Hà Nội: Tỷ lệ hấp thụ căn hộ chung cư vẫn cao dù giá bán 'leo thang'

Toàn cảnh sự kiện. Ảnh: Thu Thảo/Mekong ASEAN.

Giá bán căn hộ chung cư cao cấp tăng 33% so với cùng kỳ

Tại sự kiện công bố báo cáo tiêu điểm thị trường bất động sản Hà Nội quý 2 năm 2025 diễn ra sáng ngày 10/7, đại diện CBRE Việt Nam cho biết, trong quý 2/2025, thị trường căn hộ tại Hà Nội ghi nhận gần 6.850 căn mở bán mới, tăng gần gấp đôi so với quý trước.

Tính chung 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung mở bán mới đạt hơn 10.760 căn, là mức mở bán cao thứ 2 trong vòng 5 năm trở lại đây, chỉ sau nửa đầu năm 2024.

Đặc biệt, báo cáo của CBRE cũng chỉ ra, toàn bộ các dự án mở bán trong quý này đều thuộc phân khúc cao cấp trở lên, với giá chào bán sơ cấp trung bình trên 70 triệu đồng/m2 thông thủy (chưa bao gồm VAT, kinh phí bảo trì và chiết khấu).

Do cơ cấu nguồn cung mới quý này tập trung vào phân khúc cao cấp, giá bán sơ cấp trung bình tại thời điểm cuối quý 2/2025 đạt khoảng 79 triệu đồng/m2 thông thủy, tăng 6% theo quý và 33% so với cùng kỳ năm trước.

Một số khu vực như Hà Đông, Hoàng Mai,... vốn là những khu vực trước đây có mức giá phổ biến 40-50 triệu đồng/m2 thông thủy, nay đã ghi nhận các dự án mới chào bán trên 70 triệu đồng/m2.

Mặt khác, giá bán thứ cấp có xu hướng ổn định hơn, với mức trung bình toàn thị trường đạt 50 triệu đồng/m2, tăng nhẹ 1% theo quý và 15% theo năm, thấp hơn đáng kể so với mức tăng 26% theo năm ghi nhận vào cuối năm 2024.

Về thanh khoản, CBRE thông tin, tổng lượng giao dịch trên thị trường sơ cấp trong quý 2/2025 đạt gần 5.180 căn hộ, nâng tổng số căn bán được trong nửa đầu năm lên khoảng 9.130 căn, tăng 31% so với quý đầu năm nhưng giảm 27% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ trung bình trong quý đầu mở bán của các dự án mới đạt khoảng 60%, giảm nhẹ so với mức 70% của năm 2024.

CBRE dự báo, năm 2025 sẽ là giai đoạn sôi động của các chủ đầu tư khi hàng loạt dự án đang trong quá trình hoàn tất thủ tục để ra hàng, đặc biệt tại khu vực phía Bắc và phía Đông Hà Nội. Việc triển khai các cây cầu mới vượt sông Hồng như Tứ Liên, Trần Hưng Đạo và Ngọc Hồi đang tạo lực đẩy lớn cho hoạt động mở bán.

Bên cạnh đó, nhiều dự án từng "đóng băng" tại các quận nội thành như Cầu Giấy, Tây Hồ, Hoàng Mai, Long Biên đang được tháo gỡ pháp lý và dự kiến tái khởi động trong nửa cuối năm, giúp tăng thêm lựa chọn cho người mua. Tổng nguồn cung mở bán mới cả năm được kỳ vọng đạt khoảng 31.000 căn, tương đương hoặc vượt mức của năm 2024.

“Thực tế, trong ngắn hạn, phần lớn những dự án sắp mở bán đều thuộc phân khúc cao cấp hoặc cận cao cấp, do nằm tại khu vực gần trung tâm với chi phí đầu tư cao. Điều này khiến nguồn cung căn hộ nửa cuối năm 2025 tiếp tục nghiêng về phân khúc trung – cận cao cấp, nhưng lại thiếu hụt sản phẩm phù hợp cho người có thu nhập trung bình – thấp. Đây là một khoảng trống của thị trường đòi hỏi nhiều giải pháp mang tính dài hạn về quy hoạch, chính sách hỗ trợ và phát triển nhà ở vừa túi tiền để đáp ứng đúng nhu cầu ở thực”

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao Chi nhánh CBRE Việt Nam tại Hà Nội

Nhà thấp tầng có dấu hiệu khởi sắc nhưng chưa hoàn toàn phục hồi

Cũng theo báo cáo của CBRE, trong quý 2/2025, thị trường Hà Nội ghi nhận hơn 1.000 căn nhà thấp tầng được mở bán, giảm 32% so với quý trước nhưng cao gấp 5 lần so với cùng kỳ năm 2024. Lũy kế 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung nhà thấp tầng mới đạt hơn 2.500 căn, tăng gấp gần 9 lần so với cùng kỳ năm ngoái, dù vẫn chưa bằng một nửa con số của nửa cuối năm 2024.

Dù số lượng căn mở bán giảm, số lượng dự án lại tăng, với 5 dự án mới triển khai tại các khu vực đa dạng hơn như Tây Hồ, Long Biên, Gia Lâm và Đan Phượng. Điều này phản ánh xu hướng mở rộng không gian phát triển và sự gia nhập của nhiều chủ đầu tư mới.

Giá bán sơ cấp tiếp tục xu hướng tăng, với mức trung bình đạt khoảng 230 triệu đồng/m2 đất (chưa gồm VAT, kinh phí bảo trì và chiết khấu), nhích nhẹ 1,5% so với quý trước. Việc xuất hiện thêm các dự án có vị trí gần trung tâm góp phần kéo mặt bằng giá lên cao, với nhiều sản phẩm được chào bán trên 200 triệu đồng/m2.

Về thanh khoản, quý 2/2025 ghi nhận hơn 2.600 giao dịch nhà thấp tầng, vượt lượng cung mở bán mới trong cùng kỳ. Diễn biến này cho thấy nhu cầu đối với bất động sản gắn liền với đất vẫn duy trì ổn định và tiếp tục được người mua ưa chuộng.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc chi nhánh CBRE Hà Nội cho biết, đối với nhà ở thấp tầng, dự kiến cả năm 2025, tổng nguồn cung mở bán tại Hà Nội đạt hơn 6.300 căn; riêng nửa cuối năm đóng góp gần 3.800 căn. Đặc biệt, một số dự án thấp tầng từng tạm dừng triển khai đang được tái khởi động và chuẩn bị mở bán giai đoạn tiếp theo, cho thấy niềm tin của chủ đầu tư vào triển vọng thị trường và kỳ vọng vào lực cầu trong thời gian tới.

Thu Thảo