Hoàn thiện chính sách đất đai, nhà ở, bất động sản, tạo động lực phát triển

Minh bạch giá, phân tầng chính sách, khơi thông nguồn lực bất động sản

Góp ý về định hướng sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai năm 2024, đồng chí Trần Vũ Khiêm, Phó Bí thư Thường trực Tỉnh ủy, Trưởng đoàn ĐBQH tỉnh đề nghị tiếp tục hoàn thiện chính sách theo hướng minh bạch giá, phân tầng chính sách nhà ở, tháo gỡ "điểm nghẽn" và khơi thông nguồn lực cho thị trường bất động sản.

Đồng chí Trần Vũ Khiêm, Phó Bí thư Thường trực Tỉnh ủy, Trưởng đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh thảo luận tại tổ - Ảnh: N.M

Trước hết, về giá bán nhà ở xã hội, đồng chí cho rằng, việc khoản 3 Điều 69 bỏ khâu thẩm định giá, giao chủ đầu tư tự phê duyệt giá bán có thể tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng để nâng giá. Vì vậy, cần quy định rõ cơ quan quản lý nhà nước có quyền thanh tra, kiểm tra, kiểm toán khi phát hiện giá bán có dấu hiệu bất thường so với mặt bằng chung của các sản phẩm cùng phân khúc, qua đó bảo đảm tính minh bạch và quyền lợi của người mua.

Đồng chí cũng đề nghị thiết kế chính sách hỗ trợ phân tầng theo từng nhóm đối tượng, phù hợp với khả năng và nhu cầu thực tế, nhất là nhóm thu nhập thấp, người gặp khó khăn về nhà ở. Bên cạnh đó, cần ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê, bởi nhu cầu thuê nhà hiện rất lớn, trong khi nguồn cung còn hạn chế. Theo dự báo, đến năm 2030, nhu cầu có thể lên tới hơn 264.000 căn. Do đó, cần bổ sung các chính sách ưu đãi về đất đai, tín dụng và tiền thuê để khuyến khích tổ chức, doanh nghiệp đầu tư nhà ở cho thuê dài hạn.

Về sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài, đồng chí đề nghị dự thảo làm rõ hơn chính sách tại Mục 3, Chương II, từ Điều 19 đến Điều 24, theo hướng phân tầng quyền tiếp cận nhà ở. Theo đó, người nước ngoài làm việc ngắn hạn tại Việt Nam chủ yếu nên tiếp cận nhà ở theo hình thức thuê; với người làm việc dài hạn, có chuyên môn cao, thuộc nhóm nhân lực Việt Nam cần thu hút, có thể xem xét quyền sở hữu nhà ở có thời hạn với điều kiện, phạm vi phù hợp. Đồng thời, cần giữ quy định về số lượng nhà ở người nước ngoài được sở hữu tại từng khu vực nhằm bảo đảm quốc phòng-an ninh và ổn định thị trường tại các địa bàn trọng yếu.

Đối với Luật Kinh doanh bất động sản, đồng chí đề nghị nghiên cứu nới lỏng một số điều kiện chuyển nhượng dự án có khả năng phục hồi, nhằm giải phóng nguồn lực và hạn chế dự án đình trệ kéo dài. Cần phân biệt nghĩa vụ tài chính đã được xác định với nghĩa vụ đã hoàn thành, cho phép bên nhận chuyển nhượng kế thừa nghĩa vụ theo quy định pháp luật, vừa tránh thất thu ngân sách, vừa đưa đất đai và nguồn lực xã hội vào khai thác hiệu quả.

Đối với dự án mà chủ đầu tư mất hoàn toàn khả năng thực hiện, không thể chuyển nhượng thương mại, cần nghiên cứu cơ chế đặc thù như Nhà nước mua lại, tạo quỹ đất, quỹ nhà ở xã hội hoặc tái cấu trúc dự án, tránh lãng phí nguồn lực.

Về định hướng chính sách sửa đổi Luật Đất đai năm 2024, đồng chí đề nghị cơ quan soạn thảo cần tiếp tục rà soát kỹ, nhất là các nội dung liên quan đến những luật đang được sửa đổi, bổ sung cùng thời gian như Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quy hoạch, Luật Nhà ở và các luật liên quan, bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật, tránh cùng một vấn đề nhưng được quy định, điều chỉnh khác nhau, gây khó khăn khi thực hiện.

