Hoàn thiện Luật Nhà ở, tạo động lực cho doanh nghiệp phát triển

VCCI đề nghị giảm rào cản, tăng tính dự báo

Chiều ngày 17/9, tại Hà Nội, VCCI phối hợp với Bộ Xây dựng tổ chức Hội thảo góp ý hoàn thiện dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), với sự tham gia của đại diện cơ quan quản lý, chuyên gia, hiệp hội và cộng đồng doanh nghiệp.

Đây là dự án luật quan trọng, tác động trực tiếp đến hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở và quyền lợi của người dân. Bộ Xây dựng đang tiếp tục soạn thảo, lấy ý kiến các đối tượng chịu tác động, dự kiến trình Quốc hội xem xét, thông qua tại kỳ họp thứ 2, khai mạc tháng 10/2026.

Ông Đậu Anh Tuấn phát biểu tại sự kiện. Ảnh: Hải Anh

Phát biểu tại hội thảo, ông Đậu Anh Tuấn, Phó Tổng Thư ký kiêm Trưởng Ban Pháp chế VCCI, ghi nhận nỗ lực và tinh thần cầu thị của cơ quan chủ trì soạn thảo khi liên tục cập nhật, hoàn thiện dự thảo.

Theo ông Đậu Anh Tuấn, bản dự thảo ngày 13/9 có nhiều chuyển động đáng chú ý, trong đó số điều giảm từ 198 xuống 132; chính sách nhà ở được cấu trúc theo 4 loại hình, nhà ở cho thuê có chương riêng và quỹ nhà ở được luật hóa.

Từ góc nhìn doanh nghiệp, đại diện VCCI đề nghị tiếp tục làm rõ mức độ can thiệp hành chính đối với nhà ở cho thuê được phát triển bằng nguồn vốn ngoài nhà nước. Theo đó, nếu doanh nghiệp tự bỏ vốn đầu tư nhưng phải thực hiện các quy định cứng về đối tượng thuê và thứ tự ưu tiên tương tự dự án sử dụng vốn Nhà nước, khả năng thu hồi vốn và hiệu quả kinh doanh có thể bị ảnh hưởng.

Ông Đậu Anh Tuấn cho rằng cần phân định hợp lý giữa chính sách xã hội gắn với nguồn lực công và quan hệ thị trường vận hành theo quy luật cung cầu. Các ưu đãi về đất đai, thuế, tín dụng cần đi cùng cơ chế vận hành phù hợp, tạo động lực để doanh nghiệp tham gia phát triển thị trường nhà ở cho thuê.

Một nội dung khác được VCCI nhấn mạnh là yêu cầu phân cấp nhưng phải bảo đảm thống nhất pháp lý trên phạm vi toàn quốc. Đại diện VCCI phân biệt giữa phân cấp trong tổ chức thực hiện và phân cấp quyền đặt thêm điều kiện. Trong khi phân cấp thực thi có thể tăng tính chủ động cho địa phương, việc bổ sung yêu cầu riêng ngoài khung luật định có nguy cơ tạo ra sự phân mảnh pháp lý, làm giảm khả năng dự báo của doanh nghiệp hoạt động trên nhiều địa bàn.

Liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư, ông Đậu Anh Tuấn đề nghị làm rõ khái niệm “lưu trú” trong dự thảo, nhất là khi khái niệm này được sử dụng để xác định ngoại lệ đối với hành vi sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở. Việc thiếu định nghĩa rõ ràng có thể dẫn đến cách hiểu khác nhau giữa các địa phương và ban quản trị tòa nhà, kéo theo rủi ro pháp lý cho người dân, hộ kinh doanh và doanh nghiệp.

VCCI cũng đề nghị các khoản phụ phí quản lý vận hành đối với căn hộ có tần suất ra vào cao phải dựa trên chi phí tăng thêm thực tế, bảo đảm minh bạch và tương xứng. Những vấn đề về tiếng ồn, an ninh, giờ giấc và kiểm soát ra vào cần được cân nhắc xử lý thông qua nội quy nhà chung cư, thay vì mở rộng các quy định cấm ở tầm quốc gia.

