Hết niên hạn chung cư, người dân có mất quyền sở hữu nhà?

Các khu tập thể, chung cư cũ gặp khó khăn khi cải tạo lại. Ảnh: T.Hằng

Niên hạn công trình không phải thời hạn sở hữu

Thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn công trình đã nhiều lần được bàn luận và từng xuất hiện trong các dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở nhưng chưa được luật hóa đầy đủ. Theo bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản, Nghị quyết số 21-NQ/TW  (Nghị quyết 21) đã đưa định hướng quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng công trình vào nhóm nội dung cần nghiên cứu, gắn với yêu cầu bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu.

Theo bà Hoàng Thu Hằng, quy định hiện hành đã xác định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo thời hạn công trình, căn cứ pháp luật xây dựng và hồ sơ thiết kế, nhưng chưa làm rõ đầy đủ quyền của chủ sở hữu sau khi hết thời hạn sử dụng.

Câu hỏi đặt ra là khi công trình hết niên hạn, người sở hữu có mất quyền sở hữu tài sản hay không. Trong dự thảo Luật Nhà ở, cơ quan soạn thảo xác định rõ: hết thời hạn sử dụng nhà chung cư không đồng nghĩa với việc tài sản của người dân bị mất đi. Vấn đề là các quyền này sẽ được cụ thể hóa theo từng trường hợp.

Đối với nhà chung cư được xây dựng trước năm 1994, khi hết thời hạn sử dụng công trình, người sở hữu có thể được bồi thường bằng nhà ở phục vụ tái định cư, được quyền mua nhà ở xã hội hoặc nhận bồi thường bằng tiền đối với quyền sử dụng đất theo tỷ lệ phân bổ mà mình sở hữu.

Với nhà chung cư được xây dựng sau năm 1994, người dân có quyền tiếp tục xây dựng, cải tạo lại nhà chung cư thành nhà chung cư mới bằng cách đóng góp kinh phí tại thời điểm hết hạn sử dụng. Việc xây dựng lại được thực hiện trên cơ sở thảo luận, chia sẻ giữa các chủ sở hữu.

Trường hợp chủ sở hữu không muốn đóng góp kinh phí xây dựng nhà mới, họ có quyền bán lại quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản cho người khác. Người mua khi đó có quyền tiếp tục đóng góp kinh phí để xây dựng lại công trình.

Nếu không tiếp tục đóng góp, chủ sở hữu có quyền được bồi thường bằng tiền đối với quyền sử dụng đất theo tỷ lệ phân chia diện tích sở hữu chung tại thời điểm phá dỡ công trình. Trường hợp khu vực chung cư được quy hoạch không còn xây dựng nhà chung cư, người dân vẫn được ưu tiên và bồi thường quyền sử dụng đất.

Cũng theo bà Hoàng Thu Hằng, một mục tiêu quan trọng khác của việc làm rõ niên hạn là tháo gỡ điểm nghẽn trong cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.

Thực tế thời gian qua, dù pháp luật đã có quy định về thời điểm phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư, quá trình triển khai vẫn gặp nhiều khó khăn do chưa quy định đầy đủ nghĩa vụ và quyền lợi của các bên. Khi chủ đầu tư hoặc cơ quan quản lý nhà nước triển khai phá dỡ, người dân có tâm lý lo ngại quyền lợi của mình bị ảnh hưởng.

Do đó, việc xác định rõ quyền, nghĩa vụ và phương án xử lý khi công trình hết thời hạn sử dụng được xem là một trong những cơ sở để thúc đẩy quá trình cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.

Cần phân biệt niên hạn thiết kế và thời gian sử dụng thực tế

TS Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, cho rằng cần hiểu đúng định hướng về thời hạn nhà chung cư, tránh cách hiểu rằng đây là một quy định hoàn toàn mới hoặc sau Nghị quyết 21 thì chung cư mới sẽ chuyển sang hình thức sở hữu có thời hạn.

Theo ông, Luật Nhà ở 2023 đã là một bước hoàn thiện pháp lý quan trọng. Dù giấy chứng nhận không ghi thời hạn, pháp luật đã xác định quyền sở hữu của người mua trong trường hợp công trình không còn sử dụng được và phải tháo dỡ, đồng thời quy định quyền và nghĩa vụ của các bên.

Nghị quyết 21 được nhìn nhận là bước tiếp tục hoàn thiện quy định, trong đó làm rõ hơn quyền sở hữu căn hộ, quyền đối với đất khi chung cư hết niên hạn hoặc không còn khả năng sử dụng, cũng như quyền và nghĩa vụ trong quá trình xây dựng công trình mới.

Tuy nhiên, một vấn đề cần được nghiên cứu kỹ là cách xác định và thể hiện niên hạn trên giấy chứng nhận. TS Phan Đức Hiếu lưu ý, cần phân biệt niên hạn theo thiết kế ban đầu của công trình với niên hạn sử dụng thực tế. Hai thời hạn này có thể không trùng nhau.

Điều này có ý nghĩa quan trọng bởi một công trình có niên hạn thiết kế nhất định không đồng nghĩa đến đúng thời điểm đó công trình chắc chắn phải chấm dứt sử dụng. Khả năng tiếp tục sử dụng, cải tạo hay phải phá dỡ còn gắn với tình trạng thực tế của công trình.

Do đó, việc hoàn thiện quy định phải đồng thời bảo đảm hai yêu cầu: xác định rõ vòng đời và trách nhiệm đối với chất lượng công trình, nhưng không làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sở hữu.

Khi quy định về niên hạn và quyền của chủ sở hữu được cụ thể hóa, tuổi đời công trình có thể trở thành một thông tin rõ ràng hơn trong quá trình mua bán, định giá căn hộ.

Theo TS Phan Đức Hiếu, việc xác định rõ thời hạn sử dụng và chất lượng công trình có thể tạo động lực để các nhà phát triển bất động sản nâng cao chất lượng nhà chung cư nhằm thu hút khách hàng.

Ở góc độ thị trường, TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng điều này đặt ra yêu cầu minh bạch hơn về tuổi đời, chất lượng, tình trạng sử dụng và phương án xử lý khi công trình không còn khả năng sử dụng.