Hai 'món nợ' khiến chủ tịch Long Giang Land trăn trở

Hai 'món nợ' với cổ đông và nhân viên

Không còn là phần trình bày khô cứng về kế hoạch doanh thu, lợi nhuận hay tiến độ dự án, phần đối thoại tại đại hội đồng cổ đông thường niên năm nay của Công ty CP Đầu tư và phát triển đô thị Long Giang (Long Giang Land) mang nhiều màu sắc “trải lòng”. Lãnh đạo doanh nghiệp không né tránh những tồn đọng đeo đẳng, thậm chí thừa nhận hai 'món nợ', không chỉ với cổ đông mà còn với chính cả đội ngũ nhân viên.

“Có những cổ đông đã chờ đợi rất lâu mà chưa được hưởng thành quả tương xứng. Còn với cán bộ nhân viên, đó là lời hứa chưa thực hiện về môi trường làm việc tốt nhất ngành", ông Lê Hà Giang, Chủ tịch HĐQT Long Giang Land, chia sẻ tại đại hội vừa diễn ra.

Trong suốt đại hội, cụm từ “hai món nợ” được ông Giang nhắc lại không dưới năm lần, như một cách bộc lộ sự trăn trở trước áp lực và kỳ vọng ngày càng lớn từ cổ đông, bao gồm cả những cán bộ nhân viên đã và đang gắn bó với Long Giang Land qua nhiều năm doanh nghiệp đối mặt với giá cổ phiếu đi xuống và kết quả kinh doanh chưa đạt kỳ vọng.

Đáng chú ý, trong số các cổ đông ấy có những người từng giữ vai trò tại HĐQT, là “chiến hữu” thân thiết của ông Giang. Họ đã đồng hành cùng ông gây dựng Long Giang Land trở thành một nhà thầu dân dụng có tiếng, trước khi doanh nghiệp chuyển hướng sang lĩnh vực bất động sản từ năm 2016.

Từ thời hoàng kim đến giá trị bị 'đóng băng'

Sau khi lấn sân sang bất động sản, Long Giang Land định vị Rivera Park như một thương hiệu mang bản sắc riêng ở phân khúc cao cấp. Các dự án được phát triển dựa trên năm tiêu chí cốt lõi: vị trí đắc địa, thiết kế hiện đại, vật liệu – thiết bị cao cấp, hệ thống tiện ích đồng bộ và dịch vụ hoàn thiện.

Bên cạnh đó, nền tảng là một nhà thầu xây dựng có tiếng cũng trở thành “bảo chứng” cho chất lượng các dự án mang thương hiệu Rivera.

Thời điểm khởi đầu, ban lãnh đạo doanh nghiệp tỏ ra khá tự tin khi dự báo hai dự án Rivera đầu tay sẽ mang lại doanh thu 2.700-2.800 tỷ đồng mỗi năm và lợi nhuận trước thuế khoảng 100 tỷ đồng trong giai đoạn 2017-2019.

Thực tế, giai đoạn 2017-2019 ghi nhận bước tăng trưởng đáng kể của Long Giang Land, chủ yếu đến từ hai dự án Rivera Park ở Hà Nội và TP.HCM. Trong giai đoạn này, hai dự án này đóng góp doanh thu khoảng 800-1.200 tỷ đồng mỗi năm, đồng thời được khách hàng đánh giá cao về chất lượng, duy trì vị thế nổi bật tại khu vực quận Thanh Xuân cũ của Hà Nội và quận 10 cũ của TP.HCM cho đến nay.

Dự án căn hộ Rivera Park được đánh giá cao về chất lượng. Ảnh:DNCC

Tuy nhiên, giấc mơ vươn tầm đã bị chặn lại sau đó, bởi từ năm 2020, do ảnh hưởng của dịch Covid-19 cộng hưởng với khó khăn chung của thị trường tài chính - bất động sản, tình hình kinh doanh của Long Giang Land bắt đầu sa sút khi cả hai trụ cột xây lắp và bất động sản đều sụt giảm.

