Hợp đồng miệng: Đầy rủi ro dù luật công nhận

Chia sẻ với PV Pháp Luật TP.HCM, ông H (ngụ huyện Hóc Môn, TP.HCM) cho biết mình có làm hợp đồng xây dựng nhà ở với một người quen là ông B, kèm theo hợp đồng là bản thiết kế căn nhà.

Tuy nhiên, trong quá trình thi công, chủ đầu tư có thống nhất xây thêm một phần công trình khác so với thiết kế ban đầu đã ký hợp đồng. Vì là người quen, hai bên chỉ thỏa thuận bằng miệng, không làm hợp đồng bổ sung.

Tới giai đoạn thanh toán tiền thì phát sinh tranh chấp, nợ không đòi được, ông cũng không có gì để chứng minh rằng phần làm khác thiết kế là cả hai bên đã thỏa thuận.

Trên thực tế, không riêng trường hợp của ông H mà có thể thấy nhiều trường hợp giao dịch bằng lời nói khác cũng rất khó để xác định chính xác sự việc.

“Lời nói gió bay”

Theo TS Nguyễn Phương Thảo (Trưởng bộ môn Luật dân sự, Trường ĐH Luật TP.HCM), khoản 1 Điều 119 BLDS 2015 quy định giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể. Hợp đồng bằng lời nói (hay còn gọi là hợp đồng miệng) được công nhận theo quy định pháp luật.

Theo TS Thảo, xét về giá trị pháp lý, hợp đồng bằng lời nói hay hợp đồng bằng văn bản có giá trị pháp lý như nhau, trừ trường hợp pháp luật có yêu cầu về hình thức. Chẳng hạn trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.

Tuy nhiên, hợp đồng miệng sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro. Cụ thể là không đầy đủ nội dung giao dịch, có thể giao dịch đó thực hiện trong thời gian ngắn, các bên chưa thực sự chuẩn bị và nắm được các tình huống có thể phát sinh trong tương lai, các nội dung thỏa thuận còn hạn chế. Cạnh đó, khó có bằng chứng chứng minh trong trường hợp có tranh chấp xảy ra vì “lời nói gió bay”.

Theo TS Thảo, trong vụ việc nêu trên, hợp đồng thi công này lập bằng văn bản nên khi có thỏa thuận sửa nhà thêm thì xem là trường hợp sửa đổi hợp đồng theo Điều 421 BLDS 2015. Lúc này cần tuân thủ nguyên tắc tại khoản 3 Điều 421 là hợp đồng được thành lập theo hình thức nào thì phải sửa đổi bằng hình thức đó. Do đó, việc sửa đổi bằng hình thức miệng là không được chấp nhận.

Tuy nhiên, nếu đã hoàn thành công trình và yêu cầu thanh toán tiền, mặc dù không có chứng cứ chứng minh về sự thỏa thuận thay đổi hợp đồng bằng miệng này nhưng trên thực tế nếu đã xây phần thêm khác với bản vẽ thiết kế ban đầu thì có thể xem chủ đầu tư là người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật nên cần hoàn trả giá trị phần thêm đó.

Đồng tình, luật sư (LS) Nguyễn Như Tuấn (Đoàn LS tỉnh Đồng Nai) cho rằng hợp đồng miệng nội dung giao dịch không đầy đủ và chi tiết, đôi khi việc giao kết hợp đồng miệng được các bên thỏa thuận một cách nhanh chóng.

Khi ký kết hợp đồng miệng nên lưu giữ các chứng cứ như ghi âm, ghi hình, các hóa đơn, chứng từ…

Rủi ro nữa là hợp đồng miệng khó xác định được nội dung cụ thể vì chủ yếu dựa vào niềm tin, chữ tín với nhau, việc giao kết hợp đồng miệng thì thường chỉ có hai bên và ít khi có người làm chứng.

Cạnh đó, vì không có văn bản cụ thể nên các nội dung thỏa thuận không được ghi lại trong văn bản, các bên cũng chỉ thực hiện và không có giấy tờ gì lưu lại nên khi tòa án yêu cầu cung cấp chứng cứ, các đương sự cũng không có giấy tờ gì để cung cấp. Nếu muốn khởi kiện mà đương sự lại không đưa ra chứng cứ chứng minh thì việc khởi kiện không thực hiện được.

Không có chứng cứ nên bị bác đơn khởi kiện

Theo LS Tuấn, trên thực tế, nhiều vụ việc tòa bác yêu cầu vì thỏa thuận miệng, đơn cử như vụ việc vợ chồng bà R. Theo bà R trình bày, năm 2007, bà có chuyển nhượng phần đất tại tỉnh Tiền Giang cho vợ chồng bà T. Các bên thỏa thuận miệng giá chuyển nhượng là 150 triệu đồng, bên mua đưa trước 140 triệu đồng, còn 10 triệu đồng sẽ giao sau khi hoàn tất thủ tục sang tên. Tuy nhiên, sau khi được đứng tên sổ hồng, vợ chồng bà T không trả tiếp số tiền 10 triệu đồng. Vì vậy, vợ chồng bà R khởi kiện ra tòa.

TAND huyện Gò Công Tây, Tiền Giang nhận định vợ chồng bà R trình bày giá chuyển nhượng 150 triệu đồng là thỏa thuận miệng, không có giấy tờ gì chứng minh. Trong khi đó, vợ chồng bà T không thừa nhận. Trong hợp đồng chuyển nhượng có chứng thực tại UBND xã Đ, vợ chồng bà R thừa nhận chữ ký và kết luận giám định là đúng chữ ký của nguyên đơn thì có ghi giá chuyển nhượng là 140 triệu đồng.

Phía UBND xã thì xác nhận giá chuyển nhượng 140 triệu đồng là do các bên tự thỏa thuận và được ghi đúng như thỏa thuận của các bên, việc bà R cho rằng giá chuyển nhượng là 150 triệu đồng thì không rõ. Biên bản hòa giải tại xã cũng không nêu nội dung số tiền chuyển nhượng giữa các bên.

Từ những nhận định trên, tòa cho rằng giá thỏa thuận chuyển nhượng 140 triệu đồng mà vợ chồng bà T trình bày là có cơ sở và bác yêu cầu khởi kiện của vợ chồng bà R.

YẾN CHÂU