Hạn chế đầu tư dàn trải, tránh tình trạng 'ôm đất' chờ thời

Chính phủ siết chặt hình thức huy động vốn bất động sản thông qua phát hành trái phiếu

Việc siết chặt phát hành trái phiếu DN BĐS khiến DN tập trung vào dự án, tránh tình trạng “ôm đất” chờ thời. Ảnh: G.B

Tiềm ẩn rủi ro

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, trong năm 2021, các DN trong lĩnh vực BĐS đã phát hành 214.440 tỷ đồng trái phiếu, tương đương hơn 9 tỷ USD (gấp 3 lần so với năm 2020 là 71.000 tỷ đồng); lãi suất phát hành dao động trong khoảng 8%-13%/năm. Tổng giá trị phát hành của nhóm DN BĐS chiếm 36% tổng giá trị phát hành trái phiếu DN. Trong đó, có khoảng có khoảng 29% giá trị trái phiếu phát hành không có tài sản đảm bảo hoặc bảo đảm bằng cổ phiếu.

Thống kê của Công ty chứng khoán SSI cho thấy, trong quý III/2021, các DN bất động sản dẫn đầu thị trường trái phiếu khi phát hành tới 85.500 tỷ đồng. Tính chung cả 3 quý vừa qua thì con số phát hành này lên tới 201.000 tỷ đồng trái phiếu với lãi suất bình quân 10,36%/năm, kỳ hạn bình quân ở mức 3,8 năm. Theo số liệu của Hiệp hội Trái phiếu Việt Nam (VBMA), trong tháng 1-2022, BĐS và xây dựng hiện là hai nhóm ngành phát hành khối lượng trái phiếu lớn nhất với giá trị lần lượt đạt 14.470 tỷ đồng và 7.130 tỷ đồng, chiếm 55,8% và 27,5% tổng giá trị phát hành của tháng.

Việc nhiều DN kinh doanh BĐS chuyển sang thực hiện huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu, lượng phát hành với quy mô lớn, lãi suất cao, không có tài sản bảo đảm sẽ tiềm ẩn rủi ro cho thị trường. Các đơn vị nghiên cứu thị trường cũng đưa ra cảnh báo đổ vỡ đối với dòng trái phiếu không đảm bảo. Báo cáo thời điểm cuối năm 2021 của FinnGroup nhận định, các DN bất động sản chưa niêm yết phát hành trái phiếu có năng lực trả nợ vay ở mức báo động, năng lực trả nợ rất yếu.

Liên quan đến vấn đề này, ngày 03-12-2021 Thủ tướng Chính phủ đã có Công điện số 8857/CĐ-VPCP yêu cầu Bộ Tài chính kiểm tra và rà soát việc phát hành trái phiếu DN nhằm tránh những tiềm ẩn, rủi ro về việc huy động vốn qua kênh phát hành trái phiếu DN. Cùng với đó, Thủ tướng yêu cầu Bộ Tài chính tiến hành thanh, kiểm tra việc phát hành, sử dụng vốn thu được từ trái phiếu DN, nhất là trái phiếu riêng lẻ của các DN BĐS cũng như ngân hàng có liên quan tới DN BĐS. Bên cạnh đó là thanh, kiểm tra các DN có kết quả kinh doanh thua lỗ và phát hành trái phiếu không có tài sản đảm bảo.

Thực tế cho thấy, việc mua trái phiếu DN BĐS cũng là cách mà các ngân hàng "lách" quy định siết cho vay vào lĩnh vực nhiều rủi ro để bơm vốn cho DN BĐS. Cũng tại Công điện số 8857, Thủ tướng Phạm Minh Chính yêu cầu Ngân hàng Nhà nước phối hợp cùng Bộ Tài chính kiểm tra, thanh tra việc đầu tư trái phiếu DN của các ngân hàng; cảnh báo rủi ro, đảm bảo an toàn hệ thống tín dụng. Còn Bộ Công an nắm bắt tình hình, tiếp nhận thông tin, vụ việc có dấu hiệu vi phạm pháp luật trong đầu tư, phát hành trái phiếu DN.

