Không nên gắn giữa thời hạn sở hữu nhà chung cư với thời hạn sử dụng đất

Quốc hội thảo luận về dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi)

Các đại biểu Quốc hội tham gia thảo luận dự thảo Luật Nhà ở (Ảnh: QH)

Bổ sung 2 loại đất khác được làm dự án nhà ở thương mại

Trước khi tiến hành thảo luận ở hội trường về một số nội dung còn ý kiến khác nhau của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), các đại biểu Quốc hội đã nghe Ủy viên Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội Hoàng Thanh Tùng trình bày Báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).

Báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng cho biết, về hình thức sử dụng đất được đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại, vấn đề này còn có các loại ý kiến như sau: (1) Đề nghị quy định theo hướng đất phù hợp với quy hoạch thì được làm dự án nhà ở thương mại; (2) Đề nghị bỏ quy định tại điểm c và d khoản 4 Điều 36 của dự thảo Luật do Chính phủ trình tại kỳ họp thứ 5 vì không phù hợp với chủ trương của Đảng về mở rộng diện đấu giá và đấu thầu đất đai, là kẽ hở gây thất thu ngân sách; (3) Đề nghị quy định nội dung này trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) theo hướng phải bảo đảm phù hợp với chủ trương, đường lối của Đảng, tính thống nhất của hệ thống pháp luật, khắc phục các điểm chồng chéo, xung đột, thiếu khả thi.

Đa số ý kiến Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị giữ quy định về các loại đất được làm dự án nhà ở thương mại như Luật Nhà ở hiện hành để phòng, chống sơ hở, thất thu ngân sách do chênh lệch địa tô khi cho phép các loại đất khác được làm dự án nhà ở thương mại. Một số ý kiến tán thành với quy định của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) do Chính phủ trình tại kỳ họp thứ 5 về việc bổ sung 02 loại đất khác được làm dự án nhà ở thương mại để thể chế hóa Nghị quyết số 18-NQ/TW.

Trên cơ sở tiếp thu ý kiến của các vị ĐBQH, nội dung về hình thức sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại sẽ được thể hiện trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi); Luật Nhà ở chỉ dẫn chiếu nội dung này đến Luật Đất đai để bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật.

Về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật cho biết, một số ý kiến đề nghị quy định cụ thể về trình tự, thủ tục, thẩm quyền, trách nhiệm di dời người dân ra khỏi nhà chung cư bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ; nghiên cứu cải tiến trình tự, thủ tục đầu tư đối với dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để tránh trùng lặp, rút ngắn thời gian, tăng cường thu hút đầu tư. Ủy ban Thường vụ Quốc hội tiếp thu ý kiến, bổ sung 01 mục (Mục 5 Chương V) gồm các điều 73, 74 và 75 quy định cụ thể về việc di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, cưỡng chế di dời, phá dỡ nhà chung cư.

Một số ý kiến đề nghị cần dự liệu phương án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư khả thi hơn trong giai đoạn nhiều năm tới khi các nhà chung cư hiện đại, mới xây dựng trong thời gian gần đây đều đã xây tối đa hệ số cao tầng, sau này khi cải tạo, xây dựng lại không thể nâng chiều cao thêm nữa và dự án không đủ hấp dẫn nhà đầu tư nếu phải thực hiện cơ chế bồi thường với hệ số K như hiện nay.

Để bảo đảm tính khả thi, hài hòa giữa lợi ích của chủ sở hữu nhà chung cư, Nhà nước và nhà đầu tư, đáp ứng yêu cầu chỉnh trang đô thị, tiếp thu ý kiến ĐBQH và chỉnh lý lại các điều 70, 71 và 72 của dự thảo Luật theo hướng: đối với các chung cư cũ, xây dựng trước năm 1994 thì tiếp tục kế thừa quy định của pháp luật nhà ở hiện hành về việc áp dụng hệ số K bồi thường căn hộ...

