JLL nâng dự báo đầu tư khách sạn Việt Nam lên 125 triệu USD năm 2025

Việt Nam đang khẳng định vị thế là một trong những thị trường du lịch tăng trưởng nhanh nhất Đông Nam Á. Trong “Báo cáo Hướng dẫn Đầu tư Khách sạn Việt Nam 2025” do JLL và DN Legal thực hiện, đồng thời nêu bật những cải cách pháp lý mang tính bước ngoặt đang mở ra chu kỳ phát triển mới cho ngành khách sạn.

Một trong những động lực chính thúc đẩy lượng khách quốc tế tăng mạnh là chính sách kéo dài thời gian lưu trú miễn thị thực từ một lên ba tháng và cho phép xuất nhập cảnh nhiều lần kể từ ngày 15/8/2023. Trung Quốc tiếp tục dẫn đầu với hơn 3,5 triệu lượt khách (tăng 44,3%), theo sau là Hàn Quốc với 2,9 triệu lượt và Đài Loan với 829.000 lượt. Đáng chú ý, thị trường Ấn Độ tăng hơn 42%, trong khi khách từ châu Âu, đặc biệt là Nga tăng trưởng mạnh mẽ.

Nguồn cung khách sạn tăng đều, với tốc độ CAGR 7% đến năm 2024. Tính đến tháng 7/2025, Việt Nam ghi nhận hơn 185.000 phòng tại hơn 1.500 cơ sở lưu trú, trong đó phân khúc cao cấp và hạng sang chiếm 57%. TP.HCM, Hà Nội và Đà Nẵng tiếp tục là ba thị trường trọng điểm, đóng góp lần lượt 14%, 13% và 12% tổng nguồn cung. Nhóm thị trường Hà Nội - Đà Nẵng - Hội An dẫn đầu về nguồn cung tương lai đến năm 2028, trong đó 33% thuộc phân khúc trung cấp.

Công suất và hiệu quả vận hành khách sạn tiếp tục cải thiện mạnh mẽ. Đến tháng 7/2025, doanh thu phòng (RevPAR) tính bằng nội tệ tăng trung bình 21%/năm trong giai đoạn 2020-2024. TP.HCM vượt mức hiệu suất năm 2019 ngay từ năm 2024 và duy trì tăng trưởng tích cực trong năm 2025. Cùng với Hà Nội, hai thị trường này đang có hiệu suất cao hơn mức trung bình toàn quốc nhờ đa dạng hóa các nhóm khách từ công tác, nghỉ dưỡng đến MICE.

Khu nghỉ dưỡng sang trọng tại miền Trung - điểm đến hấp dẫn nhà đầu tư nước ngoài.

Trên thị trường đầu tư, các thương vụ gần đây ghi nhận tỷ suất sinh lời 6-7,5%, tiến gần mức kỳ vọng 8-9% của nhà đầu tư. Ông Karan Khanijou, Phó chủ tịch cấp cao, bộ phận Đầu tư Khách sạn và Nghỉ dưỡng Châu Á của JLL kỳ vọng các giao dịch lớn tiếp tục tập trung vào khách sạn trung tâm đô thị và dự án nghỉ dưỡng cao cấp, với sự tham gia của cả nhà đầu tư nội và ngoại.

Quan sát các thương vụ tiềm năng hiện nay, JLL đã nâng dự báo giá trị đầu tư khách sạn tại Việt Nam năm 2025 từ 100 triệu USD lên 125 triệu USD, phản ánh niềm tin vào nền tảng tăng trưởng và sức hấp dẫn của thị trường.

Báo cáo cũng nhấn mạnh những cải cách pháp lý quy mô lớn đang định hình lại môi trường đầu tư. Luật Đất đai 2024, có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, cho phép điều chỉnh giá đất trong năm thay vì theo chu kỳ 5 năm, tăng tính minh bạch trong định giá. Từ 1/7/2025, các dự án đã hoàn tất quy hoạch chi tiết hoặc thiết kế được phê duyệt không còn phải xin giấy phép xây dựng, giúp rút ngắn thời gian triển khai và giảm rủi ro pháp lý.

Cùng thời điểm này, Chính phủ triển khai chương trình tái cơ cấu hành chính, sáp nhập 63 tỉnh, thành phố còn 34 đơn vị cấp tỉnh; các bộ, ngành cũng được hợp nhất. Điều này không chỉ tinh giản bộ máy mà còn tạo điều kiện nâng cấp hạ tầng, giao thông và chất lượng dịch vụ lưu trú.

Luật Bảo vệ Dữ liệu Cá nhân, có hiệu lực từ 1/1/2026, sẽ yêu cầu các khách sạn đáp ứng các tiêu chuẩn bảo mật quốc tế, góp phần nâng cao uy tín và tạo lợi thế cạnh tranh cho các nhà vận hành chuyên nghiệp.

Ngành du lịch dự kiến đóng góp 6,4% GDP năm 2024 và hướng tới 8,3-8,5% năm 2025. Nhiều sáng kiến đang được triển khai nhằm nâng cao khả năng kết nối, bao gồm việc mở rộng mạng bay quốc tế của các hãng như Emirates, cũng như sự xuất hiện của hãng hàng không mới Sun Phu Quoc Airlines với định hướng phát triển Phú Quốc thành trung tâm giao thương, du lịch.

JLL nhận định, triển vọng năm 2026 tiếp tục tích cực, với kỳ vọng nguồn cung chất lượng và số lượng thương vụ sẽ tăng nếu thị trường duy trì mức độ minh bạch và ổn định pháp lý. Tuy nhiên, thách thức lớn nhất vẫn là nguồn tài sản đủ điều kiện để thu hút các nhà đầu tư tổ chức, trong bối cảnh thị trường còn thiếu sản phẩm đạt chuẩn.

Anh Hoa