Siết chặt để minh bạch hơn thị trường BĐS

Chuyên gia kinh tế Vũ Văn Mạnh phân tích, động thái trên của Chính phủ đã rung lên hồi chuông cảnh báo về tình trạng "bong bóng" trái phiếu của DN trong lĩnh vực BĐS. Quy định siết phát hành trái phiếu DN BĐS chính là biện pháp đảm bảo an toàn hệ thống tài chính quốc gia, đồng thời minh bạch hơn thị trường BĐS và ngăn chặn bẫy tín dụng khi các nhà phát hành trái phiếu mất khả năng trả nợ.

Trước đây, phát hành trái phiếu để bổ sung nguồn vốn lưu động cho DN, sau đó dùng vốn để đầu tư xây dựng vào dự án. Hiện tại, DN sẽ chỉ còn nguồn vốn huy động từ khách hàng là quan trọng nhất. Qua đó buộc DN tập trung vào các dự án khả thi nhất, sớm đưa sản phẩm ra thị trường thì mới có thể huy động vốn từ khách hàng. Khi nguồn cung tăng lên thì giá BĐS sẽ ổn định thay vì tăng nóng như thời gian qua.

Để quản lý hoạt động phát hành trái phiếu tốt hơn, Chuyên gia kinh tế Vũ Văn Mạnh đưa ra dẫn chứng, quy định chỉ nêu sau khi phát hành trái phếu các DN phải báo cáo việc sử dụng vốn như thế nào, có đúng với thông tin đã công bố hay không? Nhưng trên thực tế, việc báo cáo là của DN, thực hiện đúng hay không thì có lẽ không ai biết. Đây chính bất cập trong hoạt động phát hành trái phiếu hiện nay, có tác động rất lớn đến số đông.

Để quản lý tốt hơn thị trường BĐS, mới đây trong báo cáo được Bộ Xây dựng gửi tới Chính phủ nhấn mạnh tới việc cần tổ chức lập phê duyệt, công khai thông tin quy hoạch xây dựng, danh mục, tiến độ triển khai các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, các dự án bất động sản đặc biệt là các dự án lớn và việc sáp nhập, thành lập, nâng cấp đơn vị hành chính tại địa phương để minh bạch thông tin, ngăn chặn hiện tượng tung tin đồn thổi, đầu cơ nhằm đẩy giá để trục lợi bất hợp pháp. Có biện pháp quản lý, ngăn chặn việc chia tách, "phân lô, bán nền" tại các khu vực chưa được phép đầu tư, thiếu hệ thống hạ tầng; tăng cường kiểm soát hoạt động của các sàn giao dịch BĐS, các tổ chức, cá nhân hành nghề môi giới BĐS; chấn chỉnh hành vi mua bán trao tay nhiều lần, "thổi giá" gây nhiễu loạn thông tin thị trường BĐS.

Cần tăng cường công tác quản lý, giám sát, kiểm tra và thanh tra đồng thời xử lý nghiêm với các trường hợp môi giới, mua bán BĐS, dự án BĐS, quyền sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai, về kinh doanh BĐS và pháp luật có liên quan (nếu có). Đặc biệt, tăng cường kiểm soát chặt chẽ, xử lý nghiêm trường hợp kinh doanh BĐS không đúng quy định, không đủ hồ sơ pháp lý, không đủ điều kiện kinh doanh. Rà soát công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn đảm bảo đúng pháp luật, công khai, minh bạch; kịp thời phát hiện, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm các quy định pháp luật trong đấu giá đất, ngăn chặn hành vi lợi dụng đấu giá để gây nhiễu loạn thị trường, trục lợi…

Để ngăn chặn tình trạng huy động trái phiếu DN không có tài sản đảm bảo có nguy cơ “tăng nóng”, Bộ trưởng Bộ Tài chính đã yêu cầu Ủy ban chứng khoán Nhà nước, Vụ Tài chính ngân hàng, Thanh tra Bộ,... giám sát lại việc phát hành thời gian qua. Trong khi đó, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành thông tư siết lại việc các ngân hàng mua bán trái phiếu DN.

Gia Bảo