Hệ lụy khi bất động sản vùng ven Hà Nội 'sốt giá' lên 133 triệu đồng/m2

Đất vùng ven 133 triệu đồng/m2 là sốt thật hay ảo?

Sau cuộc đấu giá kéo dài 19 giờ, kết thúc vào 4h30 rạng sáng 20/8, 19 thửa đất xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức, TP Hà Nội đã được bán thành công, lô cao nhất trúng giá 133,3 triệu đồng/m2, gấp khoảng 30 lần giá khởi điểm.

Bên cạnh lô đất trên, 11 lô khác cũng được thiết lập mức giá trên 100 triệu đồng/m2. Hai lô đất có giá trúng thấp nhất tại phiên này là 91,3 triệu đồng mỗi m2. Mức giá này vẫn cao gấp 12,5 lần giá khởi điểm.

Lô đất được đấu giá lên đến 133,3 triệu đồng/m2, gấp khoảng 30 lần giá khởi điểm ở Hoài Đức.

Ngày 26/8 huyện Hoài Đức (Hà Nội) tiếp tục tổ chức đấu giá 20 lô đất còn lại ở khu Lòng Khúc, thuộc các lô LK01 và LK02. Giá khởi điểm vẫn là 7,3 triệu đồng/m2; diện tích dao động từ 89 - 145m2; đặt cóc trước từ 130 - 212 triệu đồng/thửa. Ngày 23/8 là hạn cuối cùng nộp hồ sơ tham gia đấu giá. Tổng khu đấu giá thôn Lòng Khúc, xã Tiền Yên có 71 lô, huyện chia làm 3 lần đấu giá.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội cho biết, trong bối cảnh giá nhà tăng cao, phân khúc đất nền phân lô được nhiều người săn đón bởi vừa với túi tiền của nhiều người dân. Tuy nhiên, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 1/8 vừa qua đã cấm hoạt động phân lô bán nền ở 105 thành phố, thị xã. Việc khan hiếm nguồn cung khiến cho lượng quan tâm của người dân với những phiên đấu giá đất ven đô tăng mạnh.

Những thông tin về quy hoạch, hạ tầng cùng các quy định mới liên quan đến thị trường bất động sản cũng đang khiến giá đất nền tại một số huyện vùng ven thành phố Hà Nội "sôi động" trở lại. Mức giá 133,3 triệu đồng/m2 đã thiết lập mặt bằng mới cho đất ở đây bởi giá này cao hơn nhiều so với thị trường khu vực xung quanh khu đất đấu giá.

GS Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng cho rằng giá trúng đấu giá đất tại các huyện ngoại thành Hà Nội, cách trung tâm thành phố từ 30-40km được đẩy lên hơn 100 triệu đồng/m2 có yếu tố bất thường.

Trong khi nhiều nhà mặt phố trung tâm của Hà Nội đang đóng cửa để trống khi thương mại điện tử ngày càng phổ biến, trong khi giá đất nền vùng ven lại lên vù vù cho thấy tác động của giới kinh doanh. Hệ quả dẫn tới tình trạng đầu cơ đất, nhiều người mua đất nền xong để đó. Đất không được đầu tư, phát triển mà cứ tích tiền vào đó đất sốt lên nhiều lần. Đất nền vùng ven đang được kích giá lên mức cao đến nỗi đời sống người dân không chịu nổi được.

Cơ hội nào cho người có nhu cầu về nhà ở?

Theo chuyên gia, mặt bằng giá chung cư Hà Nội tại nhiều khu vực ngoại thành đã chạm mốc 60 – 80 triệu đồng/m2, khu vực nội thành ở ngưỡng 150 triệu đồng/m2. Vào thời điểm 5 năm trước, đây cũng là mặt bằng giá của chung cư TPHCM. Hiện nay, mặt bằng giá chung cư TPHCM có nơi lên đến 150 triệu đồng/m2, thậm chí có nơi 200 triệu đồng/m2.

