Khi doanh nghiệp địa ốc sống nhờ 'doanh thu khác'

Các doanh nghiệp tìm kiếm nguồn lợi nhuận ngoài hoạt động cốt lõi diễn ra trong bối cảnh thị trường bất động sản đang chịu tác động kép từ thanh khoản suy yếu và chi phí vốn tăng. Ảnh minh họa: Hoàng Anh

Nghịch lý: Doanh thu giảm sâu nhưng lợi nhuận lại tăng đột biến

Thị trường bất động sản nửa đầu năm 2026 đã không diễn ra theo kịch bản bùng nổ như nhiều kỳ vọng lạc quan trước đó khi thanh khoản chững lại.

Nhiều doanh nghiệp đều ghi nhận tình trạng giao dịch đình trệ cả rổ hàng sơ cấp lẫn thứ cấp. Thậm chí có doanh nghiệp còn không ghi nhận doanh thu từ hoạt động cốt lõi là bán bất động sản trong cả quý II vừa qua.

Trong hơn 20 doanh nghiệp địa ốc công bố kết quả kinh doanh tự lập tới thời điểm này theo ghi nhận của TheLEADER, có tới phân nửa ghi nhận doanh thu quý II/2026 giảm so với cùng kỳ. Thế nhưng lợi nhuận lại tăng bằng lần, chủ yếu nhờ doanh thu tài chính, thu nhập khác hoặc các giao dịch mang tính bất thường.

Công ty CP Đầu tư và kinh doanh nhà Khang Điền (mã CK: KDH), trong quý vừa qua, doanh thu thuần của Khang Điền chỉ đạt gần 161 tỷ đồng, giảm tới 85% so với cùng kỳ. Trái ngược với sự sụt giảm này, lợi nhuận sau thuế đạt gần 750 tỷ đồng, tăng 277%. Kéo theo đó, lũy kế 6 tháng đầu năm, Khang Điền ghi nhận 442 tỷ đồng doanh thu thuần và lãi ròng hơn 1.031 tỷ đồng, giảm 75% về doanh thu nhưng tăng 221% về lợi nhuận so với cùng kỳ nhờ hoạt động tài chính.

Động lực chính không đến từ việc bán nhà mà từ hơn 896 tỷ đồng doanh thu tài chính liên quan đến giao dịch chuyển nhượng 2% vốn tại Công ty Bình Trưng Mới. Sau giao dịch, tỷ lệ sở hữu của Khang Điền tại doanh nghiệp này giảm xuống dưới ngưỡng kiểm soát, khiến Bình Trưng Mới chuyển từ công ty con thành công ty liên kết.

Tương tự, Công ty CP Phát triển đô thị Từ Liêm (mã CK: NTL) sự lệ thuộc vào nguồn thu tài chính còn thể hiện rõ hơn. Doanh thu thuần quý II/2026 của Lideco chỉ đạt 4,7 tỷ đồng, trong đó doanh thu từ kinh doanh bất động sản vỏn vẹn khoảng 400 triệu đồng nhưng doanh thu tài chính đạt hơn 23 tỷ đồng, gấp gần 5 lần doanh thu thuần.

Trong cơ cấu doanh thu tài chính, hơn 16 tỷ đồng đến từ đầu tư chứng khoán và hơn 7 tỷ đồng từ lãi tiền gửi. Nhờ đó, lợi nhuận sau thuế của doanh nghiệp đạt gần 5 tỷ đồng, gấp ba lần cùng kỳ, cùng với đó lũy kế lợi nhuận nửa đầu năm đạt 19,3 tỷ đồng, tăng 148% so với cùng kỳ.

Khoản lợi nhuận này đã tạo ra cú hích lớn cho báo cáo kết quả kinh doanh, nhưng chưa phản ánh sự cải thiện tương ứng trong hoạt động bán hàng, bởi lẽ điểm đáng chú ý tại cuối tháng 6, Lideco đang nắm danh mục chứng khoán có giá gốc gần 597 tỷ đồng và phải trích lập dự phòng khoảng 25 tỷ đồng đối với một số khoản đầu tư.

