được hấp thụ trong nửa đầu năm nay đạt hơn 37.000 m2, cho thấy nhu cầu thuê vẫn duy trì ổn định. Tuy nhiên, con số này vẫn thấp hơn đáng kể so với lượng nguồn cung mới được bổ sung.

Hệ quả là tỷ lệ trống của văn phòng hạng A tăng lên 28,3%, cao hơn nhiều so với mức lý tưởng 10-15%. Ở phân khúc hạng B, tỷ lệ trống hiện ở mức 17,5%, dù đã cải thiện nhẹ so với quý trước.

Theo bà Nguyễn Hoài An, một tòa nhà văn phòng thường cần 3-5 năm để đạt tỷ lệ lấp đầy ổn định. Tuy nhiên, khi nguồn cung tăng nhanh, quá trình này sẽ kéo dài hơn và đòi hỏi các chủ đầu tư phải linh hoạt hơn trong chính sách cho thuê.

Thực tế, nhiều chủ đầu tư vẫn giữ mức giá niêm yết nhằm bảo toàn giá trị tài sản và định vị phân khúc cao cấp. Ngược lại, một số dự án lựa chọn giảm giá thuê thực tế, kéo dài thời gian miễn phí thuê hoặc đưa ra các chính sách ưu đãi để cải thiện tỷ lệ lấp đầy.

Dữ liệu của CBRE cho thấy giá thuê trung bình văn phòng hạng A tại Hà Nội hiện ở mức 29,5 USD/m2/tháng, giảm 1,2% so với quý trước và giảm 1,6% so với cùng kỳ năm trước, chủ yếu do chính sách giá cạnh tranh của các dự án mới. Trong khi đó, giá thuê văn phòng hạng B duy trì ở mức 14,8 USD/m2/tháng nhờ nguồn cung mới không quá lớn và tệp khách thuê ổn định hơn.

Bên cạnh giá cho thuê, chuyên gia CBRE cho rằng các chủ đầu tư hiện nay phải cạnh tranh nhiều hơn về chất lượng công trình. Các tiêu chuẩn như chứng nhận công trình xanh, hệ thống vận hành thông minh và hệ tiện ích phục vụ người sử dụng ngày càng trở thành yếu tố quan trọng trong quyết định thuê và gia hạn hợp đồng.

Những dự án gia nhập thị trường gần đây cũng cho thấy xu hướng này khi đều hướng tới các tiêu chuẩn phát triển bền vững và đầu tư nhiều hơn cho trải nghiệm của khách thuê.

Theo CBRE, trong khoảng 2 năm tới, Hà Nội dự kiến tiếp tục đón thêm hơn 200.000 m2 văn phòng hạng A mới, cao hơn đáng kể so với khoảng 160.000 m2 dự kiến bổ sung tại TP.HCM. Nguồn cung gia tăng sẽ giúp doanh nghiệp có thêm nhiều lựa chọn, đồng thời buộc các chủ đầu tư phải cạnh tranh toàn diện hơn, từ chất lượng công trình, dịch vụ quản lý đến chính sách cho thuê để thu hút và giữ chân khách hàng.