Về phát triển nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân, để khắc phục các tồn tại, hạn chế trong phát triển, quản lý, sử dụng loại hình nhà ở này thời gian qua, trên cơ sở tiếp thu ý kiến ĐBQH, ý kiến của Chính phủ tại Báo cáo số 529/BC-CP ngày 10/10/2023, UBTVQH đề nghị chỉnh lý lại Điều 57 chặt chẽ hơn như sau: đối với nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân, nếu có từ 02 tầng trở lên và có quy mô dưới 20 căn hộ để cho thuê thì phải đáp ứng yêu cầu về quy chuẩn xây dựng theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng;

Phải được thiết kế, thẩm duyệt phòng cháy, chữa cháy và thực hiện các biện pháp quản lý về an toàn phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy. Trường hợp cá nhân xây dựng nhà ở từ 2 tầng trở lên để bán, cho thuê mua căn hộ, từ 2 tầng và quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê đều phải lập dự án đầu tư và đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

Siết chặt các quy định về cấp phép xây dựng chung cư mini

Đại biểu Nguyễn Quốc Luận, Đoàn ĐBQH tỉnh Yên Bái góp ý về phát triển nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân người dân, còn gọi là chung cư mini quy định tại điều 57 của dự thảo luật.

Đại biểu Nguyễn Quốc Luận ủng hộ việc bổ sung hoàn thiện các chính sách để phát triển loại hình nhà ở này, vừa huy động được các nguồn lực xã hội, nhất là của người dân tham gia phát triển nhà ở, vừa tạo điều kiện để một bộ phận công nhân lao động, người nghèo, người thu nhập thấp, học sinh, sinh viên khu vực đô thị có thêm cơ hội tiếp cận nhà ở với chi phí hợp lý và các điều kiện đơn giản linh hoạt.

Đại biểu Nguyễn Quốc Luận - Đoàn ĐBQH tỉnh Yên Bái (Ảnh: QH)

Tuy nhiên, quy định tại Điều 57 chưa thật sự đầy đủ và khó khả thi, đề nghị sửa đổi bổ sung quy định tại điều này theo hướng: Nhà nước tập trung quản lý kiểm soát được quy hoạch, quy chế quản lý kiến trúc đô thị, cấp phép xây dựng, tiêu chuẩn chất lượng, đảm bảo vệ sinh môi trường, an toàn phòng chống cháy nổ… Quá trình giao dịch quản lý sử dụng không phát sinh tranh chấp; đồng thời đơn giản hóa các điều kiện thủ tục hành chính để các cá nhân có quyền sử dụng đất và có tiềm lực tài chính có thể dễ dàng tham gia phát triển loại nhà ở này.

Trường hợp dự thảo luật chưa thể nghiên cứu bổ sung đầy đủ các quy định, có thể đưa ra các quy định cơ bản mang tính nguyên tắc và giao cho Chính phủ quy định chi tiết thi hành về phát triển loại hình ở này, nhất là vấn đề liên quan đến bán, cho thuê mua, cấp giấy chứng nhận quản lý sử dụng.

Góp ý về quy định liên quan đến chung cư mini, đại biểu Nguyễn Duy Thanh, Đoàn ĐBQH tỉnh Cà Mau nhận định chung cư mini là loại hình nhà ở phù hợp với đối tượng thu nhập thấp, tuy nhiên hệ lụy của loại hình nhà ở này cũng cần được nghiên cứu kỹ lưỡng; cần có các quy định đáp ứng an toàn phòng cháy chữa cháy, đảm bảo công tác quy hoạch, đảm bảo an toàn cho người dân.

Đại biểu Nguyễn Duy Thanh nêu thực tế, chung cư mini là loại hình nhà ở rất phổ biến cho các hộ gia đình trẻ, sinh viên, người đi làm tại các thành phố lớn do diện tích vừa phải, giá bán phù hợp với túi tiền, góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở của hàng triệu người dân.

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã đề xuất loại hình chung cư mini dưới tên nhà ở nhiều tầng, điều này có nghĩa một hộ gia đình cá nhân có thửa đất vài trăm mét vuông có thể xây dựng chung cư mini để bán mà không cần phải thành lập doanh nghiệp; không cần lập dự án đầu tư để thực hiện thủ tục đầu tư theo Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản….

Hơn nữa, điều này cũng đặt ra vấn đề về báo cáo nghiên cứu khả thi thiết kế, cơ sở thẩm duyệt, phòng cháy chữa cháy, nghiệm thu phòng cháy chữa cháy… Nếu đưa lại hình này vào dự thảo luật sẽ dẫn đến chung cư mini sẽ phát triển rầm rộ, không chỉ vấn đề an toàn phòng cháy chữa cháy mà còn liên quan đến giải quyết hạ tầng kỹ thuật xã hội như trường học y tế hành chính dịch vụ cho các hộ gia đình chung cư mini sẽ đè nặng tại các đô thị lớn.

