Khuyến khích đầu tư lâu dài vào nhà ở cho thuê

Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn chủ trì, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định điều hành nội dung phiên họp. Ảnh: Phạm Thắng

Chính sách ưu đãi phải đủ rõ

Dành sự quan tâm đến chính sách để phát triển nhà ở cho thuê, ĐBQH Nguyễn Duy Thanh (Cà Mau) đề nghị cần làm rõ hiệu quả đầu tư dài hạn, việc chuyển giao dự án và quan hệ giữa Chương trình phát triển nhà ở với thủ tục đầu tư.

Theo đại biểu Nguyễn Duy Thanh, chính sách ưu đãi phải đủ rõ để doanh nghiệp tính được phương án đầu tư. Dự thảo Luật đã đề cập ưu đãi thuế và tín dụng, tuy nhiên, cần làm rõ loại dự án được hưởng, điều kiện, thời hạn, thời điểm áp dụng. Cần phân biệt dự án nhà ở cho thuê theo chính sách mới với nhà ở xã hội cho thuê, tránh áp dụng ưu đãi giống nhau trong khi đối tượng phục vụ, giá thuê và nghĩa vụ của chủ đầu tư có thể khác nhau.

ĐBQH Nguyễn Duy Thanh (Cà Mau) phát biểu. Ảnh: Quang Khánh

Dẫn Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2025 đã có ưu đãi đối với đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua, đại biểu cho biết, ưu đãi này không đương nhiên áp dụng cho mọi dự án nhà ở cho thuê. Do vậy, đề nghị rà soát với pháp luật thuế để xác định chính sách nào đã có, chính sách nào cần sửa đổi đồng bộ.

Về tín dụng, ngoài mức lãi suất, đại biểu cho rằng, cần quan tâm thời hạn vay và kỳ trả nợ phù hợp với dòng tiền cho thuê; ngay cả dự án có khách thuê cũng có thể khó trả nợ gốc trong những năm đầu. Việc xác định thời hạn vay, kỳ trả nợ phải dựa trên thẩm định và thỏa thuận với tổ chức tín dụng, bảo đảm an toàn cho vay. Nếu đề xuất cấp bù lãi suất từ ngân sách thì phải tính rõ đối tượng, mức hỗ trợ, thời hạn và nguồn kinh phí, khả năng cân đối ngân sách.

Các đại biểu tham dự phiên thảo luận. Ảnh: Phạm Thắng

Đại biểu cũng đề nghị nghiên cứu quy định cụ thể nghĩa vụ đi kèm ưu đãi: phần nhà phải duy trì cho thuê, thời hạn cam kết, nguyên tắc xác định và điều chỉnh giá thuê đối với dự án được Nhà nước hỗ trợ. Các cam kết này cần được công khai cho người thuê, có cơ chế kiểm tra và xử lý khi chủ đầu tư vi phạm, kể cả việc xử lý ưu đãi đã hưởng theo pháp luật có liên quan. Có như vậy, ưu đãi mới gắn với nguồn cung nhà cho thuê và lợi ích thực tế của người thuê.

Bên cạnh đó, dự thảo Luật cần làm rõ phạm vi chuyển nhượng đối với nhà ở cho thuê được hưởng ưu đãi. Đại biểu Nguyễn Duy Thanh phân tích, một doanh nghiệp có thể có thế mạnh xây dựng, nhưng không nhất thiết muốn trực tiếp quản lý, vận hành nhà ở trong nhiều năm. Khi cần thay đổi nhà đầu tư hoặc chủ sở hữu, phải có cơ chế xử lý rõ ràng để vốn tiếp tục được đầu tư mà mục đích cho thuê không thay đổi. Nếu quy định cấm chuyển nhượng phần nhà được hưởng ưu đãi không rõ phạm vi, có thể dẫn đến những cách hiểu khác nhau về quyền chuyển nhượng dự án và quyền giao dịch đối với nhà đã hoàn thành.

Đại biểu tán thành việc không cho bán lẻ những căn nhà phải duy trì để cho thuê theo cam kết ưu đãi. Tuy nhiên, cần phân biệt chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đang triển khai với giao dịch chuyển quyền sở hữu nhà ở đã hoàn thành; hai trường hợp này không đương nhiên áp dụng cùng điều kiện, thủ tục.

Các đại biểu tham dự phiên thảo luận. Ảnh: Khánh Duy

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định bên nhận chuyển nhượng dự án kế thừa quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư, đại biểu đề nghị rà soát đồng bộ để xác định rõ giao dịch nào được thực hiện và trong trường hợp được phép chuyển giao, bên nhận phải tiếp tục thực hiện các cam kết ưu đãi còn hiệu lực, nghĩa vụ tài chính liên quan và hợp đồng thuê đã ký. Phải tránh việc thay đổi nhà đầu tư hoặc chủ sở hữu làm ảnh hưởng quyền lợi của người thuê hoặc làm mất các nghĩa vụ gắn với ưu đãi đã hưởng.

