Khơi thông điểm nghẽn gói vay mua nhà ở xã hội

Chung cư nhà ở xã hội tại Khu đô thị xanh Bàu Tràm Lakeside (chủ đầu tư là Công ty cổ phần Đầu tư Sài Gòn – Đà Nẵng) đang ở giai đoạn hoàn thiện, dự kiến bàn giao trong tháng 4/2023. Ảnh: Quốc Dũng/TTXVN

Lãi suất 8,2% vẫn cao

Thủ tướng Chính phủ mới phê duyệt Đề án xây dựng ít nhất một triệu NƠXH cho người thu nhập thấp từ nay đến năm 2030. Ngay sau đó, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã có hướng dẫn về gói vay 120.000 tỷ đồng cho NƠXH.

Theo đó, từ nay đến hết 30/6, chủ đầu tư được vay với lãi suất 8,7% mỗi năm, kéo dài trong 3 năm kể từ ngày giải ngân; còn người mua nhà được áp mức lãi suất 8,2% mỗi năm, trong 5 năm. Việc có thêm gói tín dụng 120.000 tỷ đồng là một nỗ lực rất lớn của các ngân hàng, nhưng không ít người vẫn băn khoăn về tính khả thi.

Chị Lê Thị Hằng, công nhân Công ty CCHTop - Khu Chế xuất Tân Thuận, TP Hồ Chí Minh chia sẻ: Với mức lương 8 triệu đồng/tháng, không tăng ca, giá cả leo thang, cơ hội tiếp cận NƠXH của chị không hề đơn giản. “Tôi mong nguồn vay dễ tiếp cận, lãi suất thấp hơn, thời gian trả kéo dài hơn. Ví dụ, mua căn hộ diện tích từ 45 - 50 m2 , giá khoảng 1 tỷ đồng, chúng tôi mong muốn trả trước 20% và sau đó trả từ 3 - 4 triệu đồng/tháng”, chị Hằng chia sẻ.

Anh Nguyễn Trọng Nhân, làm việc tại văn phòng Khu công nghiệp Đông Nam cho biết, với thu nhập khoảng 10 triệu đồng/tháng, tiền lương chưa theo kịp với mức sống hiện tại, đặc biệt gặp khó vì giá nhà ở cao hơn so với trước. Nguồn cung của NƠXH rất ít so với nhà ở thương mại, nên thông tin tiếp cận đến NƠXH rất hạn chế.

Theo Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Thống kê (TCTK) Nguyễn Trung Tiến, thu nhập bình quân của người lao động quý I/2023 là 7 triệu đồng/ tháng. Trong khi đó, kinh tế vẫn khó khăn, quý I/2023, lần đầu Một khu nhà ở xã hội ở tỉnh Bình Dương. tiên số doanh nghiệp đóng cửa vượt số doanh nghiệp đăng ký mới. Số doanh nghiệp gia nhập và tái gia nhập thị trường giảm. Điều này đồng nghĩa với thu nhập của người lao động càng trở nên bấp bênh.

Theo TS Lê Đạt Chí - Trường Đại học Kinh tế TP Hồ Chí Minh, giá NƠXH tại TP Hồ Chí Minh trung bình khoảng 1,4 - 1,5 tỷ đồng/căn. Ngân hàng thường chỉ cho vay khoảng 50 - 60% giá trị căn hộ. Như vậy, để mua được căn hộ, công nhân phải có sẵn khoảng 400 - 500 triệu đồng.

“Một cặp vợ chồng công nhân bình quân thu nhập tối đa 20 triệu đồng, nếu có 2 con đang tuổi ăn học, chỉ đủ để trang trải nhu cầu tối thiểu. Nếu trả tiền vay ngân hàng vượt cả thu nhập của 1 người, số tiền còn lại làm sao sống được?”, TS Lê Đạt Chí băn khoăn. Do đó, không ít ý kiến cho rằng, lãi suất ưu đãi cho đối tượng này cần thấp hơn; đồng thời xem xét giảm giá NƠXH thì người thu nhập thấp mới có cơ hội.

