Khơi thông nguồn lực đất đai, kiến tạo không gian phát triển mới

Điểm nổi bật, ngoài tháo gỡ những vướng mắc về mặt cơ chế, luật còn quy định nhiều chính sách quản trị mới, chuyển hóa nguồn lực đất đai thành động lực phát triển trực tiếp, tạo bệ phóng để kinh tế Thủ đô tăng trưởng toàn diện.

Luật Thủ đô năm 2026 tạo cơ chế đặc thù để Hà Nội phát triển mô hình đô thị theo định hướng TOD. Trong ảnh: Khu đề pô Xuân Đỉnh của tuyến đường sắt đô thị số 2 (Nam Thăng Long - Trần Hưng Đạo) đang được thi công. Ảnh: Trọng Tài

Giải quyết bài toán điều tiết giá trị đất đai gia tăng

Một trong những điểm đổi mới mang tính đột phá thể chế của Luật Thủ đô năm 2026 chính là tư duy quản lý và phát triển không gian đa tầng (bao gồm không gian ngầm, không gian tầm thấp và không gian tầm cao) gắn liền với mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD). Tại Điều 3, Khoản 6 của Luật đã định nghĩa rõ: “Khu vực TOD là khu vực bao gồm nhà ga, đề pô đường sắt và vùng phụ cận được xác định theo quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chi tiết có liên quan để xây dựng đường sắt kết hợp cải tạo, chỉnh trang, đầu tư phát triển đô thị”.

Cùng với đó, nhằm tạo nguồn thu vững chắc cho ngân sách nhà nước, tinh thần cốt lõi về phát triển hạ tầng kỹ thuật được quy định cụ thể tại Điều 12, Khoản 2, Điểm d, cho phép HĐND thành phố quy định: “Các khoản thu đối với diện tích sàn xây dựng tăng thêm của các dự án xây dựng công trình dân dụng do việc tăng hệ số sử dụng đất và các chỉ tiêu quy hoạch, khoản thu từ việc khai thác giá trị tăng thêm từ đất... để phát triển hệ thống đường sắt địa phương và việc kết nối đồng bộ hạ tầng giao thông trong khu vực TOD”.

Cơ chế này giải quyết căn bản bài toán điều tiết giá trị đất đai gia tăng nhiều năm qua. Với việc luật hóa mô hình TOD, thay vì nguồn giá trị đất đai hai bên đường phát sinh từ đầu tư hạ tầng công cộng chưa được thu hồi hiệu quả cho ngân sách, Hà Nội được chủ động quy hoạch và sử dụng các công cụ tài chính phù hợp. Nguồn thu từ việc khai thác giá trị tăng thêm từ đất trong vùng phụ cận các nhà ga đường sắt sẽ được tái đầu tư trực tiếp vào hệ thống giao thông và hạ tầng đô thị.

Bên cạnh đó, quy định tại Điều 11 về việc “Quản lý, khai thác, sử dụng không gian ngầm, không gian tầm thấp, không gian tầm cao” chính thức tạo hành lang pháp lý để thành phố tối ưu hóa hiệu suất sử dụng đất. Diện tích đất bề mặt tại đô thị trung tâm vốn chịu áp lực lớn về mật độ dân cư nay sẽ được chia sẻ hiệu quả nhờ việc quy hoạch, phân vùng chức năng. Các khoản thu từ việc khai thác không gian ngầm, không gian tầm cao giúp phát triển các công trình lưỡng dụng, dịch vụ thương mại một cách bài bản.

Đánh giá về quy định này, Phó Vụ trưởng Vụ Công tác xây dựng văn bản quy phạm pháp luật (Bộ Tư pháp) Lê Tuấn Phong khẳng định: “Luật không chỉ nhằm tháo gỡ các điểm nghẽn thể chế, khơi thông nguồn lực phát triển mà còn góp phần hoàn thiện mô hình tổ chức và hoạt động của chính quyền đô thị hiện đại, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước”.

Cơ sở để tái thiết đô thị bền vững

Kinh tế đất đai không chỉ phát triển nhờ khai thác không gian mới, mà còn đến từ quá trình tối ưu hóa các quỹ đất hiện hữu tại khu vực nội đô lịch sử. Nhằm giảm áp lực lên hạ tầng kỹ thuật và môi trường, Điều 10, Khoản 4 của Luật Thủ đô năm 2026 trao thẩm quyền cụ thể cho chính quyền thành phố: “UBND thành phố có thẩm quyền quyết định danh mục, lộ trình, biện pháp di dời cơ sở sản xuất, trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp tại đô thị trung tâm và khu vực khác không phù hợp với quy hoạch tổng thể Thủ đô, quy hoạch đô thị và nông thôn của thành phố...”.

Quy định này giúp tháo gỡ dứt điểm các vướng mắc phối hợp liên ngành kéo dài. Trên thực tế, việc định hướng sử dụng quỹ đất sau di dời sẽ chuyển đổi công năng các cơ sở sản xuất, trụ sở không phù hợp sang các công trình phục vụ mục đích công cộng, phát triển không gian xanh, bảo tồn văn hóa và không gian sáng tạo. Đất đai từ chỗ có hiệu suất sử dụng thấp hoặc gây tác động tiêu cực đến môi trường sẽ được đưa vào các mục đích an sinh xã hội, gián tiếp gia tăng giá trị kinh tế tổng thể cho khu vực đô thị xung quanh.

Đáng chú ý, để bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người dân khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất phục vụ các dự án lớn, phát triển đô thị và nhà ở, Luật Thủ đô năm 2026 xác định rõ nguyên tắc tiến bộ tại Điều 12, Khoản 1, Điểm d: “Bảo đảm hài hòa lợi ích người dân, Nhà nước, doanh nghiệp; ưu tiên bố trí tái định cư tại chỗ; nâng cao tiện ích đô thị, cải thiện môi trường sống, sinh kế cho dân cư ở khu vực cải tạo, chỉnh trang”. Sự hài hòa này là cơ sở quan trọng để giảm thiểu các tranh chấp, tạo sự đồng thuận cao trong nhân dân và đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án đầu tư công.

Nhận định về triển vọng phát triển bền vững từ nền tảng thể chế mới này, nhiều đại biểu Quốc hội cho rằng, Luật Thủ đô năm 2026 với các cơ chế đặc thù, đột phá sẽ giúp Hà Nội phát triển nhanh và bền vững hơn, trở thành trung tâm động lực thúc đẩy liên kết phát triển, là cực tăng trưởng của Vùng Thủ đô, Vùng Đồng bằng sông Hồng và cả nước.

Có thể thấy, nội dung của Luật Thủ đô năm 2026 đối với lĩnh vực tài nguyên và đất đai đã thiết lập một nền tảng pháp lý rõ ràng, phân quyền triệt để cho chính quyền thành phố chủ động quản lý và phát triển. Việc khơi thông đúng hướng nguồn lực đất đai không chỉ giúp Thủ đô xây dựng diện mạo kiến trúc đô thị văn minh, hiện đại mà còn tạo tiền đề để Hà Nội hoàn thành mục tiêu trở thành trung tâm kinh tế lớn, dẫn dắt sự phát triển chung của cả vùng và cả nước trong giai đoạn mới.