Hệ số điều chỉnh giá đất: Cân đối lợi ích giữa người dân và phát triển kinh tế

Giá đất nông nghiệp sẽ tăng cao

Theo dự thảo, cách xác định giá đất sẽ được tính theo quy định tại Bảng giá đất nhân (x) hệ số K. Tùy vào từng loại đất, đối tượng, hình thức sử dụng đất và khu vực, vị trí đất, hệ số K được áp dụng để điều chỉnh giá đất phù hợp với thực tế. Trong đó, nhiều tuyến đường tại TPHCM có hệ số K áp dụng đối với đất ở tăng từ 1-2,59 lần; 3 tuyến đường tại trung tâm có giá đất ở cao nhất là Lê Lợi, Nguyễn Huệ, Đồng Khởi đều có hệ số K là 1,39. Như vậy, tiền đất ở 3 tuyến đường này sẽ được tính bằng giá đất quy định tại bảng giá đất là 687,2 triệu đồng/m2 x 1,39.

Trong khi đó, hệ số K để điều chỉnh giá đất nông nghiệp theo dự thảo có biến động khá mạnh từ 1 đến 10,56 lần. Chẳng hạn, các tuyến đường Nguyễn Thị Tú, Trần Văn Giàu (xã Tân Vĩnh Lộc) có hệ số K lên đến 10,12 lần; hay tại xã Hồ Tràm với hệ số K tại một số vị trí lên đến 10,56 lần đối với đất nông nghiệp. Đa phần giá đất nông nghiệp được đề xuất có hệ số K cao là những tuyến đường tại các địa phương có quá trình đô thị hóa mạnh.

Khu đô thị The Global City dọc tuyến cao tốc TPHCM - Long Thành - Dầu Giây tại phường An Phú, TPHCM ẢNH: HOÀNG HÙNG

Theo ông Đào Quang Dương, Trưởng Phòng Kinh tế đất, Sở NN-MT TPHCM, khi xây dựng hệ số K, sở đã thuê các đơn vị tư vấn độc lập để khảo sát giá thị trường. Theo đó, đơn vị căn cứ vào các yếu tố ảnh hưởng đến hệ số như tình hình kinh tế - xã hội, quy hoạch..., bảo đảm hệ số K hài hòa lợi ích của các đối tượng sử dụng đất.

Đơn vị soạn thảo dự thảo Quy định Hệ số điều chỉnh giá đất đã tập trung chủ yếu vào đối tượng như nhóm hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hộ gia đình, cá nhân được bồi thường, tái định cư cho các dự án; cá nhân, doanh nghiệp phải đóng tiền thuê khi sử dụng đất thương mại, dịch vụ, công nghiệp… Hệ số K khi được ban hành sẽ tác động lớn đến các đối tượng này.

Lo “kham không nổi” tiền sử dụng đất

Theo ông Phạm Văn Hùng, Phó Chủ tịch UBND phường Hiệp Bình, dự thảo tăng hệ số điều chỉnh giá đất cao hơn 1 lần sẽ giúp giá bồi thường loại đất ở lên sát với giá thị trường hơn. Cụ thể, giá đất ở khi người dân nhận bồi thường tại dự án nâng cấp, mở rộng quốc lộ 13 sẽ cao hơn 100 triệu đồng/m2. Tương tự, ông Trương Ngọc Thanh Nhân, Phó Chủ tịch UBND phường Tân Vĩnh Lộc, cũng nhận định, hệ số K tại xã theo dự thảo sẽ tránh ách tắc trong quá trình triển khai công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên địa bàn.

Tuy nhiên, đối với người dân có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất, hệ số K vẫn là gánh nặng. Chị N.H.L. (phường Thới An) vẫn chưa thể chuyển đổi mục đích hơn 100m2 đất nông nghiệp vì không có khả năng đóng tiền sử dụng đất. Năm 2024, chị nộp hồ sơ xin chuyển sang mục đích đất ở phần đất trên.

Tuy nhiên, sau khi nhận thông báo nộp tiền sử dụng đất với số tiền hơn 1 tỷ đồng, vượt quá khả năng, nên chị đành từ bỏ ý định chuyển mục đích sang đất ở. “Theo dự thảo quy định hệ số K thì vị trí đất nhà tôi có hệ số khoảng 1,2. Như vậy, số tiền sử dụng đất nếu tôi chuyển mục đích phần đất trên sẽ tăng hơn nữa. Số tiền sử dụng đất cao như vậy gia đình tôi không kham nổi”, chị L. than thở.

Ngoài nhóm đối tượng chịu ảnh hưởng bởi nhiều công trình hạ tầng đang triển khai, hộ dân có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất khá lớn. Nếu hệ số K tăng cao, người dân sẽ phải gánh tiền sử dụng đất cao. “Hệ số K khi được xây dựng phải bảo đảm quyền lợi cho hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích và quyền lợi người dân có đất thu hồi. Đây là bài toán rất khó nên chúng tôi cân nhắc thật kỹ để làm sao hài hòa giữa lợi ích người dân, nhà nước và doanh nghiệp”, ông Đào Quang Dương chia sẻ.