Đồng thời, cần làm rõ vai trò của chương trình phát triển nhà ở trong quá trình xem xét dự án. Chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh là cần thiết để dự báo nhu cầu, xác định chỉ tiêu, nhất là nhà ở xã hội và bố trí nguồn lực. Tuy nhiên, cần phân biệt chức năng định hướng, điều hành này với quy hoạch và các điều kiện chấp thuận, triển khai dự án đã được pháp luật quy định.

Đại biểu đề nghị quy định rõ mức độ và cách đánh giá sự phù hợp của dự án với chương trình phát triển nhà ở, tránh biến việc cập nhật chương trình thành một vòng chấp thuận riêng. Khi quy hoạch hoặc địa giới thay đổi, cần xác định trách nhiệm, thời hạn cập nhật chương trình và cách giải quyết hồ sơ trong thời gian chuyển tiếp. Và vẫn phải bảo đảm địa phương theo dõi, thực hiện các chỉ tiêu nhà ở xã hội đã xác định, tránh vì đơn giản hóa thủ tục mà buông lỏng trách nhiệm phát triển nhà ở chính sách.

“Việc hoàn thiện các chính sách nêu trên nhằm khuyến khích đầu tư lâu dài vào nhà ở cho thuê, bảo đảm hiệu quả của chính sách và quyền lợi của người thuê”, đại biểu Nguyễn Duy Thanh nhấn mạnh.

Bổ sung tiêu chí lựa chọn vị trí quỹ đất phát triển nhà ở cho thuê

Cũng liên quan đến phát triển nhà ở cho thuê dài hạn và khai thác hiệu quả nguồn lực hiện có, ĐBQH Hà Thị Anh Thư (Quảng Ngãi) cho rằng, chính sách nhà ở không nhất thiết phải hướng đến mục tiêu mỗi gia đình đều sở hữu một căn nhà, mà quan trọng là người dân có chỗ ở an toàn, ổn định, phù hợp với khả năng tài chính của mình.

ĐBQH Hà Thị Anh Thư (Quảng Ngãi) phát biểu. Ảnh: Phạm Thắng

Đại biểu đề nghị ưu tiên quỹ đất phát triển nhà ở cho thuê dài hạn, nhất là các khu công nghiệp, trung tâm hành chính mới gần nơi làm việc, trường học và giao thông công cộng. Doanh nghiệp được hưởng ưu đãi phải có nghĩa vụ tương ứng về giá thuê, chất lượng nhà ở, trách nhiệm bảo trì và thời hạn duy trì mục đích cho thuê, không được lợi dụng chính sách để chuyển sang bán thương mại hưởng chênh lệch, đồng thời phải ngăn chặn việc người thụ hưởng chính sách tự ý cho thuê lại để kinh doanh.

Đại biểu nhấn mạnh, nhà nước hỗ trợ người dân để có chỗ ở chứ không phải để kinh doanh lại; chính sách ưu đãi doanh nghiệp là để tạo nguồn cung nhà ở chứ không phải để thu lợi từ chuyển đổi mục đích.

Liên quan đến nội dung này, ĐBQH Lý Anh Thư (An Giang) đồng tình với việc dành quỹ đất tại các khu vực có nhu cầu cho thuê nhà lớn, nhất là đô thị, khu vực phát triển giao thông công cộng, gần khu công nghiệp, khu chế xuất và các trường đại học, cao đẳng.

ĐBQH Lý Anh Thư (An Giang) phát biểu. Ảnh: Phạm Thắng

Tuy nhiên, đại biểu đề nghị, cần có căn cứ xác định quy mô quỹ đất, tránh bố trí hình thức hoặc thực hiện thiếu thống nhất. Đồng thời, cần làm rõ tiêu chí xác định khu vực “gần khu công nghiệp, khu chế xuất” và “gần các trường đại học, cao đẳng”, kết hợp khoảng cách địa lý với khả năng kết nối giao thông và điều kiện tiếp cận thực tế.

Trên cơ sở đó, đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo cân nhắc bổ sung nguyên tắc xác định quy mô, tiêu chí lựa chọn vị trí, trách nhiệm tổ chức thực hiện và kiểm tra việc sử dụng quỹ đất đúng mục đích; hoặc bổ sung điều khoản giao Chính phủ quy định chi tiết phù hợp với điều kiện từng địa phương.