Giá bất động sản vốn đã tăng cao do khan hiếm nguồn cung nay tiếp tục bị đẩy lên bởi ảnh hưởng từ đấu giá đất khiến nhiều người lo ngại giá nhà còn tiếp tục tăng mạnh từ nay đến cuối năm. Nhiều người lo ngại nếu tình trạng giá bất động sản tăng liên tiếp không được kiểm soát sẽ gây ra những hệ lụy khôn lường cho xã hội.

"Giấc mơ" sở hữu nhà ngày càng xa vời với nhiều người lao động ở Hà Nội.

GS Đặng Hùng Võ nhìn nhận, chúng ta đang thiếu công cụ quản lý thị trường đất nền. Năm 2004 Chính phủ đã có nghị định cấm phân lô bán nền, vì việc phân lô bán nền không hợp với quá trình phát triển đô thị hiện đại, nhiều người mua đất nền xong để đó. Đất không được đầu tư, phát triển mà cứ tích tiền vào đó nên đã làm cho đất sốt lên nhiều lần.

Luật Kinh doanh bất động sản vừa được Quốc hội thông qua đã cấm phân lô bán nền tại các đô thị đặc biệt, đô thị loại 1, đô thị loại 2, đô thị loại 3. Chúng ta đã siết phân lô, bán nền nhưng vẫn thiếu công cụ duy nhất là thuế bất động sản để ổn định giá thị trường.

Chuyên gia cho rằng, hành vi thao túng thị trường bất động sản tạo giá ảo rất nguy hiểm, ảnh hưởng trực tiếp đến người mua, không khác gì việc thao túng thị trường chứng khoán. Điều này khiến cho thị trường bất động sản thiếu minh bạch và không ổn định, trong khi Nhà nước chưa có chế tài xử lý mạnh.

PSG.TS Đinh Trọng Thịnh, Chuyên gia Kinh tế - Giảng viên cấp cao Học viện Tài Chính bày tỏ sự e ngại trước vấn đề về đầu cơ thổi giá và cho rằng điều này sẽ ảnh hưởng tiêu cực, làm chậm lại quá trình phát triển kinh tế xã hội của địa phương. Mà nếu đô thị hóa bị chậm lại, thì việc thu hút đầu tư cả nước ngoài lẫn trong nước, địa phương cũng sẽ giảm đi. Hệ lụy kinh tế địa phương về lâu dài như vậy là rất lớn.

Thêm nữa, khi giá cả đất đai tăng cao thì người có nhu cầu ở thực, nhất là đối với những cặp vợ chồng trẻ cũng khó sở hữu bất động sản. Do đó, vị chuyên gia kiến nghị cần phải có những biện pháp thiết thực để ngăn chặn tình trạng đầu cơ thổi giá, giúp cho hoạt động kinh tế địa phương phát triển tốt hơn.

Dưới góc độ tầm nhìn dài hạn, theo GS Đặng Hùng Võ, đầu tiên, phải xác định việc đưa đất ra thị trường là để phục vụ quá trình đầu tư, phát triển. Việc đấu giá đất không phải là để thu tiền mà nó phải căn cứ vào kế hoạch phát triển kinh tế xã hội của địa phương như thế nào.

Các địa phương cần xác định rõ, nếu bán đất lấy tiền thì chẳng qua là đem tài nguyên ra để "ăn" thôi. Trong khi, mục tiêu hàng đầu là phải phục vụ quá trình đầu tư phát triển sao cho mang lại hiệu quả kinh tế xã hội tốt nhất. Do đó nó phải căn cứ vào kế hoạch, quy hoạch, chiến lược đầu tư phát triển, rồi phải sử dụng sao cho tiết kiệm, đạt hiệu suất sử dụng là cao nhất.

Các chuyên gia bất động sản dự báo từ nay đến cuối năm, đất đấu giá tiếp tục sôi động khi bảng giá đất mới chưa được áp dụng, việc xác định giá khởi điểm áp dụng theo khung giá của Nhà nước hiện nay sẽ thấp hơn nhiều so với loại hình đất khác. Vì vậy, để tránh rủi ro trước sức "nóng" của đất đấu giá nói riêng và các phân khúc nhà đất nói chung do ảnh hưởng, hệ lụy của nhiều yếu tố trên, người dân cần tỉnh táo trước khi xuống tiền đầu tư hoặc có nhu cầu ở thực.

Tô Hội