Hoàn thiện pháp luật về đất đai nhằm khơi thông nguồn lực trong kỷ nguyên số

Hội thảo “Hoàn thiện pháp Luật đất đai tạo động lực phát triển trong kỷ nguyên số,” ngày 20/8. (Ảnh: Vietnam+)

Bối cảnh chuyển đổi số đang diễn ra mạnh mẽ và yêu cầu phát triển bền vững đã đặt ra những thách thức mới. Mặc dù, hệ thống pháp Luật đất đai đã có những bước tiến đáng kể với việc ban hành Luật đất đai năm 2024 song vẫn bộc lộ nhiều điểm nghẽn.

Nhằm tìm kiếm giải pháp tháo gỡ, Tạp chí điện tử VietTimes đã tổ chức Hội thảo “Hoàn thiện pháp Luật đất đai tạo động lực phát triển trong kỷ nguyên số,” ngày 20/8.

Những "nút thắt" cốt lõi

Ông Nguyễn Bá Kiên, Tổng biên tập Tạp chí điện tử VietTimes chia sẻ đất đai không chỉ là tài sản hữu hình mà còn là nguồn lực có thể tạo ra giá trị gia tăng thông qua số hóa, dữ liệu hóa, minh bạch hóa và quản trị hiện đại. Trên nền tảng đó, nhiều quốc gia đã thành công với mô hình quản lý đất đai thông minh, từ đó thúc đẩy kinh tế số.

Tại Việt Nam, việc hoàn thiện chính sách, pháp Luật đất đai theo hướng hiện đại, minh bạch, dựa trên nền tảng số hóa sẽ giúp quản lý hiệu quả tài nguyên này đồng thời góp phần tạo lập môi trường đầu tư kinh doanh lành mạnh, tăng cường niềm tin của nhân dân vào chính sách của Đảng và Nhà nước.

Theo ông Nguyễn Bá Kiên, Luật đất đai năm 2024 đã được ban hành, nhưng thực tiễn triển khai đã đặt ra nhiều vấn đề mới. Một số quy định chưa phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp và thể hiện rõ tinh thần đổi mới của Nghị quyết 57 về phát triển khoa học công nghệ-chuyển đổi số, cũng như Nghị quyết 68 về phát triển kinh tế tư nhân.

Ông Nguyễn Bá Kiên chia sẻ đất đai không chỉ là tài sản hữu hình mà còn là nguồn lực có thể tạo ra giá trị gia tăng thông qua số hóa, dữ liệu hóa, minh bạch hóa và quản trị hiện đại. (Ảnh: Vietnam+)

Đi sâu vào những vấn đề cốt lõi, Phó giáo sư, Tiến sỹ Nguyễn Đình Thọ, Phó Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách Nông nghiệp và Môi trường (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) nhấn mạnh vai trò của Luật đất đai trong việc đảm bảo quyền lợi công dân, công bằng xã hội và thu hút đầu tư. Đầu tiên là hệ thống định giá đất còn nhiều hạn chế, đặc biệt là tình trạng "hai giá" gây thất thu ngân sách và bức xúc trong dân (như điển hình tại Thủ Thiêm), mức giá đền bù thấp hơn thị trường dẫn đến tranh chấp kéo dài. Sau đó, bảng giá đất mới theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP sau khi Luật đất đai 2024 có hiệu lực đã gây sốc khi giá đất tăng đột biến tới 30 lần ở một số nơi, điều này lại tạo gánh nặng tài chính lớn cho người dân khi chuyển mục đích sử dụng đất lần đầu để xây dựng nhà ở và doanh nghiệp khi điều chỉnh quy hoạch, triển khai dự án.

Bên cạnh đó, ông Thọ cho biết sự thiếu linh hoạt trong chính sách định giá đất làm giảm hiệu quả quản lý, khó kiểm soát nguồn cung và tình trạng đầu cơ. Cơ chế tài chính đất đai hiện hành chưa tạo công cụ điều tiết dòng vốn hiệu quả, làm giảm minh bạch và công bằng. Đặc biệt, việc thiếu chế tài xử lý vi phạm trong định giá và đấu giá quyền sử dụng đất đã tạo ra lỗ hổng pháp lý kéo dài, khuyến khích trục lợi, làm méo mó thị trường và gây suy yếu niềm tin công chúng.

Ông Thọ nhấn mạnh tình trạng sáp nhập, sắp xếp đơn vị hành chính cũng làm gia tăng thách thức, tạo khoảng trống pháp lý cho các hành vi lấn chiếm, chuyển mục đích trái phép. Điều này dẫn đến các "dự án treo" và tranh chấp đất đai kéo dài do bồi thường không thỏa đáng, gây ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ phát triển và trật tự xã hội. Cuối cùng, sự phân mảnh trong hệ thống pháp Luật đất đai và tình trạng tham nhũng, tiêu cực đã làm giảm hiệu quả khai thác nguồn lực, bóp méo thị trường và làm suy yếu niềm tin vào cơ chế quản trị.

