Khả năng chi trả cho nhà ở tại các đô thị là một thách thức lớn

Bà Giang Huỳnh - Phó GĐ, Trưởng bộ phận Nghiên cứu & S22M, Savills TP HCM. Ảnh: NVCC

Khả năng sở hữu nhà tại các TP lớn hiện nay

Tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam, hiện ở mức 28%, vẽ nên một bức tranh sống động về sự dịch chuyển đang diễn ra tại các thành phố lớn và những tỉnh thành lân cận. Sự chuyển đổi này thúc đẩy nhu cầu về nhà ở, đặc biệt là ở các thành phố như TP HCM, Đà Nẵng và Hà Nội. Tuy nhiên, sự gia tăng nhu cầu này thường xung đột với thực tế về khả năng chi trả, tạo ra một bức tranh nhà ở phức tạp.

Nhà ở giá phải chăng (affordable housing) được định nghĩa là dòng sản phẩm bất động sản nhà ở có giá cả vừa phải, đủ để người dân chi trả bằng thu nhập và năng lực tài chính của họ. Trong bối cảnh thị trường hiện này, các sản phẩm nhà ở vừa túi tiền trên thị trường có thể kể đến là căn hộ hạng C, đất nền bình dân hay thậm chí là nhà ở công nhân gần các khu công nghiệp.

Báo cáo thị trường của Savills Việt Nam trong những năm gần đây cho thấy guồn cung giá cả phải chăng tiếp tục khan hiếm, mặc dù sức hấp dẫn và sức hút mạnh mẽ. Trong 6 tháng đầu năm 2023, căn hộ hạng C chiếm 62% thị phần tiêu thụ tại TP HCM với 42% nguồn cung. Dự kiến trong nửa cuối năm, lượng căn hộ hạng C mới cung cấp cho thị trường TP HCM là khoảng 3.295 căn, tương đương 39% tổng nguồn cung.

Theo báo cáo Chỉ số về khả năng chi trả nhà ở tại châu Á Thái Bình Dương 2023 của ULI, TP HCM và Hà Nội là 2 thành phố có giá nhà ở mức độ trung bình trong khu vực nhưng lại chênh lệch khá lớn so với thu nhập của người dân.

Cụ thể, TP HCM, trung tâm kinh tế của Việt Nam, nổi bật với giá nhà trung bình là 296.000 USD (hơn 7 tỷ đồng) với thu nhập trung bình của một hộ gia đình ở mức 9.120 USD/năm. Theo tính toán của ULI, chỉ số chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập tại TP HCM đang ở mức 32,5, cao thứ 2 trong khu vực chỉ sau Thâm Quyến (35,0), thậm chí cao hơn Bắc Kinh (29,3), Thượng Hải (24,1) và Hong Kong (26,5).

Trong khi đó, chỉ số này ở Hà Nội là 18,3 với mức thu nhập trung bình năm của hộ gia đình là 9.967 USD, cao hơn Seoul (17,3), Tokyo (16,1), nhà ở thương mại Singapore (13,7)

Ở thị trường nhà ở cho thuê, giá thuê trung bình hàng tháng trên mỗi căn hộ tại TP HCM là 592 USD, tương đương khoảng hơn 14 triệu đồng. Đây là thị trường chủ yếu phù hợp với nhóm lao động trẻ có thu nhập cao hoặc nhóm người nước ngoài làm việc tại Việt Nam.

Theo đánh giá của các chuyên gia Savills, giá thuê nhà chỉ được xem ở mức phải chăng khi chi phí dành cho nhà ở chiếm khoảng 30% tổng thu nhập hàng tháng của mỗi người.

Trong khi lợi nhuận cho thuê đối với các sản phẩm nhà ở giá rẻ như nhà ở công nhân tương đối thấp thì nhu cầu và công suất sử dụng lại cao.

Cơ hội nào cho nhà ở giá phải chăng?

Phân tích về khả năng chi trả nhà ở của người dân tại TP HCM, bà Giang Huỳnh - Phó GĐ, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu và S22M Savills TP HCM (S22M là Dịch vụ ứng dụng công nghệ dữ liệu trong nghiên cứu thị trường của Savills Việt Nam) cho rằng, phần lớn người dân chỉ có thể chi trả cho phân khúc nhà ở vừa túi tiền, căn hộ hạng C.

“Hiện tại, những căn hộ vừa túi tiền có giá từ 2 - 4 tỷ có nguồn cung khá thấp, phù hợp với khả năng chi trả của người dân tại TP HCM. Trước đây, dòng sản phẩm từ 2 - 4 tỷ đồng chiếm tỷ lệ khoảng 60% trong nguồn cung của thị trường nhưng đến 2023 chỉ chiếm khoảng 25%, hạn chế nguồn cung cũng như cơ hội sở hữu nhà của người dân” - vị chuyên gia dẫn chứng.

Theo bà Giang, chính sách hỗ trợ của Nhà nước là mấu chốt trong việc thiết lập khả năng chi trả cho người dân trong vấn đề nhà ở. Kinh nghiệm thực tiễn của nhiều quốc gia khác nhau đã cho thấy những tác động tích cực của các giải pháp nhà ở đối với phát triển kinh tế - xã hội.

Không giống như nhà ở xã hội với các yêu cầu quy hoạch nghiêm ngặt và giới hạn lợi nhuận là 10%, các nhà phát triển khu vực tư nhân vẫn có khả năng xây dựng nhà ở giá rẻ để sinh lời. Trung Quốc và Ấn Độ có thị trường nhà ở giá rẻ và công nhân phát triển mạnh mẽ, sinh lợi cho các nhà đầu tư tư nhân, tuy nhiên, tại Việt Nam, các nhà phát triển đã tìm kiếm ở nơi khác và vẫn chưa khai thác được các nguồn doanh thu này.

Bà Giang Huỳnh cho rằng, nếu có thể tạo ra một môi trường thuận lợi hỗ trợ cả nhà đầu tư và người mua, Việt Nam có thể hướng tới một thị trường nhà ở giá cả phải chăng và dễ tiếp cận hơn.

Riêng đối với phân khúc nhà ở xã hội, bà Giang Huỳnh cho rằng đây là vấn đề cần ưu tiên bởi giúp giải quyết các vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp, kinh thích phần nào kinh tế - xã hội, tăng tốc độ giãn dân, mở rộng đô thị ra các khu vực ngoại thành, tăng tính bền vững trong quy hoạch đô thị.

Bà Giang Huỳnh - Phó GĐ, Trưởng bộ phận Nghiên cứu & S22M, Savills TP HCM cho biết: “Khó khăn lớn nhất lúc này là quỹ đất dành cho nhà ở xã hội, thứ 2 là vấn đề nguồn vốn, hiện tại đang dựa vào nguồn vốn công là chính, cần thêm sự hỗ trợ của khu vực tư nhân. Cần có những chính sách hiệu quả về thủ tục pháp lý dành riêng và đơn giản hóa cho các DN tham gia vào lĩnh vực này”.

Ngô Sơn