Đồng thời, cần tham vấn rộng rãi các đối tượng chịu tác động trực tiếp, nhất là doanh nghiệp, chuyên gia và người dân. Luật Đất đai có phạm vi tác động rất lớn, trong khi thời gian triển khai luật hiện hành chưa lâu. Thực tiễn thi hành, cùng các nghị định, cơ chế đặc thù về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã cho thấy nhiều vấn đề cần tiếp tục đánh giá.

Do đó, bên cạnh tổng kết thực tiễn, cần đánh giá đầy đủ tác động đến tài chính, ngân sách, môi trường đầu tư và kinh tế-xã hội; đồng thời nghiên cứu kết quả thực hiện nghị quyết của Quốc hội cùng các nghị định, cơ chế liên quan, qua đó xác định rõ những chính sách hiệu quả để thể chế hóa, những bất cập cần khắc phục, tạo cơ sở xây dựng các quy định ổn định, đồng bộ và lâu dài.

Bảo đảm quyền lợi người dân, khơi thông nguồn lực, giữ vững quốc phòng, an ninh

Đồng chí Thiếu tướng Nguyễn Ngọc Hà, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Quốc phòng và An ninh của Quốc hội khẳng định, sửa đổi Luật Đất đai năm 2024 là yêu cầu cấp thiết nhằm tháo gỡ những "điểm nghẽn" về quy hoạch, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Đồng chí đánh giá cao định hướng chuyển từ tư duy “bồi thường tài sản bị thu hồi” sang “tái thiết cuộc sống cho người dân”, đồng thời đẩy mạnh phân cấp cho chính quyền địa phương 2 cấp và bảo đảm ổn định pháp lý đối với giấy chứng nhận, hồ sơ địa chính đã cấp.

Đồng chí Thiếu tướng Nguyễn Ngọc Hà, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Quốc phòng và An ninh của Quốc hội thảo luận tại tổ - Ảnh: N.M

Bên cạnh đó, đồng chí nêu lên 3 vấn đề bất cập. Một là, về phân loại đất đai. Điều 9 dự thảo gộp "đất trồng cây lâu năm" vào nhóm “đất trồng cây khác” nhưng chưa giải thích rõ khái niệm này, dễ dẫn đến cách hiểu, áp dụng khác nhau. Trong thực tế, đất trồng cây lâu năm của nhiều hộ dân gắn với đất ở, là tài sản dành dụm để chuyển mục đích, tách hộ khi lập gia đình cho con. Vì vậy, đề nghị bổ sung giải thích từ ngữ, bảo đảm quyền lợi chính đáng của người dân.

Hai là, về sinh kế sau thu hồi đất. Dự thảo bỏ mức trần cụ thể về hỗ trợ đào tạo nghề, chuyển đổi việc làm, giao Chính phủ quy định, trong khi đây là một trong những nguyên nhân gây khiếu kiện kéo dài. Đồng thời, quy định cho phép thu hồi đất trước khi hoàn thành phương án bồi thường, tái định cư đối với một số dự án cần được kiểm soát chặt, tránh tình trạng người dân giao đất nhưng chưa được bảo đảm đầy đủ quyền lợi và chỗ ở.

Ba là, về bảo đảm quốc phòng, an ninh. Dự thảo cần quy định rõ hơn trách nhiệm phối hợp, hiệp y với Bộ Quốc phòng, Bộ Công an tại khu vực biên giới, hải đảo và địa bàn trọng yếu. Việc điều chỉnh quy hoạch, cấp giấy chứng nhận tại vành đai biên giới cần bảo đảm không ảnh hưởng đến công trình phòng thủ, đường tuần tra, mốc giới và quản lý chủ quyền. Tại các đảo có vị trí chiến lược, việc mở rộng đất ở, đất thương mại-dịch vụ phục vụ du lịch, nuôi trồng thủy sản cần được kiểm soát chặt chẽ, tránh để tổ chức, cá nhân lợi dụng, thâu tóm quyền sử dụng đất tại các khu vực nhạy cảm, ảnh hưởng đến thế trận phòng thủ trên biển.