Tham gia ý kiến về dự án luật, đại biểu Tạ Văn Hạ - Đoàn ĐBQH tỉnh Quảng Nam đánh giá cao dự thảo luật trình Quốc hội lần này đã có nhiều điểm hợp lý hơn. Tuy nhiên, về quy định liên quan đến thời hạn sử dụng nhà chung cư, đại biểu cho biết, dự thảo luật quy định nhà chung cư có thời hạn sử dụng, thời hạn được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời hạn sử dụng thực tế.

Hiện nay, luật còn chưa quy định rõ về vấn đề này. Các kết cấu vật liệu không thể tồn tại, vững bền vĩnh cửu, nên nhà xây dựng phải có thời hạn sử dụng. Thực tế, khi sửa chữa các nhà chung cư cũ, việc xử lý thỏa đáng còn gặp nhiều vướng mắc, rất khó khăn để tập hợp nguồn lực cho việc sửa lại các tòa nhà chung cư. Đại biểu cho rằng dự thảo luật cần quy định rõ ràng, nhất quán, rõ ràng, minh bạch: Chung cư cần có thời hạn sử dụng. Với quy định này, người dân sẽ có được đầy đủ thông tin cần thiết khi tham gia giao dịch, chuyển nhượng, mua bán, đảm bảo cao nhất lợi ích của người dân.

Về nhà ở xã hội, đại biểu cho rằng cần nghiên cứu thêm về loại nhà ở xã hội ưu đãi cho người lao động thu nhập thấp có nhu cầu có thể mua được để phục vụ mục đích sinh sống, sinh hoạt. Các loại nhà ở xã hội còn lại nên cho thuê để không chồng chéo, lẫn lộn về quyền sở hữu, tạo điều kiện thuận lợi cho việc cải tạo, sửa chữa sau này.

Tranh chấp về kinh phí bảo trì của nhà chung cư nên xem xét giao cho UBND quận, huyện giải quyết

Đại biểu Nguyễn Hữu Chính, Đoàn ĐBQH TP Hà Nội góp ý về nguyên tắc phát triển nhà ở khu tái định cư, tại khoản 1 Điều 49 quy định các nguyên tắc bố trí nhà ở tái định cư đối với trường hợp di dời đến nơi ở mới, trong đó có nguyên tắc nhà ở tái định cư phải bảo đảm có điều kiện bằng hoặc tốt hơn nhà ở khu bị thu hồi giải tỏa. Đại biểu Nguyễn Hữu Chính cho rằng bày tỏ băn khoăn bởi đánh giá sao cho đúng khái niệm “bằng hoặc tốt hơn nơi thu hồi, giải tỏa”.

Hiện nay, quỹ đất tái định cư nhiều địa phương dần cạn kiệt, không thể đáp ứng được các tiêu chí và các nhu cầu của người được đền bù. Do đó đại biểu đề nghị để giải quyết tốt công tác giải phóng mặt bằng cần cân nhắc sửa đổi điều kiện “bằng hoặc tốt hơn nơi thu hồi, giải tỏa” bằng “điều kiện tốt nhất có thể”.

Đại biểu Nguyễn Hữu Chính - Đoàn ĐBQH TP Hà Nội (Ảnh: QH)

Về việc bố trí nhà ở tái định cư các khu vực khác nhau quyết định tại khoản 2, khoản 3 Điều 49 có sự phân biệt về hình thức tái định cư cho những người dân sinh sống tại các khu vực khác nhau giữa 2 trường hợp. Theo đại biểu Nguyễn Hữu Chính không nên phân biệt các hình thức bố trí tái định cư như vậy. Bởi lẽ, quyền về chỗ ở là một trong những quyền hiến định công dân cần được đảm bảo và đối xử như nhau. Nhà nước có chính sách phát triển nhà, tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở.

Do vậy, để đảm bảo quyền lợi và lợi ích hợp pháp của người dân, cần căn cứ điều kiện cụ thể của từng địa phương, nhu cầu tái định cư và không phân biệt giữa khu vực khác nhau để quyết định các trường hợp tái định cư theo khoản 2, khoản 3 Điều 49 đều được lựa chọn hình thức bố trí nhà phục vụ tái định cư như nhau.