Từ mức doanh thu thuần gần 1.300 tỷ đồng vào năm 2019, giai đoạn 2020 - 2025 chứng kiến sự trồi sụt của doanh nghiệp với đỉnh điểm khoản lỗ hơn 55,5 tỷ đồng vào năm 2024.

Năm 2025, doanh thu thuần của doanh nghiệp chỉ đạt xấp xỉ 50 tỷ đồng, mức thấp nhất trong gần một thập kỷ, trong khi phần lợi nhuận sau thuế đạt hơn 20 tỷ đồng ghi nhận được chủ yếu đến từ hoạt động tài chính chứ chưa phản ánh sự phục hồi của mảng kinh doanh cốt lõi.

Chính vì vậy, thay vì vẽ một bức tranh tăng trưởng quá sáng màu, Chủ tịch Long Giang Land Lê Hà Giang lựa chọn một cách nói thực tế hơn khi nhìn thẳng vào “quá khứ”. Theo ông Giang, “quá khứ” ở đây không chỉ là những con số lợi nhuận thấp hay giá cổ phiếu suy giảm, mà là hàng loạt tồn đọng kéo dài suốt nhiều năm.

Ông nhìn nhận đây chính là hai món nợ lớn nhất với "nhân viên" và "cổ đông" khi chưa hoàn thành lời hứa chuyển hóa thành lợi ích tài chính hữu hình về thu nhập cho cán bộ nhân viên và lợi ích cho cổ đông nhà đầu tư mà ông Giang đau đáu.

Điều đáng nói, trong những lúc khó khăn nhất, việc chưa làm tốt công tác minh bạch thông tin và quan hệ cổ đông khiến khoảng cách giữa giá trị tài sản thực và giá trị thị trường ngày càng bị kéo giãn.

Trên sổ sách, Long Giang Land không phải là doanh nghiệp không có tài sản, ông Giang nói. Sau gần một thập kỷ phát triển bất động sản, công ty vẫn đang nắm giữ nhiều dự án, nhiều khoản đầu tư đất đai và các tài sản dở dang có giá trị lớn, thậm chí cho tới nay, hầu hết tài sản đều gấp đôi giá trị.

Tuy nhiên, trong mắt cổ đông và nhà đầu tư bên ngoài, những tài sản đó suốt nhiều năm qua chưa được chuyển hóa thành doanh thu và lợi nhuận, càng chưa được phản ánh vào giá cổ phiếu. Chính sự “đóng băng giá trị” này khiến niềm tin cổ đông bị bào mòn mạnh hơn cả sự suy giảm về con số lợi nhuận.

Khác với các kỳ đại hội trước, Chủ tịch Long Giang Land Lê Hà Giang đã dành phần lớn thời gian để thẳng thắn chia sẻ về câu chuyện “dọn dẹp quá khứ” để hướng tới tương lai.

“Dọn dẹp quá khứ” để hướng tới tương lai

“Không dọn dẹp quá khứ thì không thể nói chuyện tương lai”, ông Giang nhấn mạnh như một thông điệp xuyên suốt cho năm 2026 và mong mọi vấn đề cổ đông có thể chia sẻ hết tại đại hội cũng như trao đổi thẳng thắn trực tiếp với ông Giang qua bộ phận quan hệ nhà đầu tư, được thành lập và ra mắt tại chính đại hội.

Trong giai đoạn mới, Long Giang Land sẽ không ngần ngại công bố thông tin mọi vấn đề với các cổ đông và nhà đầu tư, qua đó tạo dựng hình ảnh một doanh nghiệp minh bạch hơn, chủ động hơn và sẵn sàng đối diện với các tồn tại.