Từ những phân tích trên, đồng chí kiến nghị: Cần quan tâm chính sách không làm giảm quyền lợi người dân khi tính giá đất, bồi thường đối với đất trồng cây lâu năm; giữ mức sàn hỗ trợ đào tạo nghề, chuyển đổi việc làm cho người bị thu hồi đất; quy định chặt điều kiện thu hồi đất trước khi hoàn thành tái định cư, bảo đảm chỗ ở trong giai đoạn chuyển tiếp; bổ sung trách nhiệm phối hợp, thẩm định quốc phòng, an ninh tại các địa bàn nhạy cảm; đồng thời ban hành kịp thời, đồng bộ các nghị định hướng dẫn ngay khi luật có hiệu lực.

Đồng chí đề nghị Ban soạn thảo tiếp tục tiếp thu đầy đủ ý kiến của đại biểu, bảo đảm Luật Đất đai (sửa đổi) vừa khơi thông nguồn lực phát triển đất nước, vừa bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của người dân, đồng thời giữ vững quốc phòng, an ninh quốc gia.

Tháo gỡ "điểm nghẽn", hoàn thiện chính sách đất đai

Đồng chí Thiếu tướng Nguyễn Thanh Liêm, Ủy viên Ban Thường vụ Tỉnh ủy, Giám đốc Công an tỉnh nhấn mạnh sự cần thiết sửa Luật Đất đai, bởi thực tiễn đang nổi lên nhiều "điểm nghẽn" cần được tháo gỡ.

Thứ nhất, xử lý dự án chậm tiến độ, thu hồi đất để chống lãng phí còn chậm. Dù Quốc hội, Chính phủ đã ban hành nhiều nghị quyết, cơ chế đặc thù, nhưng việc thu hồi đất đối với các dự án chậm tiến độ, gây lãng phí vẫn còn vướng mắc. Đây là vấn đề cần được xử lý dứt điểm, bởi đất đai là nguồn lực hữu hạn, không thể để đất bị bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng trong thời gian dài.

Đồng chí Thiếu tướng Nguyễn Thanh Liêm, Giám đốc Công an tỉnh thảo luận tại tổ - Ảnh: N.M

Thứ hai, định giá đất vẫn là "điểm nghẽn" lớn. Nhiều địa phương gặp khó trong xác định hệ số, giá đất cụ thể, khiến cán bộ tham gia định giá luôn lo ngại rủi ro trách nhiệm. Trong khi đó, yêu cầu “giá đất sát với giá thị trường” khó thực hiện do thị trường biến động theo cung, cầu và mức độ quan tâm của nhà đầu tư. Vì vậy, cần xây dựng cơ chế định giá minh bạch, ổn định, khả thi, giảm rủi ro cho người thực thi.

Thứ ba, chính sách tái định cư chưa đáp ứng yêu cầu thực tiễn. Chủ trương chủ động tái định cư, bảo đảm người dân có nơi ở mới trước khi giải phóng mặt bằng là đúng đắn. Tuy nhiên, nhiều nơi vẫn chưa chuẩn bị kịp quỹ đất, nhà tái định cư, trong khi yêu cầu giải phóng mặt bằng, triển khai dự án rất cấp thiết. Vì vậy, cần xác định rõ trách nhiệm, bảo đảm tái định cư đi trước và tránh để người dân chịu thiệt.

Một vấn đề căn bản khác là cơ chế điều tiết địa tô chênh lệch. Theo đồng chí, khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở, hoặc sau khi đầu tư hình thành khu đô thị, chung cư, nhà ở, giá trị đất tăng lên thì cần có công cụ tài chính phù hợp để điều tiết phần giá trị gia tăng này, bảo đảm công bằng, minh bạch. Đồng thời, cần nghiên cứu yêu cầu giao dịch bất động sản qua hệ thống ngân hàng để kiểm soát dòng tiền, giá trị giao dịch và nghĩa vụ thuế.  

Về hiệu lực quản lý nhà nước, vẫn còn tình trạng lấn chiếm, chuyển nhượng trái phép, sử dụng đất sai mục đích, khiếu nại, tố cáo kéo dài. Nguyên nhân chủ yếu do chính sách đất đai qua nhiều giai đoạn còn những quy định chưa phù hợp, trong khi đất đai có giá trị lớn, dễ phát sinh tranh chấp khi quyền và lợi ích của người dân bị ảnh hưởng.

