Không 'hẹp cửa' cho vay bất động sản

Tín dụng bất động sản tăng

Theo thống kê mới nhất của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tín dụng cho bất động sản và chứng khoán là hai lĩnh vực tăng trưởng trong 2 tháng đầu năm 2024. Cụ thể, tín dụng bất động sản tăng 0,23% và tín dụng chứng khoán tăng 2,56% so với cuối năm 2023.

Dẫn số liệu của NHNN, báo cáo về thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng cũng cho hay, tính đến 28/2/2024, dư nợ tín dụng riêng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 1.113.673 tỷ đồng.

Trước đó, NHNN cho biết, dư nợ tín dụng bất động sản đến cuối năm 2023 vào khoảng 2,88 triệu tỷ đồng. Trong đó, dư nợ vay kinh doanh bất động sản khoảng 1,09 triệu tỷ đồng; vay tiêu dùng, tự sử dụng trong lĩnh vực bất động sản 1,79 triệu tỷ đồng. So sánh hai dữ liệu trên, trong 2 tháng đầu năm, riêng dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản đã tăng thêm khoảng hơn 20.000 tỷ đồng.

Theo NHNN, từ năm 2018 đến nay, dư nợ cho vay đối với lĩnh vực bất động sản, gồm cả kinh doanh bất động sản và mục đích tiêu dùng luôn tăng cao. Trong đó, năm 2019, tín dụng bất động sản tăng đột biến 23,26%, đạt ngưỡng 1,6 triệu tỷ đồng. Hai năm dịch bệnh Covid-19 (2020 - 2021), dư nợ cho vay bất động sản vẫn tăng lần lượt là 12,06% và 15,7%. Năm 2022, cho vay bất động sản tăng mạnh trở lại, đạt mức 2,58 triệu tỷ đồng, tăng 23,91% so với năm trước đó. Năm 2023, tín dụng bất động sản tiếp tục tăng 11,81%, đạt ngưỡng 2,88 triệu tỷ đồng. Đồng thời, NHNN cũng cho hay, dư nợ tín dụng với bất động sản chủ yếu là dư nợ trung và dài hạn. Trong giai đoạn 2015 - 2023, tín dụng bất động sản chiếm tỷ trọng 18 - 21% tổng dư nợ toàn nền kinh tế.

Tính đến cuối quý I/2024, dư nợ tín dụng của Techcombank tăng 6,4% so với cuối năm 2023, lên gần 564.000 tỷ đồng; trong đó, cho vay kinh doanh bất động sản tăng hơn 17.000 tỷ đồng, lên hơn 194.000 tỷ đồng. Đây cũng là mảng chiếm tỷ trọng cao nhất trong tổng dư nợ cho vay của ngân hàng này, tương đương 35,98%.

MBBank có tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản kiểm soát ở mức 8%. Tuy nhiên, đây là nhà băng “ôm” trái phiếu cao, với khoảng hơn 43.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp và hơn 35.000 tỷ đồng chứng khoán nợ (trong đó đã loại trừ trái phiếu chính phủ).

Tại MSB, lĩnh vực cho vay bất động sản và cơ sở hạ tầng tăng từ 8,83% ở thời điểm cuối quý IV/2023 lên 13,42% vào cuối quý I/2024, tương đương hơn 7.792 tỷ đồng.

Cho vay bất động sản của VPBank nằm ở một số nhóm: nhóm dự án cho vay xây dựng theo định nghĩa của NHNN (19% tổng dư nợ), cho vay mua nhà (khoảng 16% tổng dư nợ). Trong đó, tổng dư nợ cho vay mua nhà khoảng 90.000 tỷ đồng nhưng năm vừa qua có sự sụt giảm nhẹ. Theo lãnh đạo VPBank, vay mua nhà tại Ngân hàng là phục vụ nhu cầu thực, không giống nhóm bất động sản cao cấp với yếu tố đầu cơ cao.

Hiện VPBank là một trong ba ngân hàng cho vay mua nhà lớn nhất trên thị trường. Cho vay mua nhà cũng là mảng quan trọng của Ngân hàng trong năm nay. Lãnh đạo VPBank khẳng định, khi thị trường bất động sản “có vấn đề” thì dư nợ bất động sản dễ gặp khó khăn, nhưng nợ bất động sản cũng là nợ có khả năng xử lý cao nhất, hiện thu được gần như 100% gốc khi thị trường phục hồi, lãi cũng thu hồi 50 - 70%.

Nói về định hướng tăng trưởng tín dụng và cho vay bất động sản, bà Nguyễn Đức Thạch Diễm, Phó chủ tịch thường trực, kiêm Tổng giám đốc Sacombank cho biết, tổng dư nợ tín dụng của Ngân hàng hiện khoảng 500.000 tỷ đồng; trong đó, dư nợ cho vay bất động sản khoảng 100.000 tỷ đồng, chiếm 20%. Phần lớn trong số này là cho vay bất động sản cá nhân; dư nợ cho vay bất động sản dự án chỉ có 9.000 tỷ đồng.