Chuyên gia ngân hàng, TS Nguyễn Trí Hiếu phân tích: Lãi suất cho vay 8,2%/năm cho người dân và 8,7%/năm cho các nhà kinh doanh bất động sản là lãi suất khởi đầu. Bắt đầu từ ngày 1/7/2023, cứ 6 tháng một lần, lãi suất này được điều chỉnh và NHNN đóng vai trò đại diện cho 4 ngân hàng lớn đứng ra tuyên bố lãi suất mới. Cách tính dựa vào lãi suất bình quân huy động của 4 ngân hàng lớn, cộng thêm biên độ lợi nhuận. Lãi suất 8,2%/năm ở thời điểm này là tương đối thấp, nhưng người vay chỉ được hưởng tối đa 6 tháng, sau đó sẽ có sự điều chỉnh và lãi suất điều chỉnh như thế nào vẫn chưa biết được, sẽ tạo ra rủi ro cho người đi vay. NHNN nên có trần lãi suất với mức khoảng 10%/năm, để trong tương lai nếu lãi suất tăng lên, người dân không phải gánh chịu thiệt thòi.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh chia sẻ, hiện có nhiều điểm nghẽn trong câu chuyện về NƠXH, trong đó điểm nghẽn về xác định đối tượng NƠXH... Theo ông Châu, chỉ cần đóng thuế thu nhập cá nhân là không thuộc đối tượng được mua NƠXH, nhưng thực tế rất nhiều người đóng thuế thu nhập cá nhân nhưng không có thu nhập cao, có khả năng mua nhà ở thương mại. Để giải quyết câu chuyện về NƠXH, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, phải đột phá về quỹ đất và chính sách tín dụng, đối tượng.

Gỡ điểm nghẽn cho doanh nghiệp kinh doanh NƠXH

Thực tế thời gian qua, điều kiện tiếp cận các gói tín dụng quá khắt khe khiến nhiều công ty bất động sản “ngại” đầu tư vào dự án NƠXH. Nhiều doanh nghiệp phản ánh, việc giải ngân các gói hỗ trợ thường xuyên bị chậm trễ khiến thủ tục hành chính kéo dài và phức tạp. Điều này dẫn đến doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn trong việc hoàn thành dự án đúng hạn, thường bị phát sinh chi phí.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty bất động sản Lê Thành chia sẻ, vướng mắc đầu tiên là câu chuyện điều chỉnh quy hoạch. “Tôi từng phải mất 4 năm để xin điều chỉnh từ 12 tầng lên 14 tầng và thời gian gần đây, dự án đã được đẩy nhanh khi được các sở, ngành thành phố vào cuộc. Ngoài ra, khâu chấp thuận đầu tư, xin ý kiến các sở ngành rất lâu, có khi 6 tháng không thấy trả lời”, ông Lê Hữu Nghĩa trăn trở.

Ông Nghĩa cho rằng, cần đột phá ở những khâu này, cũng như đột phá con người. “Nhiều khi lãnh đạo sở, ngành rất quyết tâm, nhưng lại chậm ở chuyên viên - những người trực tiếp xử lý hồ sơ của doanh nghiệp”, đại diện Công ty bất động sản Lê Thành cho biết. Bên cạnh đó, lãi suất cho vay xây dựng NƠXH thời gian qua vẫn là 14%, gần đây giảm còn 12%. Mức lãi vay như vậy là quá cao.

Tổng Giám đốc Phú Đông Group, ông Ngô Quang Phúc cho rằng, cơ hội tiếp cận thông tin NƠXH còn hạn chế. Còn việc doanh nghiệp tự đi phát triển quỹ đất làm nhà không đơn giản vì thủ tục khó hơn nhà ở thương mại. Ông Ngô Quang Phúc mong các địa phương có nhu cầu cao về NƠXH nghiên cứu tạo ra quỹ đất để doanh nghiệp đấu thầu làm nhà ở xã hội.