Đồng chí kiến nghị 3 ý kiến cụ thể: Thứ nhất, về Điều 11, đề nghị bổ sung từ “chỉ” vào quy định: “Nhà nước chỉ trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”. Thứ hai, về Điều 18, đề nghị tiếp tục kế thừa những quy định đã được kiểm nghiệm, đồng thời rà soát, hoàn thiện để bảo đảm tính chính xác, thống nhất của hệ thống pháp luật.

Đồng chí cũng có các góp ý cụ thể đối với Điều 37 về nguyên tắc, khung pháp lý trong Luật và trình tự, thủ tục cụ thể. Đồng thời, cần nghiên cứu thiết kế thu hồi đất như một biện pháp khắc phục hậu quả đối với hành vi vi phạm pháp luật đất đai, thay vì tách thành hai quy trình độc lập.  

Cuối cùng, cần xây dựng hệ thống giá đất ổn định, minh bạch, khả thi, đồng thời kết hợp với các công cụ tài chính để điều tiết địa tô chênh lệch. Không nên dồn tất cả mục tiêu phát triển đô thị, tăng thu ngân sách, chống lãng phí vào một công cụ là định giá đất, bởi rất khó đạt đồng thời tất cả các mục tiêu.

Hoàn thiện khung pháp lý, minh bạch thị trường bất động sản

Qua nghiên cứu hồ sơ dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đồng chí Ly Kiều Vân, Ủy viên Ban Thường vụ Tỉnh ủy, Trưởng ban Nội chính Tỉnh ủy thống nhất với sự cần thiết sửa đổi luật nhằm thể chế hóa chủ trương đổi mới xây dựng, thi hành pháp luật, phát triển kinh tế tư nhân, đẩy mạnh chuyển đổi số, phân cấp, phân quyền và cải cách thủ tục hành chính.

Đồng chí Ly Kiều Vân, Trưởng ban Nội chính Tỉnh ủy thảo luận tại tổ - Ảnh: N.M

Đánh giá dự thảo thể hiện rõ tinh thần chuyển từ tư duy quản lý sang kiến tạo phát triển, tạo thuận lợi cho hoạt động đầu tư, kinh doanh, tuy nhiên theo đồng chí, để đạt mục tiêu này, Luật cần đồng thời làm rõ quyền tài sản, nâng cao tính minh bạch của thị trường và bảo vệ hiệu quả quyền, lợi ích hợp pháp của người dân, doanh nghiệp.

Về các loại bất động sản, dự án bất động sản được đưa vào kinh doanh, đồng chí đồng tình bổ sung nhà có mục đích lưu trú, căn hộ du lịch, căn hộ kết hợp văn phòng và phần diện tích sàn xây dựng vào phạm vi giao dịch. Tuy nhiên, dự thảo mới xác định loại tài sản được kinh doanh, trong khi chế độ pháp lý về hình thức, thời hạn sử dụng đất, quyền sở hữu, quyền sử dụng đất gắn với tài sản, chuyển nhượng, huy động vốn và quyền của bên mua chưa được quy định đầy đủ. Đồng chí đề nghị tiếp tục rà soát, bổ sung quy định cụ thể để tránh cách hiểu, áp dụng khác nhau và hạn chế tranh chấp phát sinh.

Đối với đối tượng được mua, thuê, thuê mua bất động sản, đồng chí thống nhất với chủ trương mở rộng nhằm tăng khả năng tiếp cận thị trường và thu hút nguồn lực đầu tư. Tuy nhiên, với cá nhân nước ngoài và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, cần quy định chặt chẽ hơn về thời hạn sở hữu, khu vực được phép giao dịch, quyền sử dụng đất gắn với tài sản và điều kiện chuyển nhượng, bảo đảm yêu cầu quốc phòng, an ninh và quy hoạch tại các địa bàn trọng yếu.

Về điều kiện đối với bất động sản có sẵn và hình thành trong tương lai, đồng chí đề nghị rà soát các quy định liên quan căn hộ du lịch, căn hộ kết hợp văn phòng và phần diện tích sàn xây dựng. Các điều kiện đưa vào kinh doanh cần gắn với việc xác định rõ quyền sở hữu, quyền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính và cơ chế bảo vệ khách hàng, đồng thời thống nhất với các quy định về thanh toán, bảo lãnh và hợp đồng.

