Không được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để vay vốn ngân hàng

Các quy định tích cực, nổi bật của Thông tư 22 là cho phép cá nhân mua nhà ở xã hội (NOXH) đã có sẵn hoặc hình thành trong tương lai được vay tín dụng và được thế chấp bằng chính NOXH đó tại 4 ngân hàng thương mại do NHNN chỉ định gồm Vietinbank, Vietcombank, Agribank, BIDV hoặc Ngân hàng Chính sách xã hội.

Quy định trong Thông tư 22 cũng giao quyền và trách nhiệm phải kiểm soát toàn bộ việc thanh toán của khách hàng vay tín dụng và việc sử dụng vốn vay đúng mục đích để góp phần đảm bảo an toàn hệ thống tín dụng. Người vay mua NOXH cũng dễ tiếp cận nguồn vốn tín dụng hơn với quy định hệ số rủi ro từ 20-50% đối với khoản cho vay để mua NOXH, mua nhà ở theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ. Đối với khoản cho vay cá nhân phục vụ phát triển nông nghiệp, nông thôn theo quy định của Chính phủ, hệ số rủi ro tín dụng được quy định ở mức 50% cũng sẽ hỗ trợ các tổ chức tín dụng tham gia thực hiện chính sách phát triển nông nghiệp, nông thôn.

Đối với doanh nghiệp làm dự án NOXH, việc quy định rõ về báo cáo tài chính năm hoặc báo cáo tài chính nộp cho cơ quan thuế cũng sẽ giúp gỡ vướng được về hồ sơ khai thuế của doanh nghiệp và tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức tín dụng xét duyệt hồ sơ xin cấp tín dụng của doanh nghiệp. Về thời điểm xác định lại giá trị của tài sản bảo đảm phù hợp với thực tiễn, quy định cũng xác định rõ mốc giá trị tại thời điểm xét duyệt cho vay đã tháo gỡ được điểm nghẽn cho các tổ chức tín dụng. Mặt khác, quy định áp dụng hệ số rủi ro tín dụng là 160% đối với dự án kinh doanh BĐS khu công nghiệp cũng sẽ hỗ trợ tích cực cho các doanh nghiệp đầu tư phát triển các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao.

Tuy nhiên, Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP Hồ Chí Minh cho rằng, quy định về khoản cho vay bảo đảm bằng BĐS đối với cá nhân để mua nhà, gồm nhà ở thương mại thì ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài chỉ được cho cá nhân vay để mua nhà đã có sẵn. Điều này nếu không được sửa đổi ngay sẽ có thể dẫn đến hệ quả xấu, gây khó khăn, cản trở hoạt động bình thường của thị trường BĐS. Đồng thời sẽ tác động tiêu cực đến quá trình phục hồi và phát triển của thị trường BĐS cả trước mắt và về lâu dài.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh cho rằng, quy định không cho phép ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cho cá nhân vay để mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai được phép thế chấp bằng chính căn nhà sẽ dẫn tới việc cá nhân muốn được vay tín dụng để mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai buộc phải dùng tài sản khác để bảo đảm. Điều này là rất khó đối với người mua căn nhà đầu tiên.

Hơn thế, việc không cho phép tổ chức tín dụng cho cá nhân vay vốn ngân hàng để mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai được thế chấp bằng chính căn nhà đó là không phù hợp, không đồng bộ, thống nhất với các quy định pháp luật có liên quan. Cụ thể là Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, thậm chí với quy định của Luật các tổ chức tín dụng 2024.

Bảo Sơn