Hé lộ những chuyển biến tích cực, đã nên chọn lọc cổ phiếu bất động sản?

Những "tia sáng" hé lộ, nhưng khó khăn vẫn còn nhiều

Trao đổi với phóng TBTCVN, ông Phạm Văn Hiến - Giám đốc Phân tích đầu tư, Công ty CP Chứng khoán Tân Việt (TVSI) cho biết, từ đầu năm đến nay, đa số cổ phiếu bất động sản (BĐS) giao dịch với biến động nhỏ và đi kèm với thanh khoản suy giảm. Diễn biến nhóm cổ phiếu này cũng có phần tương tự với thị trường chứng khoán trong nước thời gian qua.

So với giá ngày 30/12/2022 thì giá hiện tại của nhiều cổ phiếu BĐS chỉ tăng hoặc giảm trong khoảng 10%. Chỉ số ít cổ phiếu biến động mạnh như CRE, KSF... có mức giảm điểm mạnh hơn so với mặt bằng chung, hoặc HQC, CEO có mức tăng mạnh từ đáy. “Xu hướng này được dự báo sẽ còn tiếp tục trong thời gian tới, cho đến khi giới đầu tư thấy được những khó khăn của ngành BĐS có thể được tháo gỡ, đặc biệt là vấn đề pháp lý” - ông Hiến cho hay.

Biến động giá của cổ phiếu BĐS và VN-Index trong quý I/2023.

Theo các chuyên gia, các chính sách hỗ trợ đã được Chính phủ ban hành như: Nghị quyết 33/NQ-CP, Nghị định 08/2023/NĐ-CP, Ngân hàng Nhà nước giảm lãi suất điều hành lần thứ 2, hay dự thảo sửa Thông tư 16/2021/TT-NHNN… là những thông tin tích cực đối với thị trường BĐS nói chung và cổ phiếu BĐS nói riêng.

Những tín hiệu tích cực từ chính sách hỗ trợ gần đây cho thấy Chính phủ và các bộ, ngành đang bám sát thị trường và có những chỉ đạo cụ thể, tạo hành lang pháp lý cho doanh nghiệp BĐS tháo gỡ khó khăn. Nhìn dài hạn thì đây là điều rất tốt cho ngành BĐS nói chung và các doanh nghiệp BĐS niêm yết cổ phiếu trên sàn giao dịch chứng khoán nói riêng.

Chuyên gia của TVSI cho rằng, các chính sách nói trên của Chính phủ và các cơ quan quản lý đã nêu rất đúng và rất trúng về 2 điểm nghẽn lớn nhất của ngành BĐS hiện nay là pháp lý và nguồn vốn. Tuy vậy, để chính sách đi vào thực tế cũng cần có thời gian và cần sự chung tay của tất cả các chủ thể tham gia thị trường.

“Dẫu vậy, đây vẫn là những tín hiệu tích cực, cho thấy Chính phủ và các bộ, ngành đang bám sát thị trường và có những chỉ đạo cụ thể, tạo hành lang pháp lý cho các doanh nghiệp BĐS tháo gỡ khó khăn. Nhìn dài hạn thì đây là điều rất tốt cho ngành BĐS nói chung và các doanh nghiệp BĐS niêm yết cổ phiếu trên sàn giao dịch chứng khoán nói riêng” - ông Phạm Văn Hiến nói.

Theo chuyên gia này, điểm nghẽn lớn nhất hiện nay với thị trường BĐS vẫn là vấn đề pháp lý, các quy định chưa rõ ràng và thiếu nhất quán giữa các địa phương, khiến doanh nghiệp khó triển khai dự án, hoặc triển khai chậm dẫn đến tăng chi phí và rủi ro kinh doanh, từ đó khiến nguồn cung cho thị trường khan hiếm.

“Nhưng tôi kỳ vọng điều này sẽ được tháo gỡ trong năm nay khi Quốc hội thông qua Luật Đất đai sửa đổi và Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn. Từ đó, các vấn đề nhức nhối hiện nay như: định giá đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư, thu hồi đất, xác định nghĩa vụ nộp thuế… sẽ được giải quyết” - chuyên gia TVSI kỳ vọng.

