Hành vi thao túng thị trường bất động sản nguy hiểm không kém hành vi thao túng trong thị trường chứng khoán

Cần cấm hành vi thao túng, làm nhiễu loạn thị trường BĐS

Thảo luận về dự án luật, đại biểu (ĐB) Nguyễn Mạnh Cường (Quảng Bình) cho rằng, Luật Kinh doanh BĐS là luật rất quan trọng đối với việc phát triển kinh tế - xã hội, phát triển thị trường BĐS, liên quan trực tiếp đến quyền và lợi ích của cá nhân, tổ chức. Do đó, các quy định của luật cần chặt chẽ, tránh sơ hở, phải đáp ứng yêu cầu phòng chống tham nhũng tiêu cực trong lĩnh vực này. ĐB đề nghị, đối với giao dịch BĐS, Nhà nước cần thực hiện chính sách bắt buộc thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt, đảm bảo thực hiện mục tiêu phòng chống tham nhũng.

Ở khía cạnh khác, về các hành vi bị nghiêm cấm, ĐB Nguyễn Hữu Thông (Bình Thuận) đề nghị bổ sung quy định cấm hành vi thao túng, làm nhiễu loạn thị trường BĐS, trong đó có việc cấu kết trong đấu giá quyền sử dụng đất, đấu giá nhằm thổi giá đất ở các khu vực xung quanh, vì thực tế thời gian qua, hành vi này diễn ra phổ biến, làm giá đất tăng cao, người dân thật sự có nhu cầu về nhà ở, BĐS không thể mua đất và xây dựng nhà ở.

ĐB Trịnh Xuân An (Đồng Nai) cũng đề nghị cần làm rõ hành vi cấm, thao túng, làm giá đối với thị trường BĐS. Vì hành vi thao túng trong thị trường BĐS nguy hiểm không kém gì hành vi thao túng trong thị trường chứng khoán.

“Hiện nay thao túng trong thị trường kinh doanh BĐS rất tinh vi, tình trạng bong bóng, giá trên trời so với thực tế. Do đó, cần cấm hành vi này trong luật và có quy định để loại trừ. Việc thao túng thị trường BĐS không chỉ thông qua việc đấu thầu bỏ giá cao, bỏ cọc mà còn dùng giá dự án này để kích giá cho dự án khác và tăng mặt bằng giá lên rất cao. Nên nếu không xử lý vấn đề này triệt để thì sẽ tạo thành bong bóng”, ĐB Trịnh Xuân An nêu.

Các đại biểu dự phiên họp sáng 31-10. Ảnh: QUANG PHÚC

Góp ý về sự liên quan của dự án luật này với Luật Nhà ở, ĐB Trịnh Xuân An cho rằng, quy định về phát triển nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ, việc bán, cho thuê, mua các loại nhà được quy định trong luật này hoặc Luật Kinh doanh BĐS. Tuy nhiên, trong dự án Luật Kinh doanh BĐS không đề cập đến nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ cho cá nhân. Do đó, việc cho thuê hoặc kinh doanh loại hình này cũng cần điều chỉnh trong dự án Luật này.

Đặt cọc chỉ được thực hiện khi BĐS đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh

Nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được nhiều ĐB quan tâm.

ĐB Phan Thị Mỹ Dung (Long An) nhất trí với phương án 1 nhằm đảm bảo việc đặt cọc được thực hiện khi BĐS đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, các điều kiện để BĐS đưa vào kinh doanh đã được quy định chi tiết cụ thể ở Điều 24 của luật này. ĐB cho rằng, quy định như vậy có thể kiểm soát được hành hành vi huy động vốn trái pháp luật của chủ đầu tư trong quá trình thực hiện dự án, giảm thiểu thấp nhất rủi ro cho khách hàng, hạn chế phát sinh tranh chấp trong tương lai, cũng là cách đánh giá được năng lực của chủ đầu tư để đưa dự án đó vào kinh doanh một cách phù hợp…

ĐB Phan Thị Mỹ Dung (Long An). Ảnh: QUANG PHÚC

ĐB Vương Quốc Thắng (Quảng Nam) cũng đồng tình với phương án 1 về nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Theo đó, chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của luật này, điều này đảm bảo quyền lợi cho người mua…

ĐB Vũ Tuấn Anh (Phú Thọ) thì cho rằng nên theo phương án 1 và kết hợp với phương án 2. Theo đó, chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở công trình xây dựng đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán cho thuê, mua nhà ở, công trình xây dựng, số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 10% giá bán cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ, từng loại hình BĐS.

Về thanh toán trong bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, ĐB Vũ Tuấn Anh đề nghị quy định theo phương án 1 và nên quy định mức thanh toán tối đa là 95% để nâng cao hơn nữa trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc thực hiện các thủ tục và giấy tờ cho người mua. ĐB Trần Hồng Nguyên (Bình Thuận) cũng nhất trí với phương án 1 vì sẽ ít rủi ro hơn đối với khách hàng.

Thủ tướng Phạm Minh Chính trao đổi với Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị tại phiên thảo luận ở hội trường về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản. Ảnh: QUANG PHÚC

Cùng quan điểm, ĐB Vương Quốc Thắng (Quảng Nam) đồng tình với phương án 1: nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua. ĐB cho rằng, phương án này là phù hợp, nhằm tăng cường trách nhiệm bên bán, bên cho thuê mua...

PHAN THẢO