Bảo đảm quyền lợi người dân, khơi thông nguồn cung

Góp ý về cơ chế cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, luật sư, thạc sỹ Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, cho rằng dự thảo cần bảo đảm tính thống nhất giữa các quy định về phá dỡ, bồi thường, tái định cư, di dời và cưỡng chế di dời.

Đáng chú ý, ông Phạm Thanh Tuấn đề nghị bổ sung trường hợp nhà chung cư nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, cần di dời khẩn cấp vào cơ chế cho phép bố trí chỗ ở tạm thời, tổ chức di dời trước, sau đó hoàn thiện kế hoạch cải tạo, xây dựng lại hoặc điều chỉnh chương trình phát triển nhà ở.

Theo phân tích của chuyên gia, không nên phân biệt trình tự xử lý khẩn cấp chỉ dựa trên nguyên nhân khiến công trình mất an toàn, mà cần lấy mức độ nguy hiểm và yêu cầu bảo vệ tính mạng người dân làm tiêu chí quyết định.

Đối với trường hợp theo quy hoạch được phê duyệt không tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư, ông Phạm Thanh Tuấn đề nghị quy định rõ quyền lựa chọn hình thức bồi thường bằng tiền hoặc nhận nhà ở tái định cư thuộc về chủ sở hữu. Đồng thời, Luật cần bổ sung cơ chế xác định tỷ lệ đồng thuận, hiệu lực của phương án bồi thường, tái định cư và phương án xử lý khi dự án không đạt tỷ lệ đồng thuận cần thiết.

Bên cạnh đó, phương án bồi thường, tái định cư liên quan trực tiếp đến quyền tài sản và nghĩa vụ tài chính của chủ sở hữu. Vì vậy, các quy định về tỷ lệ thông qua, hiệu lực pháp lý của phương án và cơ chế xử lý trường hợp không đạt đồng thuận cần được thể hiện rõ ngay trong Luật.

Từ thực tiễn thị trường bất động sản, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), đề xuất bổ sung chính sách phát triển “nhà ở thương mại giá phù hợp với khả năng chi trả của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp”.

Theo HoREA, việc phát triển phân khúc này có thể góp phần đáp ứng nhu cầu nhà ở thực, khắc phục tình trạng cơ cấu sản phẩm bất động sản lệch về phân khúc cao cấp và tạo thêm lựa chọn cho những người không thuộc diện được hưởng chính sách nhà ở xã hội.

Hiệp hội kiến nghị tạo hành lang pháp lý để doanh nghiệp tự nguyện tham gia phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, trên cơ sở hiệu quả kinh doanh và nhu cầu thị trường. Đồng thời, đề xuất quy định giá bán, giá bán trả góp, giá cho thuê tối đa theo cơ chế phù hợp, nghiên cứu chính sách tín dụng ưu đãi cho chủ đầu tư.

Bên cạnh đó, ông Lê Hoàng Châu đề nghị dự thảo bổ sung chính sách phát triển nhà ở khu vực nông thôn, nhà ở riêng lẻ có nhiều phòng cho thuê dài hạn và cơ chế ưu đãi tương tự nhà ở xã hội đối với một số loại hình nhà trọ phục vụ công nhân, người lao động, người nhập cư.

HoREA cũng đề xuất bổ sung chính sách về nhà ở cho thuê giá phù hợp, ký túc xá dành cho học sinh, sinh viên và nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức. Những kiến nghị này nhằm mở rộng phạm vi điều chỉnh của Luật, đáp ứng đa dạng nhu cầu cư trú và tạo cơ sở pháp lý cho các mô hình nhà ở đang phát triển trong thực tiễn.

Ngoài ra, Hiệp hội đề nghị bổ sung chính sách chỉnh trang, tái thiết đô thị, trong đó có di dời, chỉnh trang nhà ở ven sông, kênh rạch; đồng thời nghiên cứu cơ chế cho phép sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích đăng ký kinh doanh doanh nghiệp một người, bảo đảm sự đồng bộ với các quy định về doanh nghiệp và hỗ trợ kinh tế tư nhân.