Kê giá bán nhà đất thấp hơn bảng giá, cơ quan thuế sẽ tính lại

Dự thảo của Bộ Tài chính đề xuất áp giá Nhà nước để tính thuế nếu giá mua bán bất động sản trên hợp đồng thấp hơn quy định. Ảnh: Quỳnh Danh.

Bộ Tài chính đang lấy ý kiến dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025, trong đó quy định chi tiết cách xác định giá tính thuế và thời điểm tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Theo Điều 14 của Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025, thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản được tính bằng giá chuyển nhượng nhân với thuế suất 2%.

Dự thảo Nghị định nêu rõ giá chuyển nhượng bất động sản là mức giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng.

Tuy nhiên, với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà hợp đồng không ghi giá hoặc ghi thấp hơn mức giá tính theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, cơ quan thuế sẽ xác định giá chuyển nhượng theo bảng giá đất do địa phương ban hành tại thời điểm giao dịch.

Đối với giao dịch chuyển nhượng cả đất và tài sản gắn liền với đất như nhà ở, công trình xây dựng, hạ tầng…nếu giá ghi trên hợp đồng thấp hơn mức quy định của địa phương thì phần giá trị quyền sử dụng đất sẽ tính theo bảng giá đất.

Trong khi đó, phần giá trị nhà và công trình gắn liền với đất được xác định theo giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh ban hành. Trường hợp địa phương chưa có quy định, việc xác định giá trị sẽ căn cứ theo tiêu chuẩn, định mức xây dựng và giá trị còn lại thực tế của công trình theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng.

Với công trình hình thành trong tương lai, giá trị chuyển nhượng được tính dựa trên tỷ lệ góp vốn trong hợp đồng nhân với giá tính lệ phí trước bạ công trình do địa phương quy định. Nếu địa phương chưa ban hành đơn giá, sẽ áp dụng suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng công bố tại thời điểm chuyển nhượng.

Dự thảo cũng đề cập trường hợp cho thuê lại bất động sản. Nếu giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn mức do UBND cấp tỉnh quy định theo pháp luật đất đai, giá tính thuế sẽ căn cứ theo mức giá của địa phương.

Cũng theo Bộ Tài chính, thời điểm xác định thu nhập tính thuế sẽ phụ thuộc vào từng trường hợp cụ thể.

Nếu hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua nộp thuế thay bên bán, thời điểm tính thuế là lúc hợp đồng có hiệu lực theo quy định pháp luật.

Ngược lại, nếu hợp đồng có thỏa thuận bên mua nộp thuế thay, thời điểm xác định thu nhập tính thuế là khi làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu bất động sản.

Đối với trường hợp chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai hoặc quyền sử dụng đất gắn với công trình hình thành trong tương lai, thời điểm tính thuế là khi cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

Dự thảo cũng quy định cá nhân góp vốn bằng bất động sản chưa phải kê khai, nộp thuế ngay tại thời điểm góp vốn. Việc khai và nộp thuế sẽ thực hiện khi cá nhân chuyển nhượng phần vốn góp, rút vốn hoặc doanh nghiệp giải thể. Khi đó, tổ chức nhận vốn góp có trách nhiệm khai và nộp thuế thay cho cá nhân khi góp vốn.

Theo dự kiến, Nghị định mới nếu được thông qua sẽ có hiệu lực từ ngày 1/7/2026.