Trong khi đó, An Gia Invest (mã CK: AGG) tiếp tục trở thành “ông vua” sống nhờ doanh thu khác khi trong kỳ dù doanh thu thuần giảm tới 47% về còn hơn 95 tỷ đồng, nhưng nhờ doanh thu hoạt động tài chính đạt gần 184 tỷ đồng, gấp hơn 6 lần so với quý II/2025, qua đó ghi nhận 143 tỷ đồng lợi nhuận khác. Lãi ròng (lợi nhuận sau thuế thuộc về cổ đông công ty mẹ) đạt gần 283 tỷ đồng, gấp gần 4 lần so với cùng kỳ năm ngoái.

Trong khi đó, trong quý II/2026, khoản hoàn gần 118 tỷ đồng tiền sử dụng đất tại dự án The Light City trở thành động lực chính giúp Công ty CP Phát triển nhà Bà Rịa - Vũng Tàu (mã CK: HDC) duy trì lợi nhuận trong bối cảnh hoạt động kinh doanh cốt lõi vẫn chưa có khởi sắc.

Điều này giúp giúp doanh nghiệp khép lại quý II/2026 thoát lỗ và ghi nhận lợi nhuận ròng hơn 43 tỷ đồng dù vẫn giảm 25% so với cùng kỳ. Kéo theo đó, lũy kế 6 tháng đầu năm, Hodeco ghi nhận doanh thu thuần hơn 343 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế gần 102 tỷ đồng, tăng lần lượt 91% và 42%.

Với trường hợp của Công ty CP Tổng CTCP Địa ốc Sài Gòn (Saigonres - mã CK: SGR), trong quý II/2026, công ty ghi nhận doanh thu thuần giảm gần 79% so với cùng kỳ năm trước về gần 30 tỷ đồng. Nhờ giá vốn giảm mạnh hơn giúp lợi nhuận gộp đạt khoảng 14 tỷ đồng, song vẫn thấp hơn 87% so với quý II/2025.

Đáng chú ý, Saigonres ghi nhận khoản thu nhập khác hơn 15,5 tỷ đồng (doanh nghiệp không thuyết minh cụ thể), tăng đột biến so với mức 168 triệu đồng cùng kỳ, qua đó mang về lợi nhuận khác tương đương. Nếu không nhờ khoản thu nhập này, Saigonres Group có thể báo lỗ thay vì lãi ròng gần 15 tỷ đồng, giảm khoảng 70% so với cùng kỳ.

Lũy kế 6 tháng đầu năm, Saigonres ghi nhận hơn 49 tỷ đồng doanh thu thuần, giảm 70% so với cùng kỳ, lãi ròng hơn 19 tỷ đồng, giảm 71% so với nửa đầu năm 2025.

Với Vinahud (mã CK: VHD), nhờ phát sinh 45 tỷ đồng doanh thu tài chính nhờ chuyển nhượng cổ phần sau khi hoàn tất chuyển giao dự án Grand Mercure Hội An, qua đó giúp doanh nghiệp lãi sau thuế hơn 5 tỷ đồng (cùng kỳ lỗ hơn 30 tỷ đồng). Đây là quý đầu tiên doanh nghiệp có lãi sau 12 quý liên tục thua lỗ. Tuy nhiên, việc bán hết tài sản cũng kéo theo tổng tài sản giảm tới 92%, trong khi vẫn đang báo lỗ lũy kế lên tới 368,5 tỷ đồng.

Đối với doanh nghiệp bất động sản, việc chậm mở bán không chỉ làm lùi thời điểm ghi nhận doanh thu mà còn khiến dòng tiền từ khách hàng bị gián đoạn. Ảnh minh họa: Hoàng Anh

Thách thức lớn trong nửa cuối năm

Việc các doanh nghiệp tìm kiếm nguồn lợi nhuận ngoài hoạt động cốt lõi diễn ra trong bối cảnh thị trường bất động sản đang chịu tác động kép từ thanh khoản suy yếu và chi phí vốn tăng.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), khoảng 60.000 sản phẩm được đưa ra thị trường trong nửa đầu năm nhưng tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 58%, tương ứng khoảng 35.000 giao dịch. Tương tự, kết quả thăm dò của OneHousing chỉ ra tỷ lệ hấp thụ tại các dự án sơ cấp chỉ đạt 50 - 60%, thấp hơn đáng kể so với mức trên 80% của cùng kỳ năm ngoái.