Chưa bao giờ NHNN “siết”

Báo cáo về thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng cho hay, tính đến 28/2/2024, dư nợ tín dụng riêng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 1.113.673 tỷ đồng.

Ông Đào Minh Tú, Phó thống đốc NHNN khẳng định, chưa bao giờ ngành ngân hàng siết vốn với lĩnh vực bất động sản, vì luôn coi bất động sản là lĩnh vực quan trọng trong hoạt động cho vay của các ngân hàng. Song việc cho vay đối với bất động sản phải tạo dòng tiền luân chuyển được, không gắn với câu chuyện đầu cơ, thao túng thị trường, dẫn đến trì trệ dòng vốn. Còn vốn vào dự án thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội và phục vụ nhu cầu thực của người dân là vấn đề mà các ngân hàng thương mại cần phải tập trung vốn.

Năm nay, NHNN đã cấp hạn mức tăng trưởng tín dụng 15% ngay từ đầu năm. Mức tăng này tương đương với 2 triệu tỷ đồng sẽ bơm thêm vào nền kinh tế, nhưng tập trung vốn cho lĩnh vực ưu tiên.

Để kiểm soát dòng tiền vào bất động sản, NHNN đã ban hành các thông tư 36, 22, 41 trong những năm qua, quy định tỷ lệ vốn huy động cho vay trung và dài hạn của các ngân hàng từ 24 - 34%. Theo NHNN, các dự án bất động sản thường có thời gian thu hồi vốn dài, trong khi nguồn vốn của các tổ chức tín dụng là ngắn hạn nên các tổ chức tín dụng phải đối mặt với rủi ro khi cho vay. Đó chính là lý do giảm vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn theo lộ trình của Thông tư 08 xuống 30% vào cuối năm nay.

Thủ tướng Chính phủ cũng yêu cầu NHNN chỉ đạo các tổ chức tín dụng triển khai tích cực các giải pháp tăng trưởng tín dụng, phân loại các dự án bất động sản để kịp thời có giải pháp tín dụng phù hợp. Cụ thể, NHNN cần triển khai tích cực các giải pháp tăng trưởng tín dụng, hướng tín dụng vào sản xuất - kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên và các động lực tăng trưởng; kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, đảm bảo an toàn, hiệu quả và kiểm soát rủi ro thanh khoản. Riêng đối với cho vay bất động sản, hiện người dân còn dè dặt khi vay mua nhà, bởi thu nhập của người lao động mấy năm qua bị giảm sút do dịch Covid-19 và kinh tế khó khăn, trong khi giá nhà không giảm mà còn tăng. Vì thế, mặt bằng lãi vay giảm được cho là cần thiết để kích cầu tín dụng nhà ở, từ đó góp phần tác động lên thị trường.

Tuy vậy, nhiều chuyên gia lo ngại, lãi suất cho vay mua nhà 12 tháng hiện vẫn trên 10 - 11%/năm, chưa hấp dẫn người dân, nhất là khi lãi suất cho vay sau đó thả nổi theo thị trường.

Trong khi đó, nhận định được đưa ra từ một chuyên gia kinh tế - tài chính cho rằng, các ngân hàng hiện nay rất muốn cho doanh nghiệp bất động sản vay vốn nhưng không cho vay được vì phải cân nhắc các yếu tố: doanh nghiệp vay vốn có tài sản đảm bảo hay không, chất lượng tài sản đảm bảo ra sao, dự án đầu tư của doanh nghiệp có hiệu quả tốt không…, nhưng chắc chắn năm nay tín dụng cho vay bất động sản sẽ tăng cao hơn năm trước. Các ngân hàng đang thận trọng lựa chọn dự án hấp dẫn thị trường, sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu thị trường để cho vay. Bởi nếu không cho vay bất động sản, các ngân hàng cũng khó đạt mục tiêu tăng trưởng tín dụng. Thực tế, nhu cầu mua bất động sản nhà ở vẫn rất lớn, thời gian qua thị trường chỉ có vấn đề là sản phẩm tốt nhưng giá bán chưa phù hợp với khả năng tài chính của số đông.

Đáng nói, Thông tư 22/2023 của NHNN, bắt đầu có hiệu lực từ ngày 1/7/2024 quy định người dân không được vay tiền ngân hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai và thế chấp bằng chính căn nhà đó đang khiến chủ đầu tư và cả người mua nhà lo lắng.

Anh Khôi / Theo Đặc san Toàn cảnh Ngân hàng Việt Nam 2024