Tại đại hội, một cổ đông sở hữu hơn 1 triệu cổ phiếu đã thẳng thắng chất vấn ban lãnh đạo doanh nghiệp về những tài sản đang được sử dụng thế nào và bao giờ mới mang lại hiệu quả thực tế.

Không né tránh, ông Giang cũng thẳng thắn thừa nhận, Long Giang Land nhiều năm qua chưa làm tốt công tác quan hệ nhà đầu tư, chưa truyền tải được đầy đủ với cổ đông rằng tài sản doanh nghiệp vẫn còn đó, giá trị các dự án không mất đi, nhưng bị mắc kẹt bởi các nút thắt pháp lý, thủ tục và dòng tiền.

Theo ông Giang, nếu trước đây Long Giang Land chủ yếu tập trung xử lý nội bộ, lo xoay xở dòng tiền và giải quyết từng điểm nghẽn dự án nên chưa dành đủ nguồn lực cho công tác quan hệ cổ đông, thì từ năm 2026, doanh nghiệp buộc phải thay đổi tư duy: không chỉ làm được việc mà còn phải làm cho cổ đông hiểu doanh nghiệp đang làm gì, tài sản đang ở đâu và tiến độ xử lý từng tồn đọng đến mức nào.

Chính vì vậy, việc ra mắt bộ phận quan hệ nhà đầu tư ngay tại đại hội không chỉ mang tính hình thức truyền thông, mà được xem như một mắt xích trong kế hoạch “trả món nợ niềm tin”.

Ban lãnh đạo Long Giang Land cho biết mọi thắc mắc của cổ đông từ nay sẽ được tiếp nhận thường xuyên, cập nhật liên tục và phản hồi trực tiếp thay vì để tình trạng thiếu thông tin kéo dài dẫn tới những đồn đoán tiêu cực trên thị trường.

Đây là bước đi khá đáng chú ý trong bối cảnh bản thân ông Giang cũng thừa nhận một thực tế rằng giá cổ phiếu thấp không chỉ vì kết quả kinh doanh sa sút, mà còn vì thị trường không được cung cấp đầy đủ dữ liệu để nhìn thấy giá trị tài sản thực của doanh nghiệp.

Kế hoạch mục tiêu 2026 - 2030

Mặc dù còn nhiều khó khăn, nhưng theo chia sẻ của người đứng đầu Long Giang Land, điểm tích cực đầu tiên đã thực sự xuất hiện khi tới tháng 8/2025, UBND TP.HCM phê duyệt giá trị quyết toán gần 290 tỷ đồng cho phần lô C dự án Thành Thái.

Theo ban lãnh đạo Long Giang Land, nút thắt tài chính quan trọng nhất bắt đầu được tháo gỡ đã mở ra khả năng thu hồi một lượng tiền đáng kể về cho doanh nghiệp sau nhiều năm bị “chôn vốn”.

Chính vì vậy, tại đại hội năm nay, ông Giang cho biết Long Giang Land dự kiến thông qua kế hoạch chia cổ tức tiền mặt 12% cho năm 2025 và thực hiện trong năm 2026 như một bước đi mang tính “trả nợ” đầu tiên với cổ đông.

Theo ông Giang, với các khoản thu dự kiến 300–400 tỷ đồng từ việc xử lý những nút thắt tài sản trong thời gian tới, công ty hoàn toàn có cơ sở để vừa thanh toán dứt điểm nghĩa vụ thuế tồn đọng, vừa thực hiện chi trả cổ tức bằng tiền mặt.

“Cổ đông đã đồng hành quá lâu và điều họ cần lúc này là tiền thật. Vì vậy, chia cổ tức bằng cổ phiếu trong bối cảnh này là không công bằng với cổ đông”, ông Giang nhấn mạnh, đồng thời cho biết đây là cách ban lãnh đạo muốn tri ân những cổ đông đã kiên trì đi cùng doanh nghiệp trong suốt giai đoạn khó khăn nhất.