Đối với Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, đồng chí đánh giá đây là nền tảng quan trọng để công khai thông tin, thúc đẩy giao dịch điện tử và quản lý thị trường trên nền tảng số. Tuy nhiên, dự thảo cần làm rõ nguồn dữ liệu, trách nhiệm cập nhật của từng cơ quan, tổ chức và cơ chế kết nối, chia sẻ dữ liệu, tránh chồng chéo trong tổ chức thực hiện.

Đơn giản hóa quản lý đất đai, linh hoạt trong thu hồi, bồi thường

Nhất trí với việc Luật Đất đai có tác động lớn đến phát triển kinh tế-xã hội và đời sống người dân, đồng chí Hoàng Xuân Tân, Phó Chủ tịch UBND tỉnh đề nghị tập trung vào hai nhóm vấn đề: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

Đồng chí Hoàng Xuân Tân, Phó Chủ tịch UBND tỉnh thảo luận tại tổ - Ảnh: N.M

Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và phân loại đất, từ thực tiễn cơ sở, đồng chí cho rằng các quy trình hiện nay còn tốn nhiều thời gian, công sức của bộ máy nhà nước, nhất là khi phải thực hiện nhiều thủ tục liên quan đến chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển đổi đất rừng và các loại đất khác. Do đó, đồng chí thống nhất với định hướng đơn giản hóa, tinh gọn các nhóm đất.

Theo đó, chỉ nên duy trì cơ chế quản lý đặc thù đối với những nhóm đất cần thiết như như đất lúa, đất rừng, đất quốc phòng, an ninh, đất ở và một số loại đất cần thiết khác. Đối với các nhóm đất khác, không nên quy định quá chi tiết mà cần tạo dư địa và sự linh hoạt trong tổ chức thực hiện, phù hợp yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội. Việc phân loại quá chi tiết có thể làm phát sinh thêm thủ tục, tăng áp lực cho cơ quan quản lý, đồng thời ảnh hưởng tiến độ triển khai các dự án.

Về thu hồi đất, đồng chí cho rằng cần có cách tiếp cận linh hoạt. Thực tế cho thấy, nếu quy định không chặt chẽ, việc thu hồi đất có thể ảnh hưởng quyền, lợi ích hợp pháp của người dân; nhưng nếu quá cứng nhắc, nhiều dự án phát triển kinh tế-xã hội có thể bị đình trệ kéo dài, gây lãng phí nguồn lực.

Đồng chí ủng hộ mở rộng các trường hợp Nhà nước thu hồi đất, nhưng đồng thời cần nghiên cứu cơ chế tỉ lệ đồng thuận của người dân phù hợp với từng loại dự án. Với công trình trọng điểm quốc gia, có thể áp dụng tỉ lệ phù hợp với tính chất đặc biệt của dự án; các dự án phát triển kinh tế-xã hội khác cần tỉ lệ đồng thuận cao hơn để bảo đảm quyền lợi chính đáng của người dân. Không nên để một vài trường hợp chưa đồng thuận làm đình trệ những dự án đã nhận được sự đồng thuận của đại đa số người dân và có ý nghĩa lớn đối với phát triển địa phương.

Đối với bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, đồng chí thống nhất nguyên tắc bảo đảm người dân có cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Tuy nhiên, cần phân loại theo quy mô, tính chất và mức độ ảnh hưởng của từng dự án. Những dự án lớn, phải di dời cả khu dân cư, ảnh hưởng đồng thời đến đất ở, đất sản xuất và sinh kế cần chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đầy đủ. Ngược lại, với dự án quy mô nhỏ, chỉ ảnh hưởng một vài hộ và người dân đã đồng thuận, có thể áp dụng trình tự, thủ tục đơn giản, rút gọn.

Đồng chí đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện các quy định theo hướng tháo gỡ "điểm nghẽn" từ thực tiễn, bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người dân, đồng thời huy động và sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế-xã hội.

Hoàn thiện chính sách nhà ở, bảo đảm quyền lợi và an toàn cho người dân

Cơ bản tán thành sự cần thiết ban hành Luật Nhà ở (sửa đổi), nhằm thể chế hóa Nghị quyết số 21-NQ/TW, bổ sung chính sách phát triển nhà ở cho thuê và luật hóa cơ chế thí điểm tại Nghị quyết số 201/2025/QH15, đồng chí Nguyễn Khánh Vũ, Bí thư Đảng ủy, Chủ tịch HĐND phường Quảng Trị góp ý 6 nội dung.

