Khơi thông nguồn lực đất đai

Nhiều điểm mới

Từ khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, ông Nguyễn Hữu Anh, Văn phòng Công chứng Trịnh Bến Hải, huyện Phú Riềng đã dành thời gian nghiên cứu và cho biết có nhiều điểm mới, rất tiến bộ so với Luật Đất đai 2013.

Ông Anh cho hay, điểm mới đầu tiên là giấy chứng nhận thay đổi tên gọi. Theo khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2024, giấy chứng nhận có tên gọi là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất” (QSHTSGLVĐ), là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ), QSHTSGLVĐ hợp pháp của người có QSDĐ, QSHTSGLVĐ. Luật Đất đai 2013 có tên gọi là GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. GCNQSDĐ, QSHTSGLVĐ gồm 1 tờ, 2 trang; so với luật cũ có 2 tờ, 4 trang.

Theo quy định mới, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ 4 trang sẽ giảm còn 2 trang nên dễ bảo quản hơn. Trong ảnh: Cán bộ, viên chức Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Đồng Phú làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân

Ngoài ra, Luật Đất đai 2024 đã giải thích, bổ sung các thuật ngữ mới. Theo Điều 3 Luật Đất đai 2024 thì có 19 từ ngữ được thêm vào nhằm bổ sung cho luật cũ, cụ thể từ khoản 1 đến khoản 49. Còn theo Điều 3, Luật Đất đai 2013 chỉ có 30 từ ngữ được giải thích, cụ thể từ khoản 1 đến khoản 30.

Điểm mới tiếp theo là bảng giá đất được xây dựng hằng năm. Theo khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024, UBND cấp tỉnh xây dựng, trình HĐND cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố, áp dụng từ ngày 1-1-2026. Hằng năm, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 1-1 của năm tiếp theo. Trong khi đó, khoản 1 Điều 114, Luật Đất đai 2013 quy định, bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm 1 lần và công bố vào ngày 1-1 của năm đầu kỳ.

Tại Điều 4 Luật Đất đai 2024 không còn cấp đất cho hộ gia đình, tức Nhà nước sẽ không cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình mà cấp cho một nhóm người sử dụng đất và ghi họ, tên đầy đủ của các thành viên đó. Khác với khoản 2 Điều 5 Luật Đất đai 2013 quy định “Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ, nhận chuyển QSDĐ theo quy định của luật này bao gồm: Hộ gia đình, cá nhân trong nước”.

Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa - Ảnh: Phú Quý

Theo khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân không thực hiện sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ trồng lúa. Tuy nhiên, tại khoản 7 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định: “Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ trồng lúa quá hạn mức quy định tại Điều 176 của luật này thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa bao gồm các nội dung theo quy định tại khoản 6, điều này và được UBND cấp huyện phê duyệt, trừ trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế”. Bởi vậy, Luật Đất đai 2024 đã mở rộng cho phép cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được chuyển nhượng đất trồng lúa.

Ảnh hưởng trực tiếp đến người dân

Theo ông Nguyễn Hữu Anh, Luật Đất đai 2024 có lợi rất nhiều cho người sử dụng đất nói chung, đặc biệt là quy định liên quan đến việc cấp GCNQSDĐ, QSHTSGLVĐ vì ảnh hưởng trực tiếp đến người dân.

Cụ thể, việc cấp phôi mới GCNQSDĐ, QSHTSGLVĐ về tên gọi được rút ngắn hơn, súc tích hơn. Số lượng trang cũng ít hơn. Trước đây, GCNQSDĐ được cấp 2 tờ, 4 trang và khi gấp lại dễ bị rách và hư hỏng. Nay phôi mới chỉ có 1 tờ, 2 trang, không phải gấp lại và cũng dễ bảo quản hơn. Khung giá đất được xây dựng hằng năm cũng là một yếu tố có lợi cho người dân. Như vậy, dự kiến đến ngày 1-1-2026, giá đất có thể thay đổi. Và quan trọng là phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường, tuân thủ đúng trình tự, thủ tục định giá đất, đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, lợi ích người sử dụng đất và chủ đầu tư. Từ đó thị trường bất động sản sẽ được cải thiện và ổn định hơn.

Ngoài ra, Luật Đất đai 2024 cấp cho một nhóm người sử dụng đất và ghi họ, tên đầy đủ các thành viên có QSDĐ. Như vậy, việc xác định các thành viên có chung QSDĐ do các thành viên tự thỏa thuận và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật.

Luật Đất đai 2024 cũng quy định rõ về tài sản chung, riêng của vợ, chồng để đảm bảo tính pháp lý trong giao dịch. Trên thực tế, có rất nhiều tài sản chung của vợ, chồng nhưng đứng tên vợ hoặc chồng mà không làm văn bản thỏa thuận tài sản vợ, chồng dẫn đến người chồng đem GCNQSDĐ đi nhận cọc với người thứ 3 mà người vợ không biết và gây hệ lụy, rủi ro cho các bên tham gia giao dịch nên sự đổi mới Luật Đất đai 2024 bắt buộc phải ghi họ và tên của cả 2 vợ chồng (trừ trường hợp có thỏa thuận khác). Như vậy, khi đi giao dịch bên thứ 3 dễ đàm phán vì có tên của 2 vợ chồng, bên thứ 3 yêu cầu 2 vợ chồng ký vào hợp đồng đặt cọc tránh tình trạng đất lên giá mà vợ hoặc chồng nói không biết.

Mong luật sớm đi vào thực tiễn

Người dân mong Luật Đất đai 2024 sớm đi vào thực tiễn cuộc sống, để giải quyết những bất cập còn tồn đọng liên quan đến đất, nhà ở hiện nay. Mong muốn bộ phận tham mưu UBND tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường sớm tham mưu áp dụng luật mới, bảng giá đất mới để người dân có nhu cầu được giải quyết việc tách thửa, hợp thửa và cấp mới GCNQSDĐ, QSHTSGLVĐ, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho người dân, mặc dù phôi cũ của GCNQSDĐ và tài sản khác gắn liền với đất (theo luật cũ) được sử dụng đến hết ngày 31-12-2024.

Theo khoản 6, Điều 91, Luật Đất đai 2024, UBND cấp tỉnh, UBND huyện có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện nội dung tái định cư để đảm bảo chủ động trong việc bố trí tái định cư cho người có đất bị thu hồi - Ảnh: Phú Quý

“Hiện nay, người dân phường Tiến Thành nói riêng, thành phố Đồng Xoài nói chung mong muốn Luật Đất đai 2024 sớm có những quy định, văn bản cụ thể về quy trình cấp đổi sổ, chuyển đổi mục đích sử dụng đất và thể hiện đường trên GCNQSDĐ rõ ràng để người dân thuận lợi trong xây dựng cũng như giao dịch khác liên quan đến đất đai” - Chủ tịch UBND phường Tiến Thành, TP. Đồng Xoài Lê Thanh Hoàn kiến nghị.

Để giải quyết những mong muốn, kỳ vọng của người dân, hiện Sở Tài nguyên và Môi trường đang phối hợp đẩy mạnh thông tin, tuyên truyền đến người dân, doanh nghiệp về Luật Đất đai 2024. Đồng thời, tổ chức tập huấn cho đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức của ngành và tham mưu xây dựng văn bản quy phạm pháp luật thuộc phạm vi địa bàn tỉnh để triển khai thực hiện, đảm bảo hiệu lực, hiệu quả.

Vũ Thuyên