Về giải quyết tranh chấp liên quan đến kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư tại khoản 4 Điều 194 dự thảo Luật, đại biểu Nguyễn Hữu Chính cho rằng khi có tranh chấp giao cho Ủy ban nhân dân cấp quận, huyện giải quyết tranh chấp là phù hợp.

Góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), đại biểu Nguyễn Thị Thu Dung, Đoàn ĐBQH tỉnh Thái Bình cho biết, Về kinh phí bảo trì nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu, tại khoản 2 Điều 152 quy định: Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính tại thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng, trừ phần diện tích thuộc sở hữu chung thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải đóng kinh phí bảo trì là 2% giá trị căn hộ, phần diện tích giữ lại; phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó tại thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng.

Đại biểu Nguyễn Thị Thu Dung cho rằng quy định này chưa hợp lý do nhà chung cư có nhiều mức giá, thay đổi so với giá thị trường. Do đó, đại biểu đề nghị điều chỉnh quy định theo hướng sử dụng giá bán căn hộ trung bình của chung cư để đảm bảo công bằng nguồn tài chính cho chủ đầu tư, tránh việc độn giá.

Cụ thể hóa tiêu chí người có thu nhập thấp được hưởng chính sách về nhà ở xã hội

Đại biểu Bế Minh Đức, Đoàn ĐBQH tỉnh Cao Bằng quan tâm tới đối tượng hưởng chính sách về nhà ở xã hội, đại biểu cho biết, dự thảo Luật quy định có 12 loại đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội. Nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp là mục tiêu, định hướng chính sách cũng là tiêu chí quan trọng nhất trong việc xác định đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở của Đảng và Nhà nước.

Đại biểu Bế Minh Đức - Đoàn ĐBQH tỉnh Cao Bằng (Ảnh: QH)

Ngày 3/4/2023, Thủ tướng Chính phủ đã ký Quyết định số 338 phê duyệt Đề án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp. Mục tiêu của đề án là đến năm 2030 xây dựng được 1.000.000 căn nhà ở xã hội, trong đó đến năm 2025 hoàn thành 428.000 căn.

Căn cứ vào những định hướng chính sách của đề án nói trên, đại biểu cho rằng quy định như Điều 76 dự thảo Luật là chưa hoàn toàn phù hợp, chưa xác định rõ và chưa đầy đủ đối tượng được hưởng chính sách, trong đó chính sách hỗ trợ quan trọng nhất là nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp.

Tuy nhiên, hiện nay việc xác định thế nào là người có thu nhập thấp chưa được quy định cụ thể. Do đó, đại biểu đề nghị cần cụ thể hóa tiêu chí người có thu nhập thấp đối với từng đối tượng cụ thể để đảm bảo chính xác, bao quát và công bằng đối với mọi đối tượng được hưởng chính sách và có quy định các hình thức hỗ trợ phù hợp...

Về hình thức thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội, hình thức thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội theo khoản 2, khoản 3 Điều 17 là được tặng, cho, hỗ trợ theo chương trình mục tiêu quốc gia hoặc chương trình đầu tư công và nhà ở. Tuy nhiên, trên thực tế, nhóm đối tượng này có nhu cầu về nhà ở xã hội rất lớn nhưng không được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội.

Để góp phần giải quyết nhu cầu hỗ trợ ở khu vực nông thôn còn rất lớn hiện nay, vừa qua các địa phương đã triển khai hai chương trình mục tiêu quốc gia có nội dung hỗ trợ nhà ở cho các hộ nghèo, khó khăn. Tuy nhiên, phạm vi triển khai thực hiện hai chương trình này không bao phủ khắp cả nước mà chỉ thực hiện hỗ trợ đối với hộ nghèo tại vùng dân tộc thiểu số, miền núi và hộ nghèo, hộ cận nghèo tại các huyện nghèo được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Bên cạnh đó, do nguồn kinh phí được phê duyệt còn hạn chế, số lượng hộ nghèo, hộ cận nghèo cần hỗ trợ về nhà ở lớn nên độ bao phủ của chương trình mục tiêu này đối với các đối tượng thụ hưởng của chương trình vẫn chưa được hết. Do đó, đại biểu đề nghị bổ sung nhóm đối tượng tại khoản 2, khoản 3 của Điều 76 được được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội để đảm bảo tính khả thi của quy định.

Ngọc Linh