HoREA đề xuất bổ sung loại hình đất ở có thời hạn trong Luật Đất đai

Tại hội thảo góp ý sửa đổi Luật Đất đai mới đây, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) đề xuất nghiên cứu bổ sung cơ chế sử dụng đất ở trong một khoảng thời gian xác định, bên cạnh loại đất ở đang được áp dụng theo nguyên tắc sử dụng ổn định lâu dài.

Theo lãnh đạo HoREA, Luật Đất đai 2024 hiện chỉ quy định đất ở được sử dụng ổn định lâu dài, trong khi Luật Nhà ở 2023 đã cho phép tồn tại hình thức mua bán nhà ở có thời hạn. Người mua được sở hữu căn nhà theo thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng, sau khi hết thời hạn sẽ hoàn trả lại tài sản cho bên bán.

HoREA đề xuất bổ sung loại hình đất ở có thời hạn trong Luật Đất đai. Ảnh minh họa

Vì vậy, Hiệp hội kiến nghị sửa luật theo hướng bổ sung quy định về đất ở có thời hạn, loại đất ở được Nhà nước giao hoặc cho thuê trong một khoảng thời gian nhất định, để tạo thêm một cơ chế sử dụng đất song song với đất ở sử dụng ổn định lâu dài như hiện nay.

HoREA cho rằng việc bổ sung loại hình này sẽ giúp đồng bộ giữa Luật Đất đai và Luật Nhà ở, đồng thời tạo điều kiện để Nhà nước linh hoạt hơn trong khai thác quỹ đất, phục vụ chỉnh trang, tái thiết đô thị và đáp ứng đa dạng nhu cầu phát triển nhà ở đồng thời tạo thêm lựa chọn cho thị trường.

Việc bổ sung này không thay thế chế độ sử dụng đất ở lâu dài mà bổ sung thêm một lựa chọn nhằm tăng tính linh hoạt trong quản lý, khai thác quỹ đất.

Dẫn kinh nghiệm của Singapore, nơi phần lớn nhà ở được bán với thời hạn tối đa 99 năm trên quỹ đất thuộc sở hữu nhà nước. Sau khi hết thời hạn, nhà nước có điều kiện thuận lợi để chỉnh trang, tái thiết đô thị và sử dụng đất hiệu quả hơn. Theo HoREA, đây là mô hình Việt Nam có thể nghiên cứu, tham khảo trong quá trình hoàn thiện chính sách đất đai.

Bên cạnh đề xuất về đất ở có thời hạn, HoREA cũng kiến nghị điều chỉnh cách tính thời hạn sử dụng đất đối với các dự án đầu tư.

Theo HoREA, quy định hiện hành đang khiến một số dự án sau quá trình chuyển nhượng, xử lý pháp lý hoặc thay đổi chủ đầu tư bị rút ngắn đáng kể thời gian khai thác quỹ đất. Điều này làm giảm giá trị thương mại của dự án, ảnh hưởng đến khả năng thu hút dòng vốn mới.

Do đó, Hiệp hội đề xuất xem xét bổ sung các mốc thời gian tính lại thời hạn sử dụng đất trong một số trường hợp như chuyển nhượng dự án, được gia hạn sử dụng đất, thay đổi hình thức sử dụng đất hoặc có quyết định xử lý các vấn đề pháp lý liên quan.

HoREA đánh giá cơ chế này có thể hỗ trợ quá trình tái cơ cấu các dự án gặp vướng mắc, xử lý tài sản bảo đảm, giảm áp lực nợ xấu và tạo điều kiện để các dự án có khả năng tiếp tục triển khai.

Ngoài ra, Hiệp hội cũng đề xuất cho phép doanh nghiệp, người sử dụng đất được chủ động đề nghị gia hạn hoặc điều chỉnh thời hạn sử dụng đất khi có nhu cầu đầu tư, mở rộng sản xuất kinh doanh, thay vì phải chờ đến giai đoạn cuối của thời hạn sử dụng như hiện nay.

Theo HoREA, việc thay đổi cách tiếp cận theo hướng linh hoạt hơn sẽ giúp doanh nghiệp có cơ sở xây dựng kế hoạch đầu tư dài hạn, đồng thời nâng cao hiệu quả khai thác nguồn lực đất đai.

Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024. Sau thời gian triển khai, nhiều quy định tiếp tục được các tổ chức, doanh nghiệp và chuyên gia đề xuất điều chỉnh nhằm tháo gỡ các điểm nghẽn trong thực tiễn.

Hiện, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang lấy ý kiến xây dựng dự án Luật Đất đai sửa đổi, dự kiến rà soát, điều chỉnh nhiều nội dung của luật hiện hành trước khi trình cấp có thẩm quyền xem xét đưa vào chương trình xây dựng pháp luật năm 2026.