TS Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho biết: Tại buổi làm việc mới đây với các doanh nghiệp bất động sản, nhiều ý kiến kiến nghị một số nhóm giải pháp để đẩy nhanh tiến độ theo chỉ tiêu Chính phủ giao về xây dựng NƠXH. Nhiều doanh nghiệp đề xuất, chương trình phát triển nhà ở, trong đó có nhà ở xã hội phải gắn với kế hoạch sử dụng đất. Nói cách khác là quỹ đất cụ thể phải đặt ra cho NƠXH. Về quy trình thủ tục hành chính đầu tư NƠXH, nhà ở công nhân, cần mang tính đặc thù, rút ngắn khâu và thời gian giải quyết. Về cơ chế, chính sách, chính quyền cần tạo ra quỹ đất sạch, nhà đầu tư có thể ứng tiền, nhưng đơn vị chịu trách nhiệm chính vẫn là cơ quan Nhà nước. “Giải pháp cho người mua, thuê hoặc thuê mua và thủ tục xét duyệt với thời gian nhanh gọn, thẩm định rõ ràng. Giải ngân trong Ngân hàng Chính sách xã hội ở địa phương cần thực hiện theo mục tiêu mà Đề án Chính phủ đặt ra, tạo điều kiện cho người dân tiếp cận được nguồn vốn”, TS Nguyễn Văn Khôi cho biết. Đồng thời, VNREA tiếp tục đồng hành cùng doanh nghiệp để tăng cường công tác xúc tiến đầu tư, khảo sát dự án tại các địa phương. Hy vọng các địa phương tiếp tục công khai, giới thiệu quỹ đất đầu tư NƠXH cho các doanh nghiệp để nghiên cứu, đề xuất đầu tư; khuyến khích, ưu đãi thêm để kêu gọi các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển NƠXH trên phạm vi địa bàn.

Có chính sách hỗ trợ vay mua nhà ở thương mại

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng: Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng của NHNN công bố chỉ hướng đến ưu đãi lãi suất cho người vay mua NƠXH, nhà ở công nhân. Tuy nhiên, số lượng dự án NƠXH quá ít, thủ tục triển khai phức tạp khiến nhóm người có thể mua được không nhiều. Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng là chưa đủ nên cần có chính sách hỗ trợ vay cho người mua nhà thương mại thuộc phân khúc này, không chỉ giúp giải bài toán nhà ở mà còn khơi thông thanh khoản của thị trường bất động sản.

Cần phân cấp, phân quyền mạnh hơn

Theo TS Trần Du Lịch, nếu Chính phủ cho phép phân cấp, phân quyền mạnh mẽ hơn để địa phương chuyển đổi quỹ đất công song song với hoàn chỉnh hạ tầng thì có thể thực hiện được mục tiêu phát triển NƠXH. Với NƠXH do nhà đầu tư xây dựng, trở lực đầu tiên là quỹ đất và giá đất, đặc biệt ở các thành phố lớn. Để có được mặt bằng đất sạch, phải trả cho phí đền bù rất cao. Chỉ có thể trông vào quỹ đất công nhưng như vậy rất khó thực hiện để đạt mục tiêu 1 triệu căn NƠXH trong giai đoạn 2021 - 2030. Nếu Chính phủ cho phép phân cấp, phân quyền mạnh mẽ hơn để địa phương có thể chuyển đổi quỹ đất công phục vụ xây dựng NƠXH song song với hoàn chỉnh hạ tầng thì có thể thực hiện được mục tiêu phát triển NƠXH. Song song đó, các địa phương - nhất là thành phố lớn, cần hình thành quỹ phát triển NƠXH từ nguồn ngân sách, nguồn xổ số kiến thiết, thu 20% quỹ đất làm NƠXH, vốn ODA...

MP/Báo Tin tức