Bài 1: Nhu cầu 'vô tận', nguồn cung 'nhỏ giọt'

LTS: Phát triển NoXH đang trở thành nhiệm vụ quan trọng của TPHCM cũng như nhiều địa phương trên cả nước. Việc tăng nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả không chỉ giúp người dân ổn định cuộc sống mà còn góp phần bảo đảm an sinh xã hội, phát triển đô thị bền vững và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế lâu dài.

Mất cân đối cung - cầu

Trong bối cảnh giá bất động sản liên tục tăng cao, nhu cầu về NoXH và nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân đang trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết. Đặc biệt tại các đô thị lớn như TPHCM, việc sở hữu một căn nhà đối với người lao động có thu nhập trung bình và thấp ngày càng khó khăn.

Chính vì vậy, NoXH được xem là giải pháp quan trọng nhằm bảo đảm an sinh và ổn định cuộc sống cho hàng triệu người dân.

Thực tế cho thấy, nguồn cung NoXH hiện nay vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu rất lớn của thị trường. Do vậy, mỗi khi có dự án mới được công bố với mức giá phù hợp, lượng người đăng ký luôn vượt xa số căn hộ được mở bán. Điều này phản ánh rõ tình trạng “cung không đủ cầu” kéo dài trong nhiều năm qua.

Dự án NoXH tại số 234 đường Lý Thường Kiệt, phường Diên Hồng

Điển hình là dự án NoXH tại số 234 đường Lý Thường Kiệt (phường Diên Hồng). Ngay khi thông tin mở bán được công bố, đã có khoảng 12.000 hồ sơ đăng ký trong khi dự án chỉ có khoảng 750 căn hộ được bán ra.

Dự án 234 đường Lý Thường Kiệt được xây dựng trên khu đất rộng hơn 14.000m², gồm nhiều block chung cư cao tầng với hơn 1.000 căn hộ, trong đó phần lớn là NoXH. Giá bán dự kiến khoảng hơn 21 triệu đồng/m², thấp hơn khá nhiều so với mặt bằng căn hộ thương mại tại khu vực trung tâm.

Sự quan tâm rất lớn của người dân cho thấy nhu cầu an cư hiện nay là vô cùng bức thiết. Với nhiều người lao động, đặc biệt là công nhân, nhân viên văn phòng hay người trẻ mới lập nghiệp, NoXH gần như là cơ hội duy nhất để có thể sở hữu nhà tại đô thị lớn. Trong khi đó, giá căn hộ thương mại liên tục tăng khiến khả năng tiếp cận nhà ở ngày càng xa vời.

Theo Sở Xây dựng, TPHCM đang đẩy mạnh triển khai các dự án NoXH nhằm đáp ứng nhu cầu thực tế. Hiện có hàng chục dự án đang được thi công và nhiều dự án khác dự kiến khởi công trong thời gian tới. TPHCM cũng đặt mục tiêu phát triển hàng trăm nghìn căn NoXH đến năm 2030 theo đề án xây dựng 1 triệu căn NoXH trên cả nước.

Tuy nhiên, so với nhu cầu thực tế, con số này vẫn còn khá khiêm tốn. Các nghiên cứu cho thấy TPHCM trong tương lai sẽ cần khoảng 1 triệu căn NoXH để đáp ứng nhu cầu của người dân, đặc biệt sau khi mở rộng không gian đô thị và gia tăng dân số cơ học. Điều đó cho thấy áp lực phát triển nhà ở giá phù hợp sẽ còn kéo dài trong nhiều năm tới.

Doanh nghiệp chưa mặn mà

Tuy nhiên, để phát triển mạnh phân khúc NoXH vẫn còn rất nhiều khó khăn. Theo các chuyên gia và doanh nghiệp bất động sản, một trong những trở ngại lớn nhất hiện nay là thủ tục pháp lý kéo dài. Một dự án bất động sản thường mất nhiều năm để hoàn thiện các thủ tục về quy hoạch, đất đai, giải phóng mặt bằng và cấp phép xây dựng. Điều này làm tăng đáng kể chi phí đầu tư.

Đối với phân khúc nhà ở giá rẻ, áp lực càng lớn hơn vì biên lợi nhuận thấp. Trong khi giá bán bị khống chế để phù hợp với người dân thì các chi phí như tiền sử dụng đất, chi phí vốn, lãi vay, quản lý dự án hay đầu tư hạ tầng gần như không giảm tương ứng. Chỉ cần tiến độ kéo dài hoặc lãi suất tăng nhẹ cũng có thể khiến doanh nghiệp không còn lợi nhuận.

Đây cũng là lý do nhiều doanh nghiệp ưu tiên phát triển dự án cao cấp thay vì nhà ở bình dân. Các dự án cao cấp có mức giá bán và lợi nhuận lớn hơn nên dễ bù đắp chi phí phát sinh. Trong khi đó, NoXH đòi hỏi thời gian đầu tư dài nhưng hiệu quả tài chính thấp, khiến nhiều doanh nghiệp còn e ngại tham gia.

Theo ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty Lê Thành, thời gian qua Chính phủ và TPHCM đã có nhiều chính sách hỗ trợ phát triển NoXH. Đáng chú ý là việc nới điều kiện thu nhập đối với người mua NoXH, giúp mở rộng cơ hội tiếp cận cho người lao động. Tuy nhiên, theo ông Nghĩa vẫn cần thêm cơ chế tháo gỡ các vướng mắc liên quan đến quy hoạch và thủ tục đầu tư.

Ông Ngô Đức Sơn, CEO DRH Holdings, cho biết đối với nhà ở nhà giá rẻ, biên lợi nhuận vốn đã thấp, trong khi nhiều chi phí cố định như tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, kết nối hạ tầng, tư vấn pháp lý và chi phí quản trị dự án gần như không giảm tương ứng so với phân khúc cao cấp. Điều này khiến phân khúc nhà ở bình dân, NoXH chịu áp lực tài chính lớn hơn đáng kể.

Cũng theo ông Sơn, dự án bất động sản thông thường có thể kéo dài khoảng 5-7 năm từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư đến khi bàn giao sản phẩm. Trong đó, phần lớn thời gian được sử dụng cho các thủ tục pháp lý, quy hoạch, giải phóng mặt bằng và hoàn thiện điều kiện đầu tư. Đây chính là nguyên nhân khiến doanh nghiệp không mặn mà khi đầu tư NoXH.