'Hồi chuông cảnh báo' cho thị trường địa ốc Việt Nam

Trung Quốc đang phải chật vật giải quyết số lượng nhà tồn kho cao kỷ lục. Ảnh: Freepik

Câu chuyện dư thừa nhà tại Trung Quốc

Theo Cục Thống kê quốc gia Trung Quốc (NBS), giá nhà trong tháng 4/2024 của nước này giảm 0,6% so với tháng trước. Đây là mức giảm lớn nhất kể từ tháng 11/2014 và tình trạng này diễn ra trong 10 tháng liên tiếp.

Dù giá nhà giảm, nhưng doanh thu từ việc bán hàng cũng không được cải thiện. Theo China Index Academy, trong quý I/2024, tổng doanh thu bán nhà mới của 100 công ty bất động sản lớn nhất Trung Quốc giảm tới 49% so với cùng kỳ năm trước.

Đáng chú ý, NBS cho biết, tính đến tháng 3/2024, tổng diện tích nhà ở thương mại tồn kho trên toàn quốc là 748,33 triệu m2, cao hơn gần 30 triệu m2 so với mức kỷ lục gần nhất vào năm 2015. Nếu tính bình quân mỗi căn hộ là 70 m2, con số này tương đương với 10,69 triệu căn hộ còn tồn đọng chưa bán được.

Những vấn đề mà thị trường địa ốc Trung Quốc đối diện là hậu quả của hiện tượng xây dựng quá mức và đầu cơ nghiêm trọng. Hàng triệu căn nhà đang bỏ trống, chỉ chờ thời điểm tăng giá để bán lại.

Bên cạnh hệ quả từ chính sách “ba lằn ranh đỏ” và các yếu tố vĩ mô, việc mất cân đối trong việc phân bổ nguồn cung chính là một trong những lý do khiến những thành phố “ma” xuất hiện ngày càng nhiều tại đất nước tỷ dân này.

Hiện chính phủ Trung Quốc đang nỗ lực tìm cách vực dậy ngành địa ốc. Mới đây, Phó thống đốc Ngân hàng Trung ương Trung Quốc (PBOC) Tao Ling khuyến khích các ngân hàng thương mại hỗ trợ doanh nghiệp nhà nước mua lại những căn nhà chưa bán được và phát triển thành nhà ở xã hội.

Theo đó, 300 tỷ nhân dân tệ (khoảng 41,5 tỷ USD) sẽ được phân bổ cho 21 ngân hàng với lãi suất 1,75%/năm. Các khoản vay từ gói này có thời hạn 1 năm và có thể được gia hạn 4 lần. Các chuyên gia kỳ vọng, chính sách này sẽ phần nào giúp thị trường địa ốc Trung Quốc thoát khỏi tình cảnh khó khăn hiện nay.

Bài học cho Việt Nam

Những vấn đề xảy ra ở Trung Quốc chính là “hồi chuông cảnh báo” cho thị trường Việt Nam. Từ khóa trong câu chuyện của thị trường bất động sản Trung Quốc chính là “dư thừa nguồn cung”. Khi đối chiếu với thị trường Việt Nam, vấn đề này vừa khác, nhưng cũng vừa giống.

Khác ở điểm, thị trường bất động sản Việt Nam đang khan hiếm nguồn cung, đặc biệt là nhà ở giá rẻ. Còn giống ở điểm số lượng nhà ở cao cấp, hạng sang lại vượt mức nhu cầu của xã hội.

Báo cáo của CBRE nhận định, những căn hộ cao cấp và hạng sang sẽ chiếm tới 70% tỷ trọng nguồn cung chung cư mới. Trong khi đó, theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), tỷ trọng nguồn cung căn hộ thuộc phân khúc bình dân (dưới 25 triệu đồng/m2) liên tục thu hẹp, từ mức 30% năm 2019, xuống còn 7% năm 2022 và 6% năm 2023.

Chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư, PGS-TS. Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế cho rằng, nguồn cung nhà ở mới thuộc phân khúc cao cấp đang trong tình trạng dư thừa. Mặc dù dòng sản phẩm này không bán được nhiều, nhưng các các chủ đầu tư vẫn liên tục “thổi giá”.

Trong quý I/2024, giá căn hộ sơ cấp đã tăng 17% so với cùng kỳ năm trước. Trên thị trường thứ cấp, mức giá cũng tăng tới 19%. Thậm chí, những dự án nằm tại vị trí đẹp còn tăng 20 - 30%.

“Trong bối cảnh tổng thể nguồn cung vẫn khan hiếm, nhiều người phải ‘cắn răng’ chấp nhận mua nhà với giá cao. Tuy nhiên, theo nguyên tắc thị trường, lượng giao dịch cũng như giá bán chắc chắn sẽ giảm. Đây chỉ là vấn đề thời gian”, ông Thịnh quả quyết.

Trong thực tế, điều này đang diễn ra đối với lượng giao dịch. Báo cáo quý I/2024 của Bộ Xây dựng cho thấy, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ thành công là 35.853 giao dịch, giảm khoảng 8% so với cùng kỳ năm ngoái. Mặt khác, lượng hàng tồn kho chung cư và nhà ở riêng lẻ trong 3 tháng đầu năm nay lại tăng 4% so với cùng kỳ (từ 11.695 căn, lên 12.174 căn).

Số liệu từ Tổng cục Thống kê cho biết, nhóm 20% dân số giàu nhất Việt Nam có thu nhập bình quân đầu người chỉ dừng ở mức 10,2 triệu đồng/tháng. Nếu xét từng địa phương, mức thu nhập bình quân đầu người tại Hà Nội là 6,4 triệu đồng/tháng; tại TP.HCM là 6,3 triệu đồng/tháng...

Trong khi theo khảo sát của Viện Kinh tế xây dựng (Bộ Xây dựng) và Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, giá bán trung bình một số dự án tại Hà Nội và TP.HCM dao động 50 - 70 triệu đồng/m2. Tính trung bình, một căn hộ có giá khoảng 2,5 tỷ đồng, nếu mỗi tháng để dành 5 triệu đồng, người dân sẽ cần tới 40 năm tích lũy để sở hữu được nơi an cư của riêng mình, đấy là với điều kiện giá nhà không tăng thêm.

Ông Vũ Cương Quyết, CEO Đất Xanh Miền Bắc suy luận rằng, thị trường đang “gài bẫy” các chủ đầu tư.

“Nhiều doanh nghiệp chạy đua phát triển chung cư ở phân khúc cao cấp. Nếu họ thấy thị trường thanh khoản tốt mà đẩy giá sản phẩm lên quá cao thì sẽ gây ra hậu quả lớn về sau. Khi nguồn cung ổn định trở lại, việc sắp đặt mức giá cao như vậy sẽ gây hiệu ứng ngược và giảm khả năng thanh khoản. Tình trạng này đã xảy ra trong quá khứ và ‘nạn nhân’ là phân khúc biệt thự, nhà phố liền kề, đất nền…”, ông Quyết nói.

Thanh Vũ