Hà Nội 'tuyệt chủng' nhà ở vừa túi tiền

Tại Hà Nội, vắng bóng phân khúc căn hộ chung cư vừa túi tiền. Ảnh: VH

Tại Hà Nội, trong vòng 3 năm trở lại đây, các dự án chung cư mới mở bán tập trung tại phía Đông (giáp tỉnh Hưng Yên) và phía Tây, phía Bắc. Nằm đầu đường cao tốc Hà Nội- Hải Phòng, chuỗi khu đô thị mang thương hiệu bất động sản hàng đầu Việt Nam đổ bộ với diện tích hơn 1.000 ha nhưng tại đây dù xa trung tâm cũng toàn các phân khúc cao cấp (hạng A) đổ bộ.

Tương tự, tại phía Tây, sát đại lộ Thăng Long là các tổ hợp chung cư của nhiều nhà đầu tư mang thương hiệu lớn của ngành bất động sản nhưng trong vòng 5 năm trở lại đây, phân khúc chung cư hạng C (nhà bình dân, vừa túi tiền) hầu như vắng bóng.

Bà Cao Thị Thanh Hương - Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Việt Nam nhận định, thị trường nhà ở đang chứng kiến sự thiếu hụt nghiêm trọng phân khúc nhà ở vừa túi tiền (hạng C) sau nhiều năm dịch chuyển cơ cấu nguồn cung. Tại TP Hồ Chí Minh, căn hộ hạng C chỉ chiếm khoảng 29% nguồn cung sơ cấp trong quý I/2026, trong khi tại Hà Nội không có dự án hạng C mới nào được mở bán trong cùng kỳ.

Diễn biến giá bán cũng cho thấy sự chênh lệch ngày càng lớn giữa hai thị trường trọng điểm. Giá căn hộ tại Hà Nội tăng mạnh từ năm 2024 và hiện đã vượt tốc độ tăng trưởng của TPHCM. Trong quý I/2026, giá sơ cấp trung bình tại Hà Nội đạt khoảng 100 triệu đồng/m2, cao hơn mức khoảng 91 triệu đồng/m2 tại TPHCM.

Về nguồn cung, Hà Nội ghi nhận khoảng 11.200 căn hộ sơ cấp, cao hơn đáng kể so với khoảng 4.700 căn tại TP Hồ Chí Minh. Lượng giao dịch tại Hà Nội đạt khoảng 4.800 căn, cao hơn gần gấp đôi so với TP Hồ Chí Minh. Tuy nhiên tỷ lệ hấp thụ khu vực Hà Nội chỉ đạt 43%, trong khi TP Hồ Chí Minh đạt khoảng 1.900 căn và tỷ lệ hấp thụ 40%. Savills cho biết, xu hướng dịch chuyển nguồn cung sang các đô thị vệ tinh đang ngày càng rõ nét do mặt bằng giá tại các thành phố lớn neo cao.

Theo chuyên gia, Hà Nội trong vòng 3 năm trở lại đây chỉ tập trung vào hai phân khúc chung cư là chung cư cao cấp với lượng sản phẩm mỗi năm hàng chục nghìn căn và nhà ở xã hội giá rẻ nhưng nguồn cung hạn chế. Với nhà ở xã hội, dù các chủ đầu tư được ưu đãi về thuế, phí nhiều nhưng bị khống chế giá bán. Tuy vậy, số lượng dự án nhà ở xã hội chưa bao giờ tiệm cận được so với nhu cầu khổng lồ về nhà ở tại Thủ Đô.

Một phân khúc nằm giữa cao cấp và nhà ở xã hội là nhà ở vừa túi tiền được nhắc tới nhiều nhưng hoàn toàn vắng bóng.

Giải thích lý do thị trường chứng kiến toàn các dự án cao cấp mở bán, giới chuyên gia bất động sản cho rằng, các đơn vị tập trung làm nhà ở cao cấp hạng sang, cao cấp bởi nhiều lý do. Trong đó quan trọng nhất là tối ưu lợi nhuận khi chi phí đầu tư dự án, nhất là giá đất đã gia tăng. Cùng với đó, cuộc chơi trên thị trường nhà ở hiện nay cũng chỉ nằm trong tay vài doanh nghiệp bất động sản lớn, giàu tiềm lực, không còn đa dạng chủ đầu tư như trước năm 2020.

TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV - thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia cho rằng, trong tổng thể phát triển thị trường bất động sản cần ưu tiên phát triển phân khúc nhà ở trung cấp phù hợp với thu nhập hiện nay của người dân.

Theo ông Lực, thị trường bất động sản hiện nay đang tồn tại một khoảng trống lớn ở phân khúc nhà ở dành cho nhóm người có thu nhập trung bình từ 20 - 40 triệu đồng/tháng. Đây là nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực rất lớn nhưng lại đang ở thế lưng chừng. Họ không đủ khả năng tiếp cận các sản phẩm cao cấp, nhưng cũng không đủ điều kiện để mua nhà ở xã hội. Trong khi đó, nguồn cung phù hợp với khả năng chi trả của nhóm này trên thị trường rất hạn chế.

Vì vậy, ông Lực đề xuất, cần phát triển các dự án với diện tích căn hộ khoảng 70 - 100 m2, giá dao động từ 3 - 7 tỷ đồng/căn (tùy từng địa phương), phù hợp cho người có thu nhập từ 20 - 40 triệu đồng/tháng.

Tuy nhiên, để phát triển được phân khúc này, ông Lực nhấn mạnh cần tháo gỡ điểm nghẽn lớn nhất hiện nay là thủ tục pháp lý và quy trình cấp phép dự án. Quá trình triển khai dự án vẫn còn kéo dài, nhiều thủ tục chồng chéo khiến doanh nghiệp mất nhiều thời gian và chi phí, từ đó đẩy giá thành sản phẩm tăng lên.

“Muốn tăng nguồn cung và kéo giảm giá nhà, trước hết phải cải thiện quy trình cấp phép, đơn giản hóa thủ tục hành chính và rút ngắn thời gian triển khai dự án”, ông Lực nói.