Đồng chí Nguyễn Khánh Vũ, Bí thư Đảng ủy, Chủ tịch HĐND phường Quảng Trị thảo luận tại tổ - Ảnh: N.M

Thứ nhất, về nghĩa vụ phát triển nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại. Theo đồng chí, khoản 2 Điều 25 chưa quy định tỉ lệ tối thiểu, tiêu chí lựa chọn hình thức thực hiện và nguyên tắc ưu tiên bố trí quỹ đất tại chỗ. Điều này có thể dẫn đến xu hướng đóng tiền thay vì tạo quỹ đất thực tế. Đồng chí đề nghị bổ sung vào Điều 25 quy định tỉ lệ tối thiểu diện tích đất dành cho nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội; ưu tiên bố trí quỹ đất ngay trong dự án, chỉ thực hiện đóng tiền khi không đủ điều kiện bố trí quỹ đất và phải nêu rõ lý do. Toàn bộ số tiền thu được cần nộp vào Quỹ nhà ở, hạch toán riêng và chỉ sử dụng cho phát triển nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội.

Thứ hai, về khả năng cân đối ngân sách. Dự thảo đặt ra nhiều khoản chi cho ngân sách địa phương nhưng chưa xác định rõ nguồn, mức hỗ trợ và trách nhiệm của từng cấp ngân sách. Với các địa phương chưa tự cân đối được ngân sách như Quảng Trị, đây là áp lực rất lớn. Đồng chí đề nghị quy định rõ cấp ngân sách chịu trách nhiệm cấp bù, thẩm quyền quyết định, mức trần, điều kiện áp dụng và cơ chế ngân sách Trung ương hỗ trợ có mục tiêu cho các địa phương chưa tự cân đối được ngân sách khi thực hiện chính sách nhà ở cho thuê, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Thứ ba, về bảo đảm quyền của người thuê nhà. Theo đồng chí, quy định về thuê nhà ổn định, lâu dài hiện mới dừng ở nguyên tắc, chưa có cơ chế bảo vệ cụ thể. Đồng chí đề nghị bổ sung ba nội dung: Thời hạn thuê tối thiểu; quyền ưu tiên gia hạn hợp đồng đối với người thuê đủ điều kiện và không vi phạm hợp đồng; biên độ điều chỉnh giá thuê tối đa cho mỗi kỳ gia hạn. Trên cơ sở đó, Chính phủ quy định cụ thể tại nghị định.

Thứ tư, về xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội. Đồng tình với việc giảm tiền kiểm, tạo thuận lợi cho chủ đầu tư, tuy nhiên, đồng chí đề nghị cần gắn với hậu kiểm chặt chẽ như cơ chế thí điểm tại Nghị quyết số 201/2025/QH15. Đề nghị bổ sung quy định kiểm toán, quyết toán chi phí sau khi công trình hoàn thành; trường hợp giá thực tế thấp hơn giá đã ký thì phải hoàn trả phần chênh lệch cho người mua, người thuê mua.

Thứ năm, về nghĩa vụ tài chính khi xây dựng lại nhà chung cư, đồng chí đề nghị bổ sung quy định nguyên tắc giới hạn mức đóng góp, cơ chế công bố suất đầu tư và chính sách hỗ trợ của Nhà nước đối với chủ sở hữu không đủ khả năng đóng góp, nhất là người cao tuổi, người thu nhập thấp.

Thứ sáu, về nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân để cho thuê. Nêu rõ đây là vấn đề liên quan trực tiếp đến an toàn tính mạng, đồng chí đề nghị khôi phục ngưỡng quy mô hoặc xác định ngưỡng tương tự quy định tại Luật Nhà ở năm 2023. Từ ngưỡng này trở lên, cá nhân phải đáp ứng điều kiện tương ứng với chủ đầu tư dự án và công trình phải tuân thủ quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, không phân biệt mục đích bán hay cho thuê.

Đồng chí đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo nghiên cứu, tiếp thu các ý kiến trên, qua đó hoàn thiện dự thảo luật theo hướng vừa phát triển nguồn cung nhà ở, vừa bảo đảm quyền lợi chính đáng và an toàn của người dân.