Hơn 85% nguồn cung căn hộ condotel là hàng tồn kho

Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng quý III-2025 ghi nhận những tín hiệu trái chiều. Nguồn cung có sự biến động, trong khi sức cầu chung trên toàn thị trường vẫn còn ở mức rất thấp, chưa có dấu hiệu phục hồi rõ rệt.

Dù có những điểm sáng cục bộ ở một vài dự án, bức tranh toàn cảnh vẫn còn nhiều thách thức. Đáng chú ý nhất, phân khúc căn hộ condotel đang phải đối mặt với bài toán áp lực từ lượng hàng tồn kho khổng lồ.

Áp lực hàng tồn kho

Theo báo cáo thị trường quý III-2025 của DKRA, phân khúc căn hộ condotel tiếp tục cho thấy sự sụt giảm về nguồn cung sơ cấp (chủ đầu tư mở bán) khi giảm 4% so với cùng kỳ năm trước, chỉ còn khoảng 5.152 căn. Điều đáng báo động là hơn 85% trong số này đến từ lượng hàng tồn kho của các dự án căn hộ condotel cũ đã mở bán từ lâu.

Về phía cầu, dù lượng tiêu thụ căn hộ condotel ghi nhận tăng 9% so với cùng kỳ, đạt 713 căn, nhưng báo cáo nhận định sự cải thiện này không đáng kể. Giao dịch chủ yếu chỉ tập trung cục bộ tại một số dự án căn hộ condotel quy mô lớn có tiến độ tốt và mức giá dưới 3 tỉ đồng/căn. Trong khi đó, phần lớn các dự án sơ cấp còn lại đều có tình hình bán hàng rất chậm, gần như không phát sinh giao dịch mới.

Hơn 85% trong số này đến từ lượng hàng tồn kho của các dự án căn hộ condotel cũ đã mở bán từ lâu. Ảnh minh họa: QH

Khu vực miền Trung tiếp tục dẫn dắt thị trường về nguồn cung căn hộ condotel khi chiếm đến 56%, trong đó tỉnh Khánh Hòa chiếm tới 51% tổng cung cả nước. Ngược lại, miền Nam lại là điểm sáng về tiêu thụ khi đóng góp 76% tổng lượng giao dịch, chủ yếu nhờ một dự án mới mở bán tại TP.HCM (chiếm 27% nguồn cung toàn quốc).

Dù mặt bằng giá bán sơ cấp đã tăng trung bình 8 - 10% so với cùng kỳ 2024, các chủ đầu tư vẫn phải liên tục áp dụng các chính sách hỗ trợ dòng tiền như ưu đãi thanh toán, ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất… để kích cầu.

Tuy nhiên, ông Duy Quang (TP.HCM), một nhà đầu tư bất động sản lâu năm nhận định, những vấn đề cố hữu về pháp lý, hiệu quả khai thác và đặc biệt là niềm tin của nhà đầu tư vẫn là rào cản lớn khiến thị trường chưa thể phục hồi trong ngắn hạn.

Trái ngược với sự sụt giảm của condotel, hai phân khúc còn lại là biệt thự nghỉ dưỡng và nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng lại ghi nhận sự tăng trưởng đáng kể về nguồn cung và tiêu thụ, nhưng vẫn còn nhiều thách thức.

Cụ thể, nguồn cung sơ cấp biệt thự nghỉ dưỡng đạt 2.720 căn, tăng 18% so với cùng kỳ. Lượng tiêu thụ cũng tăng vọt gấp 4,8 lần, đạt 279 căn. Tương tự, phân khúc nhà phố/shophouse có nguồn cung tăng 31%, đạt 4.169 căn, và lượng tiêu thụ tăng đột biến 22,8 lần, đạt 454 căn.

Nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng và nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng tăng. Ảnh: QH

Tuy nhiên, những con số tăng trưởng ấn tượng này chưa phản ánh sức bật của toàn thị trường. Giao dịch chủ yếu tập trung tại một vài dự án mới ra mắt, và phần lớn nguồn cung hơn 84% đối với shophouse vẫn là hàng tồn kho từ các dự án cũ.

Trở ngại niềm tin nhà đầu tư

Chuyên gia bất động sản TS Lê Bá Chí Nhân nhận định, sức cầu chung của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đang duy trì ở mức thấp và đà giảm có thể còn kéo dài. Dù nguồn cung và giao dịch ở các phân khúc biệt thự, shophouse có tăng, nhưng vẫn ở ngưỡng thấp, chưa đủ sức lan tỏa để kéo thị trường phục hồi trong ngắn hạn. Thanh khoản và niềm tin của nhà đầu tư tiếp tục là trở ngại lớn nhất.

Bất động sản nghỉ dưỡng cần thời gian để phục hồi. Ảnh: QH

Dự báo cho quý cuối cùng của năm 2025, nguồn cung mới đưa ra thị trường sẽ không nhiều. Dự kiến sẽ có khoảng 700 - 800 căn condotel (chủ yếu ở TP.HCM), 400 - 500 căn biệt thự (tập trung ở Khánh Hòa, Phú Thọ) và 200 - 300 căn nhà phố/shophouse (chủ yếu ở Khánh Hòa).

Mặt bằng giá bán sơ cấp được dự báo sẽ duy trì ổn định, khó có biến động mạnh. Các chính sách bán hàng như chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, cam kết cho thuê… sẽ tiếp tục được các chủ đầu tư áp dụng rộng rãi như một công cụ chính để thu hút khách hàng trong bối cảnh thị trường còn nhiều khó khăn.

MINH LONG