Nhiều người lo ngại thanh khoản sụt giảm đồng nghĩa với việc dòng tiền đang rời bỏ thị trường bất động sản. Tuy nhiên, thực tế cho thấy bức tranh phức tạp hơn. Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing nhận định thanh khoản giảm không có nghĩa nhu cầu sở hữu bất động sản đã mất đi. Người mua hiện chỉ trở nên thận trọng hơn, cân nhắc kỹ hơn về pháp lý, tiến độ, khả năng khai thác và đặc biệt là áp lực tài chính trước khi quyết định xuống tiền.

Việc người mua thận trọng, ở góc độ khác cũng kéo theo việc nhiều chủ đầu tư bất động sản phải lùi kế hoạch bán hàng, chờ thời điểm thuận lợi hơn.

Chia sẻ với TheLEADER, lãnh đạo nhiều doanh nghiệp cho biết, thị trường những tháng qua sức mua ngày càng yếu. Nếu bán hàng lúc này không thành công sẽ kéo theo hàng loạt hệ lụy. Do đó, thay vì mở bán lúc này gặp nhiều rủi ro, vì vậy các doanh nghiệp buộc phải ra quyết định dời đến cuối năm.

Tuy nhiên, bản thân các doanh nghiệp cũng lo lắng việc dời lịch bán hàng cuối năm có thể ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng thực hiện các nghĩa vụ tài chính đã đặt ra bởi doanh nghiệp vẫn phải duy trì nguồn vốn để hoàn thiện pháp lý, thi công dự án, thanh toán cho nhà thầu, trả lãi vay, đáo hạn trái phiếu và chi trả các khoản công nợ khác.

Áp lực càng lớn với những doanh nghiệp có lượng hàng tồn kho cao nhưng khả năng chuyển hóa thành tiền mặt thấp. Khi sản phẩm chưa thể mở bán hoặc không được thị trường hấp thụ như kỳ vọng, tài sản vẫn nằm trên bảng cân đối kế toán nhưng không tạo ra dòng tiền để doanh nghiệp tiếp tục quay vòng vốn.

Trong bối cảnh đó, doanh thu tài chính, thu nhập khác hay lợi nhuận từ chuyển nhượng vốn đang trở thành giải pháp giúp một số doanh nghiệp duy trì kết quả kinh doanh, thậm chí tránh được một quý thua lỗ. Tuy nhiên, những khoản thu này phần lớn mang tính thời điểm và khó tạo thành nguồn thu ổn định.

Theo đánh giá của Công ty chứng khoán MBS, mặt bằng lãi suất cao nhiều khả năng sẽ còn kéo dài đến hết nửa cuối năm 2026, tiếp tục tạo áp lực lên thanh khoản và kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản.

Dù vậy, MBS vẫn giữ quan điểm tích cực đối với triển vọng dài hạn của ngành. Việc đẩy mạnh đầu tư hạ tầng giao thông cùng quá trình hoàn thiện quy hoạch tại các đô thị lớn được kỳ vọng sẽ tạo động lực tăng trưởng mới cho thị trường sau khi những bất định hiện nay dần được tháo gỡ.

Trong ngắn hạn, bức tranh lợi nhuận đi lùi của nhiều doanh nghiệp bất động sản được xem là hệ quả của chu kỳ điều chỉnh chung của thị trường, khi cả người mua lẫn chủ đầu tư đều lựa chọn trạng thái thận trọng. Đây cũng là giai đoạn các doanh nghiệp buộc phải ưu tiên bảo toàn dòng tiền, tập trung hoàn thiện những dự án đang triển khai thay vì mở rộng đầu tư như trước.