Sự phân mảnh trong hệ thống pháp Luật đất đai và tình trạng tham nhũng, tiêu cực đã làm giảm hiệu quả khai thác nguồn lực, bóp méo thị trường và làm suy yếu niềm tin vào cơ chế quản trị. (Ảnh: Vietnam+)

Đưa ra những phân tích về những vướng mắc còn tồn tại trong Luật đất đai 2024, đặc biệt là các vấn đề mang tính nguyên tắc, Tiến sỹ Vũ Đình Ánh, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường-Giá cả (Bộ Tài chính) góp ý về các vướng mắc về thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại dịch vụ phương pháp định giá đất, thẩm quyền, trách nhiệm quyết định định giá đất và dự án tạo quỹ đất, quỹ phát triển đất. Cụ thể, vấn đề thu hồi đất để thực hiện dự án thương mại không thể giải quyết được nếu thiếu nhất quán nguyên tắc (Nhà nước chỉ thu hồi đất cho các dự án phi thương mại). Đối với dự án thương mại, phải dựa trên cơ chế thỏa thuận đền bù tự nguyện giữa chủ đầu tư và người sử dụng đất dưới sự giám sát của Nhà nước, thay vì cưỡng chế. Ngoài ra, Luật đất đai sửa đổi còn thiếu nội dung về đất sử dụng đa mục đích và cơ chế hài hòa lợi ích khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Giảm xung đột xã hội và đảm bảo công bằng

Theo đó, Tiến sỹ Nguyễn Đình Thọ kiến nghị cần có cơ chế tham gia của người dân trong bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thông qua đối thoại được quy định rõ, tăng cường niềm tin và sự đồng thuận. Đối với vấn đề bồi thường giải phóng mặt bằng, ông đề xuất dồn điền đổi thửa tại đô thị và tái định cư tại chỗ, đảm bảo sinh kế bằng hoặc tốt hơn với tỷ lệ phân bổ đất hợp lý (40% cho người dân, 20% hạ tầng, 40% đấu thầu quyền phát triển). Đối với giá đất xác định nghĩa vụ tài chính, ông Thọ kiến nghị nên kết hợp dồn điền đổi thửa, tái định cư tại chỗ và tái phân bổ đất để giảm xung đột xã hội và đảm bảo công bằng.

Luật sư, Thạc sĩ Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư thành Hà Nội kiến nghị 5 giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện Luật đất đai 2024 trong bối cảnh mới. Thứ nhất cho phép chủ sở hữu doanh nghiệp cổ phần hóa có trách nhiệm lấy ý kiến của Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố về phương án sử dụng đất.

Luật đất đai 2024 chưa công nhận liên danh là chủ thể sử dụng đất và chưa có quy định giao đất, cho thuê đất cho doanh nghiệp dự án trong trường hợp nhà đầu tư được chấp thuận. (Ảnh: Vietnam+)

Thứ hai là bổ sung nội dung giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất cho liên danh các nhà đầu tư và tổ chức kinh tế.

Thứ ba là "khoanh vùng" các dự án đã có sai phạm để "hồi sinh" với hai phương án. Một là Chính phủ nghiên cứu, trình Quốc hội ban hành Nghị quyết thí điểm trên phạm vi cả nước, cho phép các dự án đã thực hiện các thủ tục đất đai được tiếp tục xem xét giao đất, cho thuê đất. Hai là bổ sung khoản mới về tạo cơ chế chuyển tiếp cho các dự án này.

Thứ tư, hoàn thiện quy định về chuyển nhượng dự án trong Luật đất đai 2024. Cuối cùng là về chính sách xác định giá đất bồi thường giải phóng mặt bằng cho người dân trong các dự án có sử dụng đất. Luật sư Tuấn đưa ra hai phương án, một là giữ hoặc kết hợp cơ chế “giá đất cụ thể” đối với trường hợp bồi thường cho hộ gia đình, cá nhân, trong khi chỉ áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh cho doanh nghiệp hoặc các trường hợp tính nghĩa vụ tài chính khác. Hai là trường hợp bỏ hoàn toàn cơ chế xác định “giá đất cụ thể”, cần bổ sung quy định về “hệ số điều chỉnh giá đất bổ sung” dành riêng cho bồi thường với mức có thể cao hơn hệ số áp dụng cho nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp, đảm bảo giá bồi thường sát thực tế.

Cũng tập trung vào vai trò của Nhà nước trong quản lý giá đất, Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw đánh giá cao đề xuất xây dựng khái niệm thị trường đất đai sơ cấp và thứ cấp, tương tự như mô hình thị trường chứng khoán. Ở thị trường sơ cấp, giá đất sẽ được Nhà nước quyết định mà không phụ thuộc vào kết quả của các dịch vụ tư vấn xác định giá đất, đảm bảo quyền lợi chung của xã hội. Tại thị trường thứ cấp, giá đất sẽ được hình thành thông qua cơ chế thỏa thuận tự do giữa các bên theo quy định của pháp luật dân sự với sự can thiệp gián tiếp của Nhà nước (thông qua các công cụ chính sách vĩ mô như quy hoạch, thuế, định hướng phát triển hạ tầng). Ông Hà cho rằng cách tiếp cận này sẽ nâng cao tính minh bạch, xây dựng nền tảng vững chắc cho việc thương thảo và phân bổ lợi ích công bằng, đồng thời ngăn chặn hoạt động đầu cơ và thao túng giá, phòng ngừa "bong bóng” bất động sản.

Ông Hà nhấn mạnh: “Việc đầu tư phát triển hạ tầng công nghệ, nâng cao năng lực đội ngũ cán bộ quản lý đất đai và phát triển thị trường dịch vụ định giá chuyên nghiệp là những nhiệm vụ cấp bách. Việc ứng dụng công nghệ như Blockchain, GIS, Big data và AI trong dự báo và định giá đất sẽ tăng tính chính xác, tạo ra hệ thống thông tin đất đai minh bạch, kịp thời cho Nhà nước và thị trường”./.

(Vietnam+)