Hết thời mua đâu thắng đó, giới đầu cơ nhà đất đang đứng trước 'phép thử' khắc nghiệt

Giai đoạn 2020-2023, anh Huy từng liên tục sử dụng đòn bẩy tài chính để săn đất tại các khu vực được đồn đoán sẽ hưởng lợi từ quy hoạch. Nhiều thương vụ mang lại mức lợi nhuận hàng trăm triệu đồng chỉ sau vài tháng. Tuy nhiên, thực tế thị trường nay đã khác.

Dấu chấm hết cho đầu cơ ngắn hạn

Hai lô đất mà anh Huy mua từ cuối năm 2024 đến nay gần như không có người hỏi. Dù đã giảm giá 15%, lượng khách quan tâm vẫn rất ít. Trong khi đó, chi phí lãi vay mỗi tháng ngày càng trở thành gánh nặng khi lãi suất thả nổi tăng cao.

Thay vì tiếp tục chạy theo những lời giới thiệu về các “điểm nóng mới”, anh bắt đầu dành nhiều thời gian nghiên cứu khả năng khai thác thực tế của tài sản, mật độ dân cư, nhu cầu ở và tiềm năng tạo dòng tiền.

Khoản tiền dự định dùng để mua đất nền được anh chuyển sang tìm kiếm một căn hộ đã bàn giao tại khu vực trung tâm, có thể cho thuê ngay. “Tôi không còn kỳ vọng tài sản tăng giá gấp đôi trong vài năm. Điều quan trọng là phải giữ được dòng tiền và đảm bảo thanh khoản khi cần bán”, anh Huy nói với VnBusiness.

Giới đầu tư địa ốc đang chuyển từ đánh nhanh thắng nhanh sang phòng thủ chủ động.

Câu chuyện của anh Huy phần nào phản ánh sự thay đổi tư duy đang diễn ra ngày càng rõ nét trên thị trường bất động sản hiện nay, khi nhà đầu tư buộc phải thích nghi với một giai đoạn hoàn toàn khác so với thời kỳ tăng trưởng nóng trước đây.

Từ đầu quý II/2026 đến nay, thị trường bất động sản tiếp tục chứng kiến sự phân hóa mạnh mẽ giữa các phân khúc. Trong khi các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực vẫn duy trì mặt bằng giá cao, thậm chí tiếp tục tăng giá, thì nhiều loại hình mang tính đầu cơ lại rơi vào tình trạng thanh khoản suy giảm nghiêm trọng.

Tại TP.HCM, giá căn hộ sơ cấp hiện đã vượt mức trung bình 97 triệu đồng/m², riêng khu vực trung tâm đạt trên 107 triệu đồng/m². Nhiều dự án cao cấp đã vượt ngưỡng 130 triệu đồng/m².

Ngay cả khu vực Bình Dương cũ, vốn được xem là thị trường nhà ở tầm trung, cũng ghi nhận mặt bằng giá phổ biến 50-55 triệu đồng/m², thậm chí nhiều dự án đạt 70-80 triệu đồng/m².

Ngược lại, thị trường đất nền vùng ven, đất vườn xa trung tâm lại xuất hiện ngày càng nhiều trường hợp giảm giá để thoát hàng. Không ít nhà đầu tư chấp nhận bán thấp hơn thị trường từ 10-15% nhằm giảm áp lực tài chính.

Thực tế này cho thấy một quy luật đang dần được xác lập trở lại: giá trị bất động sản phải gắn với nhu cầu sử dụng thực tế thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá trong tương lai.

“Phép thử” khắc nghiệt

Nếu giai đoạn tiền rẻ từng tạo điều kiện cho làn sóng đầu cơ bất động sản, đặc biệt là đất nền lan rộng, thì hiện nay, lãi suất lại trở thành bộ lọc mạnh mẽ của thị trường.

Theo ông Nguyễn Lê Nam, Giám đốc Khối khách hàng cá nhân ACB, dòng tiền đầu cơ bất động sản đã giảm đáng kể. Một trong những nguyên nhân quan trọng là chi phí vốn tăng mạnh. Trước đây, lãi suất vay mua bất động sản chỉ khoảng 7%/năm, nhưng hiện nay đã tăng lên mức 13-14%/năm.

Mức chi phí vốn này khiến chiến lược vay ngân hàng để mua đất chờ tăng giá không còn hiệu quả như trước. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức đang phải đối mặt với áp lực trả lãi và gốc ngày càng lớn.

Khi lợi nhuận kỳ vọng không đủ bù đắp chi phí vốn, thị trường buộc phải điều chỉnh. Đây không chỉ là sự điều chỉnh về giá mà còn là sự thay đổi trong tư duy đầu tư.

Những người tham gia thị trường hiện nay phải tính toán kỹ hơn về dòng tiền, thời gian nắm giữ và khả năng khai thác tài sản thay vì chỉ quan tâm đến câu hỏi “giá sẽ tăng bao nhiêu”.

Một trong những thay đổi dễ nhận thấy nhất là sự dịch chuyển trong “khẩu vị” đầu tư. Nếu trước đây, nhiều người sẵn sàng xuống tiền chỉ dựa trên thông tin quy hoạch hoặc kỳ vọng hình thành các cơn sốt đất mới, thì nhà đầu tư nay có xu hướng thận trọng hơn rất nhiều.

Khái niệm “phòng thủ tích cực” đang phản ánh khá rõ tâm lý chung của thị trường. Thay vì chạy theo lợi nhuận đột biến trong ngắn hạn, dòng tiền đang tìm đến các tài sản có khả năng bảo toàn giá trị và tạo ra nguồn thu ổn định.

Các sản phẩm có thể khai thác cho thuê, phục vụ nhu cầu ở thực hoặc nằm tại những khu vực đô thị đã hình thành ngày càng được ưu tiên. Nhà đầu tư không còn đặt trọng tâm vào tốc độ tăng giá mà chú ý nhiều hơn đến chất lượng tài sản.

Những diễn biến trên là dấu hiệu cho thấy thị trường đang vận động theo hướng chuyên nghiệp hơn, nơi yếu tố giá trị nội tại trở thành tiêu chí quyết định.

Cũng cần phải nói thêm, sự thay đổi của nhà đầu tư cũng kéo theo sự thay đổi của toàn bộ hệ sinh thái bất động sản. Những doanh nghiệp từng phát triển dự án theo mô hình phân lô bán nền, dựa chủ yếu vào tâm lý đầu cơ, đang dần mất chỗ đứng. Các đơn vị môi giới hoạt động theo kiểu thổi giá, tạo sốt đất cũng không còn nhiều cơ hội tồn tại.

Nhìn chung, sự thay đổi hiện tại có thể khiến nhiều nhà đầu tư cảm thấy khó khăn trong ngắn hạn, nhưng về dài hạn lại là tín hiệu tích cực cho sự phát triển lành mạnh của thị trường. Khi giá trị bất động sản được xác lập dựa trên nhu cầu thực, hiệu quả khai thác và chất lượng hạ tầng, thì rủi ro bong bóng sẽ được hạn chế đáng kể.

Đầu tư bất động sản hiện không còn là cuộc chơi của dòng tiền nóng hay những thương vụ lướt sóng ngắn hạn, mà là sân chơi của những nhà đầu tư có tầm nhìn, biết kiên nhẫn và thấu hiểu quy luật vận động của thị trường.