Không quy định niên hạn chung cư, Israel làm gì để bảo đảm an toàn nhà ở?

Một khu chung cư mới ở Tel Aviv.

Thay vì áp dụng cơ chế hết niên hạn là phá dỡ, Israel xây dựng hệ thống pháp luật dựa trên nguyên tắc đánh giá hiện trạng công trình, kết hợp các chương trình tái thiết đô thị quy mô lớn nhằm thay thế các khu nhà cũ bằng những khu dân cư hiện đại, an toàn hơn.

Theo quy định của Israel, người mua căn hộ sở hữu lâu dài đối với căn hộ và phần quyền sử dụng đất tương ứng. Luật không quy định một thời hạn sử dụng cố định đối với chung cư.

Khi công trình xuống cấp, cơ quan chức năng sẽ đánh giá mức độ an toàn của kết cấu. Nếu tòa nhà vẫn đáp ứng yêu cầu kỹ thuật thì chủ sở hữu tiếp tục sử dụng bình thường. Chỉ khi công trình được xác định không còn bảo đảm an toàn hoặc không đáp ứng tiêu chuẩn quy hoạch mới thì mới xem xét cải tạo hoặc phá dỡ để xây dựng lại.

Chính vì vậy, tại các thành phố lớn như Tel Aviv, Jerusalem hay Haifa hiện vẫn tồn tại nhiều khu chung cư được xây dựng từ thập niên 1950-1960, nhưng song song với đó là hàng nghìn dự án tái thiết nhằm thay thế các công trình cũ.

Phần lớn các chung cư xây dựng trước năm 1980 tại Israel không được thiết kế theo tiêu chuẩn chống động đất hiện đại.

Israel nằm dọc đới đứt gãy Jordan (Syrian-African Rift), khu vực có nguy cơ xảy ra động đất mạnh. Ngoài ra, tình hình an ninh thường xuyên căng thẳng cũng khiến nhiều công trình cũ không đáp ứng yêu cầu về hầm trú ẩn và khả năng chống chịu tên lửa.

Bên cạnh yếu tố an toàn, Israel còn thiếu quỹ đất và có dân số tăng nhanh. Do diện tích lãnh thổ hạn chế, việc mở rộng đô thị ra bên ngoài gặp nhiều khó khăn. Vì vậy, chính phủ ưu tiên tái thiết ngay trong các khu dân cư hiện hữu bằng cách xây dựng các tòa nhà cao tầng thay thế các khu chung cư thấp tầng cũ.

Trong nhiều năm qua, Israel triển khai hai hình thức tái thiết đô thị. Hình thức thứ nhất là gia cố và mở rộng (trước đây chủ yếu theo chương trình TAMA 38). Chủ đầu tư gia cố kết cấu chống động đất, bổ sung thang máy, mở rộng căn hộ, xây thêm tầng và nâng cấp toàn bộ hạ tầng kỹ thuật. Đổi lại, doanh nghiệp được phép xây thêm các căn hộ mới để bán, qua đó thu hồi vốn đầu tư.

Hình thức thứ hai là phá dỡ và xây dựng lại (Pinui-Binui). Đây là mô hình đang được Israel ưu tiên phát triển. Toàn bộ khu chung cư cũ được phá bỏ, cư dân tạm thời chuyển đến nơi ở khác trong thời gian xây dựng.

Sau khi công trình hoàn thành, các chủ sở hữu quay trở lại nhận căn hộ mới có diện tích lớn hơn, hiện đại hơn và có đầy đủ các tiêu chuẩn về chống động đất, phòng cháy chữa cháy, hầm trú ẩn cũng như chỗ đỗ xe. Chủ đầu tư được phép xây thêm nhiều căn hộ để kinh doanh, tạo nguồn lợi nhuận bù đắp chi phí dự án.

Một dự án tái thiết đô thị tại Israel thường trải qua nhiều bước. Đầu tiên là khảo sát hiện trạng công trình và đánh giá khả năng thực hiện dự án. Tiếp theo, doanh nghiệp phát triển bất động sản đàm phán với các chủ sở hữu căn hộ để đạt được sự đồng thuận.

Sau đó, dự án phải được chính quyền địa phương và các cơ quan quy hoạch phê duyệt, bao gồm quy hoạch kiến trúc, hạ tầng giao thông, trường học, công viên và các công trình công cộng. Trong thời gian xây dựng, chủ đầu tư có trách nhiệm bố trí chỗ ở tạm hoặc hỗ trợ tiền thuê nhà cho cư dân. Sau khi công trình hoàn thành, cư dân trở về nhận căn hộ mới theo các điều khoản đã ký kết.

Một trong những yếu tố giúp mô hình tái thiết đô thị của Israel thành công là người dân được hưởng lợi trực tiếp. Thông thường, sau khi hoàn thành dự án, chủ sở hữu sẽ nhận căn hộ mới có diện tích lớn hơn căn hộ cũ, được bổ sung ban công, thang máy, phòng tránh bom, chỗ đỗ xe và hệ thống hạ tầng hiện đại.

Trong thời gian thi công, cư dân được hỗ trợ chỗ ở hoặc tiền thuê nhà. Quan trọng hơn, người dân không phải bỏ tiền để xây dựng lại công trình vì chi phí chủ yếu do doanh nghiệp đầu tư, sau đó thu hồi thông qua việc bán các căn hộ mới được phép xây thêm.

Một khó khăn phổ biến của các dự án tái thiết là sự phản đối của một số chủ căn hộ. Israel đã ban hành nhiều quy định nhằm hạn chế tình trạng "chủ sở hữu cố chấp" cản trở lợi ích chung.

Khi dự án đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp luật và đạt tỷ lệ đồng thuận theo quy định, những chủ sở hữu từ chối không có lý do hợp lý có thể bị yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc chịu các chế tài pháp lý khác. Đồng thời, Nhà nước thiết lập cơ chế định giá độc lập và giải quyết tranh chấp để bảo vệ quyền lợi của cư dân.

Sau các cuộc xung đột và những khu dân cư bị hư hại do tên lửa, Quốc hội Israel đã thông qua các quy định đặc biệt nhằm đẩy nhanh quá trình tái thiết ở các khu vực bị ảnh hưởng bởi chiến tranh. Các thủ tục quy hoạch, phê duyệt và triển khai dự án được rút ngắn để người dân sớm trở lại sinh sống trong các khu nhà mới an toàn hơn.

Mô hình của Israel cho thấy việc quản lý chung cư giúp nước này vừa nâng cao chất lượng nhà ở, tăng nguồn cung căn hộ tại các đô thị lớn, vừa cải thiện khả năng chống động đất, tăng cường an toàn cho cư dân và hiện đại hóa hạ tầng đô thị mà không phải sử dụng quá nhiều ngân sách nhà nước.