Khủng hoảng thị trường bất động sản sắp bùng nổ tại châu Âu, Mỹ?

Lãi suất tăng cao đã làm tăng chi phí đi vay và làm giảm giá trị của bất động sản (BĐS), lĩnh vực mà trong những năm gần đây chiếm ưu thế trong bối cảnh lợi suất trái phiếu thấp.

Các nhà đầu tư đang đặt câu hỏi về sức khỏe của lĩnh vực bất động sản thương mại sau một loạt các cuộc khủng hoảng ngân hàng gần đây. Ảnh: CNBC.

Lãi suất tăng ảnh hưởng đến BĐS tại Mỹ, châu Âu

Trong khi đó, sự sụp đổ vào tháng 3 của Ngân hàng Thung lũng Silicon (Mỹ) và cuộc giải cứu khẩn cấp sau đó của Credit Suisse đã làm dấy lên lo ngại về hiệu ứng “Domino” – lan tràn sang khắp các lĩnh vực khác, trong đó có lĩnh vực BĐS.

Ở Mỹ, 40% các khoản cho vay BĐS đến từ ngân hàng, 70% là các ngân hàng nhỏ và vừa, trong đó có những ngân hàng khu vực.

Chuyên gia Kiran Leitura của công ty tư vấn kinh tế Capital Economics cảnh báo rằng: “Các ngân hàng địa phương không sẵn sàng cho vay có thể tạo ra sức ép đối với năng lực huy động vốn của các nhà đầu tư BĐS”. Nếu có một lượng lớn nợ xấu bất động sản, điều này sẽ gây ra các vấn đề về hoạt động kinh doanh của ngân hàng.

Đầu tháng 4, Ngân hàng Trung ương châu Âu đã cảnh báo về “những dấu hiệu dễ bị tổn thương” trong lĩnh vực bất động sản, với lý do “sự sụt giảm tính thanh khoản của thị trường và sự điều chỉnh giá cả”.

Đồng thời Ngân hàng này kêu gọi các biện pháp hạn chế mới đối với các quỹ BĐS thương mại để giảm thiểu rủi ro của thanh khoản.

Ngay trong tháng 2, các quỹ châu Âu đầu tư trực tiếp vào bất động sản đã ghi nhận dòng vốn chảy ra là 172 triệu bảng Anh (215,4 triệu đô la), theo dữ liệu của Morningstar Direct — một sự tương phản rõ rệt so với dòng vốn gần 300 triệu bảng Anh được ghi nhận trong tháng 1.

Các nhà phân tích tại Citibank hiện nhận thấy cổ phiếu bất động sản châu Âu sẽ giảm 20%-40% trong khoảng thời gian từ năm 2023 đến năm 2024 do tác động của lãi suất tăng. Trong trường hợp xấu nhất, lĩnh vực BĐS thương mại có rủi ro cao hơn có thể giảm mạnh 50% vào năm tới.

Pierre Gramegna, giám đốc điều hành của Cơ chế Ổn định Châu Âu, cho biết: “Tôi nhận thấy lĩnh vực BĐS tư nhân và thương mại ở Mỹ và châu Âu đều ghi nhận áp lực giảm giá”.

Lối đi nào cho BĐS văn phòng?

Phân khúc BĐS văn phòng - một thành phần chính của thị trường BĐS thương mại - đã nổi lên như một trung tâm của những lo ngại về suy thoái tiềm ẩn do những thay đổi lớn hơn đối với mô hình làm việc từ xa hoặc kết hợp sau đại dịch Covid.

Theo Goldman Sachs, BĐS thương mại chiếm khoảng 25% trong sổ cho vay của các ngân hàng Hoa Kỳ - con số này tăng lên tới 65% ở các ngân hàng nhỏ hơn, tâm điểm của những căng thẳng gần đây. Điều đó so sánh với khoảng 9% trong số các ngân hàng châu Âu.

Trong bối cảnh không chắc chắn, Capital Economics vào tháng trước đã tăng dự báo về mức điều chỉnh từ đỉnh đến đáy của lĩnh vực BĐS khu vực đồng tiền chung euro từ 12% lên 20%, với lĩnh vực BĐS văn phòng dự kiến sẽ hoạt động kém nhất.

Pere Vinolas Serra, giám đốc điều hành công ty bất động sản Tây Ban Nha Inmobiliaria Colonial kiêm chủ tịch Hiệp hội bất động sản công cộng châu Âu, cho biết tình hình ở châu Âu có vẻ mạnh mẽ một cách nghịch lý.

Theo nhận định của ông, xu hướng lao động quay trở lại văn phòng ở châu Âu mạnh hơn so với Mỹ.

Tính đến cuối năm 2022, tỷ lệ văn phòng trống ở châu Âu ở mức khoảng 7%, thấp hơn nhiều so với mức 19% ở Mỹ, theo cố vấn bất động sản JLL. Trong danh mục đầu tư của Inmobiliaria Colonial, Vinolas cho biết tỷ lệ trống hiện tại thậm chí còn thấp hơn, ở mức 0,2% ở Paris và 5% ở Madrid.

Ở chiều ngược lại, tính đến tháng 1/2023, khoảng 41% người Mỹ vẫn làm việc ở nhà vài ngày mỗi tuần hoặc thậm chí là hoàn toàn. Việc có ít nhân viên văn phòng đồng nghĩa sẽ có ít chi tiêu cho bữa trưa, bữa nhậu sau giờ làm, những buổi trà chiều, thú vui shopping hay đi bộ dạo chơi quanh các con phố.

Lấy ví dụ tại quận Manhattan-New York (Mỹ), số liệu của chuyên gia Nicholas Bloom thuộc trường đại học Stanford University cho thấy phong trào làm việc từ xa ước tính khiến nền kinh tế khu vực này mất ít nhất 12,4 tỷ USD mỗi năm do lao động ít đi làm 30% so với trước đại dịch.

Việc các công ty chuộng làm từ xa, đóng cửa văn phòng tiết kiệm chi phí hay thậm chí là sa thải lao động để cắt giảm ngân sách trước nỗi lo suy thoái càng khiến thị trường bất động sản thương mại tại các thành phố lớn trở nên lao đao, qua đó ảnh hưởng trực tiếp đến ngân sách công đầu tư cho trường học hay phương tiện công cộng.

Tuy nhiên, các nhà phân tích cảnh báo vẫn còn những điều không chắc chắn trong lĩnh vực BĐS.

Trong khi đó, các tiêu chuẩn hiệu quả năng lượng sắp tới của EU và Vương quốc Anh sẽ cần đầu tư đáng kể, đặc biệt là ở các tòa nhà cũ và có thể khiến một số chủ sở hữu bất động sản phải chịu thêm áp lực trong những năm tới.

Lê Na (Theo CNBC)