Hệ lụy từ mua đất đồng sở hữu

Khoảng 2-3 năm nay, tình trạng mua đất nông nghiệp đồng sở hữu diễn ra khá nhiều ở các huyện, thành phố trên địa bàn Đồng Nai cũng như các tỉnh lân cận. Nhiều thửa đất nông nghiệp có đến hàng chục cá nhân đồng sở hữu, gây ra nhiều hệ lụy, rủi ro cho người mua.

Huyện Cẩm Mỹ là nơi có nhiều người dân mua đất nông nghiệp đồng sở hữu. Ảnh: H.Giang

Qua tìm hiểu, tại những địa phương như: Long Khánh, Cẩm Mỹ, Xuân Lộc, Trảng Bom… có tình trạng một thửa đất nông nghiệp diện tích chỉ khoảng 1 ngàn m2 nhưng có đến hơn 10 người đồng sở hữu. Cá biệt có thửa đất trên 40 người đứng tên chung, đây là một kiểu biến tướng của phân lô đất nông nghiệp và nếu địa phương không quản lý chặt chẽ rất dễ xảy ra xây dựng trái phép.

* Hàng chục người đứng tên chung một mảnh đất

Điều 209 Bộ luật Dân sự năm 2015 và Khoản 2, Điều 98 Luật Đất đai năm 2013 cho phép các cá nhân được đồng sở hữu đất đai. Do đó, khi các địa phương trong tỉnh siết chặt quản lý đất đai để hạn chế tình trạng phân lô, bán nền đất nông nghiệp, nhiều “cò đất” đã chuyển qua hình thức bán đất nông nghiệp dạng đồng sở hữu. Người mua đất thuộc những trường hợp trên đa số có hoàn cảnh khó khăn, dự tính sau khi mua đất một thời gian sẽ tiến hành xây dựng nhà ở.

Phó giám đốc Sở TN-MT Nguyễn Ngọc Thường cho biết: “Tôi đã đi thực tế tại một số địa phương và thấy có rất nhiều trường hợp mua đất không đủ điều kiện để tách thửa nên đã rủ nhau mua đất dạng đồng sở hữu. Có những thửa đất có 40-50 người cùng đứng tên. Vấn đề này không chỉ xảy ra ở Đồng Nai mà cả ở những tỉnh lân cận. Hiện chính quyền địa phương gặp khó khăn trong quản lý, vì chỉ cần lơ là có thể xảy ra xây dựng không phép”.

Tại một số địa phương như: Cẩm Mỹ, Xuân Lộc, Trảng Bom, Long Khánh…, sau khi tách thửa đất nông nghiệp ở diện tích tối thiểu là khu đô thị 500m2, vùng nông thôn 1 ngàn m2, các cá nhân rao bán từ 60-100m2 cho những người có nhu cầu theo hình thức cùng đứng tên chung trong một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Phó chủ tịch UBND H.Nhơn Trạch Nguyễn Hữu Thành cho hay: “Gần các khu công nghiệp, tách thửa khoảng 1 ngàn m2 và nhiều người đồng sở hữu rất dễ xảy ra tình trạng xây dựng nhà ở, phòng trọ trái phép. Với các trường hợp trên, khi tách thửa huyện sẽ yêu cầu các địa phương giám sát chặt chẽ, thường xuyên kiểm tra để kịp thời phát hiện, xử lý các trường hợp vi phạm về đất đai”.

* Gây ra nhiều hệ lụy

Hiện nay, đất ở nông thôn, đất ở đô thị đều có giá cao gấp 6-10 lần so với đất nông nghiệp, công nhân có nhu cầu lớn về nhà ở thường chấp nhận mua đất nông nghiệp sở hữu chung. “Cò đất” khi rao bán đất theo hình thức trên thường kèm theo lời hứa hẹn sẽ hỗ trợ người mua mọi thủ tục để có thể xây dựng nhà ở, lắp điện. Vì thế, UBND xã, phường không quản lý chặt những trường hợp trên rất dễ phát sinh những căn nhà xây “chui” trên đất nông nghiệp. Quy trình để xử lý những căn nhà xây dựng không phép tốn nhiều nhân lực, chi phí cho địa phương.

Hiện nay, UBND tỉnh đang lấy ý kiến các sở, ngành, địa phương về quy định tách, hợp thửa đất cho phù hợp với điều kiện thực tế. Trong đó, 2 vấn đề được các địa phương quan tâm đề xuất, có biện pháp ngăn chặn kịp thời là tách đất nông nghiệp thành nhiều thửa nhỏ và sang nhượng đất cho nhiều người đồng sở hữu.

Trưởng phòng TN-MT H.Xuân Lộc Trần Quỳnh Trâm chia sẻ: “Khi phát hiện một số thửa đất nhỏ ở xã Xuân Phú có 9-10 người đồng sở hữu, Phòng TN-MT đã phối hợp với UBND xã mời những người nhận chuyển nhượng đất lên làm việc. Người mua đất đa số là công nhân trong các nhà máy trên địa bàn huyện, đến từ nhiều tỉnh và đang có nhu cầu về nhà ở. Số tiền mua đất đều là chắt bóp nhiều năm và vay mượn thêm để mua, mục đích có mảnh đất để cất nhà ở”.

Cũng theo bà Trâm, những đối tượng mua đất trên thường không hiểu rõ quy định về đất đai, cứ nghĩ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có tên mình trong đó là quyền lợi đã được đảm bảo và không biết rõ hạn chế. Cụ thể, khi một người trong số đó muốn chuyển nhượng, thế chấp diện tích đất của mình để vay vốn đều phải được những người đồng sở hữu khác chấp thuận, điều này mang đến hệ lụy khó giải quyết.

Phó chủ tịch UBND tỉnh Võ Văn Phi nhấn mạnh, xử lý hồ sơ liên quan đến đất sở hữu chung phải khéo léo để tránh tranh chấp. Người bán đất đồng sở hữu chủ yếu có nhu cầu trục lợi, trá hình của phân lô, bán nền đất nông nghiệp. Các huyện, thành phố phải thường xuyên kiểm tra, kịp thời phát hiện các trường hợp trên, có giải pháp để quản lý, không để xảy ra xây dựng trái phép. Đồng thời, các xã, phường phải tăng cường công tác tuyên truyền để người dân hiểu rõ không mua bán, chuyển nhượng đất đai theo hình thức trên dẫn đến các rủi ro.

Hương Giang