Cùng với những kỳ vọng về thay đổi chính sách, theo ông Phạm Văn Hiến, chính các chủ đầu tư BĐS cũng phải tự lực thay đổi chứ không thể chỉ trông chờ vào chính sách của Nhà nước. Cơ cấu sản phẩm BĐS hiện nay khá bất cập, nguồn cung căn hộ ra thị trường hàng năm thấp chỉ khoảng 50.000 căn hộ mỗi năm, trong đó, chủ yếu ở phân khúc trung và cao cấp, giá cao khiến đa số những người có nhu cầu nhà ở khó lòng chi trả. Các doanh nghiệp cũng dồn khá nhiều nguồn lực cho BĐS du lịch, nghỉ dưỡng dẫn đến tình trạng ế ẩm và khai thác không hiệu quả.

“Các doanh nghiệp nên chú trọng các sản phẩm bình dân hơn, đáp ứng nhu cầu nhà ở, đặc biệt là của dân thành thị. Đây là hướng đi tôi nghĩ là bắt buộc trong thời gian tới, và chỉ có như vậy mới giúp thị trường BĐS khơi thông được dòng vốn, phát triển bền vững” - ông Hiến chia sẻ thêm.

Nên chọn những mã cổ phiếu bất động sản nào?

Theo chuyên gia của TVSI, để đầu tư vào cổ phiếu BĐS, nhà đầu tư cần cái nhìn dài hạn. Ông Phạm Văn Hiến bày tỏ lạc quan rằng, cuối năm 2023 và trong năm 2024, thị trường BĐS sẽ có những chuyển biến tích cực hơn. Nó đến từ việc khung pháp lý cho thị trường rõ ràng và hợp lý hơn, cũng như từ sự vận động, thay đổi của các chủ đầu tư và người mua nhà.

Các cổ phiếu BĐS lớn hiện nay đều có mức P/B (giá/giá trị sổ sách) từ 0,7 đến 1,6 lần - thấp hơn rất nhiều so với những năm trước đây, khi mức P/B của ngành này thường từ 2,5 đến 4,0 lần. Vì vậy, với những nhà đầu tư dài hạn, đây là một cơ hội thực sự rõ ràng.

“Không cần bàn cãi gì về nhu cầu nhà ở của nước ta vẫn rất lớn và luôn thường trực, chỉ cần chính sách pháp lý rõ ràng, các doanh nghiệp có những dòng sản phẩm hợp lý, khớp với nhu cầu thị trường thì các điểm nghẽn hiện nay sẽ được giải quyết” - ông Hiến nói.

Đánh giá về định giá cổ phiếu ngành này, chuyên gia của TVSI cho rằng, các doanh nghiệp BĐS đang gặp rất nhiều khó khăn, nhưng cũng khiến giá cổ phiếu trong ngành lại đang khá rẻ. Các cổ phiếu BĐS lớn hiện nay đều có mức P/B (giá/giá trị sổ sách) từ 0,7 đến 1,6 lần - thấp hơn rất nhiều so với những năm trước đây, khi mức P/B của ngành này thường từ 2,5 đến 4,0 lần. Vì vậy, với những nhà đầu tư dài hạn, đây là một cơ hội thực sự rõ ràng.

Một số chỉ tiêu tài chính các doanh nghiệp BĐS năm 2022 (đơn vị: tỷ đồng).

“Việc mua tích lũy cổ phiếu BĐS vùng giá thấp và chờ đợi thị trường phục hồi trong năm tới là một ý tưởng không tồi. Trên quan điểm cá nhân, tôi sẽ lựa chọn những doanh nghiệp có sức khỏe tài chính tốt, có sức chịu đựng cao trong giai đoạn khó khăn này. Kinh nghiệm cho thấy những doanh nghiệp này sẽ hồi phục nhanh và mạnh hơn khi thị trường sôi động trở lại” - ông Hiến nói.

Chuyên gia của TVSI cũng cho rằng, nhà đầu tư cũng phải tính toán nhiều yếu tố khác như: quy mô vị thế, thương hiệu, phân khúc sản phẩm, tình trạng bảng cân đối kế toán, khả năng quản lý… trước khi quyết định mua một mã cổ phiếu./.

Thái Duy