Hé lộ yếu tố 'bóp nghẹt' bất động sản thương mại châu Á
Triển vọng xấu của kinh tế thế giới 2023 tác động tiêu cực tới thị trường bất động sản thương mại ở châu Á, dù cho Nhật Bản và Ấn Độ vẫn là những điểm sáng hiếm hoi.
Bất động sản thương mại, văn phòng châu Á đã sụt giảm đáng kể về số lượng giao dịch trong năm nay
Khắp châu Á, từ Singapore đến Hàn Quốc, các nhà đầu tư đang tránh xa các giao dịch bất động sản liên quan đến tòa nhà văn phòng, trung tâm thương mại và các tài sản thương mại khác do lo ngại rằng lãi suất tăng và bất ổn địa chính trị có thể đe dọa tăng trưởng toàn cầu.
Bất động sản châu Á - Thái Bình Dương “u ám”
Báo cáo tháng 11 của Công ty Quản lý đầu tư và bất động sản thương mại JLL cho thấy hoạt động đầu tư bất động sản thương mại quý 3/2023 ở khu vực châu Á - Thái Bình Dương đã giảm 22% so với cùng kỳ năm ngoái - thấp nhất kể từ quý 2 năm 2010.
Cùng với đó, công ty dữ liệu thị trường MSCI Real Assets cho biết các giao dịch bất động sản thương mại quý III ở châu Á - Thái Bình Dương cũng đã giảm 37% so với quý III năm 2022, đánh dấu quý giảm thứ sáu liên tiếp. Tỷ lệ các thương vụ mua lại ở châu Á - Thái Bình Dương của các nhà đầu tư toàn cầu đạt mức thấp nhất mọi thời đại là 6%.
Chỉ ra lãi suất cao là một lý do, ông Benjamin Chow, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu tài sản thực châu Á tại MSCI, cho biết: “Câu chuyện về lãi suất cao hơn trong thời gian dài hơn nổi lên gần đây đã dập tắt mọi hy vọng về sự phục hồi sớm”.
Các dữ liệu từ cả MSCI và JLL đều cho thấy các giao dịch bất động sản trong khu vực đang chậm lại. Theo công ty CBRE, một cuộc thăm dò vào tháng 10 với khoảng 100 nhà môi giới và thẩm định viên cấp cao khắp thị trường Châu Á - Thái Bình Dương cho thấy chỉ 12% số người được hỏi nhận thấy hoạt động đầu tư được cải thiện từ đầu năm so với năm 2022. Trong khi cuộc khảo sát trước đó vào tháng 4 chứng kiến tâm trạng lạc quan hơn, với 73% nhà đầu tư bất động sản kỳ vọng các giao dịch sẽ quay trở lại trong năm 2023.
Henry Chin, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu khu vực châu Á - Thái Bình Dương tại CBRE cho biết: “Hoạt động đầu tư dự kiến sẽ không phục hồi cho đến giữa năm 2024, mặc dù ông nhìn thấy những điểm sáng ở một số thị trường.
Tình hình đó khiến các chiến lược phòng thủ và ít kỳ vọng hơn về việc cắt giảm lãi suất trở nên phổ biến hơn trong nửa đầu năm 2024. Các nhà đầu tư ở hầu hết các thị trường châu Á - Thái Bình Dương đã bán bớt tài sản thay vì mua.
Báo cáo của JLL cho thấy trong quý III năm nay, Hàn Quốc ghi nhận lượng giao dịch bất động sản đạt 4,2 tỷ USD, giảm 35% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó các nhà đầu tư ưu tiên chọn lọc các tài sản văn phòng cốt lõi.
Tại Singapore, dữ liệu thị trường cho biết khối lượng đầu tư vào bất động sản thương mại giảm 11% so với cùng kỳ năm trước, xuống còn 2 tỷ USD. Nguyên nhân được cho là lo ngại từ sự bất ổn kinh tế tiếp tục đang đè nặng lên nhu cầu của người thuê và giá thuê văn phòng.
Bà Pamela Ambler, người đứng đầu bộ phận thông tin đầu tư khu vực châu Á - Thái Bình Dương của JLL, cho biết: “Chi phí nợ cao, đặc biệt là lãi suất cao hơn, làm xói mòn lợi nhuận được điều chỉnh theo rủi ro đối với một số nhà đầu tư, những người cảm thấy khó khăn hơn trong việc bảo lãnh các giao dịch”.
“Thách thức về suy thoái kinh tế, đặc biệt là nhu cầu toàn cầu yếu hơn và sự yếu kém ở Trung Quốc cũng như các đối tác thương mại khác, cũng có thể ngăn cản sự quan tâm của nhà đầu tư đối với bất động sản ở một mức độ nhất định”, bà nói thêm.
Vẫn còn vài điểm sáng
Tuy nhiên, giới chuyên gia theo dõi thị trường đã nhận thấy một số điểm sáng. “Ấn Độ đang chứng kiến mong muốn mua vào mạnh mẽ hơn, trong khi lãi suất thấp của Nhật Bản vẫn đang thu hút tốt dòng vốn quốc tế”, CBRE cho biết.
Nền tảng kinh tế mạnh mẽ của Ấn Độ đang thu hút các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào văn phòng, cơ sở sản xuất và các dự án cơ sở hạ tầng.
Nhật Bản vẫn là điểm sáng cho ngành nhờ lãi suất thấp "khác thường" trong số các nền kinh tế lớn
Bà Ambler của JLL lưu ý rằng nền kinh tế Nam Á được hưởng lợi lớn từ xu hướng giảm rủi ro hiện nay, khi các nhà đầu tư toàn cầu giảm đầu tư vào Trung Quốc để xây dựng chuỗi cung ứng linh hoạt trên toàn khu vực.
Đối với Nhật Bản, lãi suất thấp “bất thường” của nền kinh tế này mang lại cơ hội phòng ngừa rủi ro tiền tệ cho giới đầu tư bất động sản quốc tế.
Trong một báo cáo tháng 11, MSCI Real Assets cho biết Nhật Bản là thị trường bất động sản thương mại lớn nhất châu Á - Thái Bình Dương trong 9 tháng đầu năm về cả khối lượng giao dịch và số lượng giao dịch, với 1,9 tỷ USD giao dịch trong quý III. Khoản đầu tư hiện tại lên tới 6 tỷ USD, một kỷ lục trong 9 tháng kể từ khi MSCI bắt đầu thu thập dữ liệu vào năm 2007.
Dù vậy, một số góc nhìn lạc quan hơn rằng năm 2024 tình hình sẽ bớt ảm đạm hơn. Công ty quản lý đầu tư Colliers kỳ vọng các giao dịch bất động sản thương mại sẽ tăng đều đặn trên khắp châu Á - Thái Bình Dương trong năm tới.
Ông Chris Pilgrim, Giám đốc khu vực châu Á - Thái Bình Dương của Colliers, cho biết trong năm 2024, nhiều khả năng sẽ tích cực hơn năm 2023, với nhiều dòng vốn chủ sở hữu bị dồn nén đang tìm kiếm một nơi trú ẩn.