Một tín hiệu tích cực khác với Long Giang Land được ông Giang tiết lộ tại đại hội là đang đàm phán về việc chuyển nhượng phần vốn góp của công ty tại dự án Việt Hưng ở Hà Nội. Đây là dự án được Long Giang Land đầu tư vào trong nhiều năm, đã bỏ vào đó rất nhiều nguồn lực tài chính, công sức pháp lý và thời gian theo đuổi thủ tục.

Do dự án có tính chất pháp lý khá phức tạp nên việc tìm kiếm một đối tác vừa có nhu cầu thật, vừa có năng lực tài chính, vừa chấp nhận được phương án hợp tác của Long Giang Land không hề đơn giản.

Hiện nay, Long Giang Land đang cùng đối tác tham gia dự án đàm phán để chuyển nhượng dự án này nhưng công ty chưa thể công bố ngay các điều khoản cụ thể trước khi thỏa thuận chuyển nhượng được ký kết chính thức.

Tuy nhiên, ông Giang cũng đã tiết lộ mức giá chuyển nhượng dự án dự kiến sẽ không thấp hơn 2,5 lần mức đầu tư ban đầu, qua đó đảm bảo lợi ích dài hạn cho Long Giang Land.

Cổ đông đã đồng hành quá lâu và điều họ cần lúc này là tiền thật. Vì vậy, chia cổ tức bằng cổ phiếu trong bối cảnh này là không công bằng với cổ đông.

Ông Lê Hà Giang

Chủ tịch HĐQT Long Giang Land

Ở các dự án khác, Long Giang Land cho biết đã hoàn thành các thủ tục pháp lý và chính thức khởi công Rivera Park Cần Thơ vào cuối tháng 3/2026. Công ty cũng đang đàm phán để nhận chuyển nhượng 100% phần vốn góp của công ty TNHH MTV Đầu tư ĐP. Pháp nhân này hiện có hợp đồng hợp tác kinh doanh một dự án tòa nhà hỗn hợp dịch vụ, thương mại, văn phòng và nhà ở chung cư tại Hà Nội.

Để có nguồn vốn triển khai hai dự án này, Long Giang Land có kế hoạch tăng vốn điều lệ từ 515 tỷ đồng lên 1.030 tỷ đồng thông qua việc chào bán cho cổ đông hiện hữu 51,5 triệu cổ phiếu, tỷ lệ thực hiện quyền 1:1. Giá chào bán dự kiến không thấp hơn 10.000 đồng/cổ phiếu, dựa trên căn cứ giá trị sổ sách cổ phiếu tại thời điểm cuối năm 2025 là 13.544 đồng/cổ phiếu.

Năm 2026 cũng được xác định là năm bản lề, mở đầu cho chiến lược phát triển giai đoạn 2026-2030. Tại đại hội, cổ đông đã thông qua kế hoạch sản xuất - kinh doanh với chỉ tiêu doanh thu dự kiến 580 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 50 tỷ đồng.

Đối với chiến lược phát triển giai đoạn 2026-2030, ông Giang cho biết, Long Giang Land hướng đến mục tiêu nằm trong top doanh nghiệp bất động sản quy mô vừa, quản trị tốt tài chính và an toàn.

“Chúng tôi không làm lớn, làm quy mô vừa nhưng phải nằm trong top các doanh nghiệp bất động sản uy tín nhất”, Chủ tịch Long Giang Land khẳng định.

Đồng thời, ông Giang nhấn mạnh Long Giang Land hướng đến duy trì vị thế doanh nghiệp niêm yết minh bạch, ổn định, tăng trưởng dài hạn. Doanh nghiệp đặt mục tiêu đến năm 2030 đạt quy mô vốn điều lệ 3.000 tỷ đồng, vốn hóa 5.000 tỷ đồng, doanh thu mỗi trên 5.000 tỷ đồng và lợi nhuận trên 500 tỷ đồng.