Đoàn đại biểu Quốc hội thành phố Bắc Ninh đề xuất hoàn thiện cơ chế chuyển nhượng nhà ở xã hội

Đồng chí Trần Thị Vân, Thành ủy viên, Phó Trưởng Đoàn đại biểu Quốc hội thành phố đồng tình với mục tiêu ngăn chặn tình trạng đầu cơ, trục lợi chính sách nhà ở xã hội. Đồng chí cho rằng, cần xem xét quy định về thời hạn chuyển nhượng theo hướng vừa bảo đảm nhà ở xã hội đến đúng đối tượng thụ hưởng, vừa đáp ứng nhu cầu chính đáng của người dân khi hoàn cảnh sống thay đổi.

Đồng chí Trần Thị Vân phát biểu thảo luận.

Theo đồng chí, người lao động mua nhà ở xã hội có thể chuyển công tác đến địa phương khác hoặc thay đổi hoàn cảnh gia đình, dẫn đến không còn nhu cầu sử dụng căn nhà. Trong khi đó, những người lao động khác vẫn có nhu cầu thực tế và đáp ứng đầy đủ điều kiện mua nhà ở xã hội. Vì vậy, nếu việc chuyển nhượng được thực hiện cho đúng đối tượng thụ hưởng, với giá bán không vượt quá giá mua ban đầu, căn nhà vẫn tiếp tục phục vụ mục tiêu an sinh xã hội. Ngược lại, việc kéo dài thời hạn hạn chế chuyển nhượng lên 5 năm hoặc 10 năm có thể gây khó khăn cho người dân khi cần giải quyết nhu cầu chính đáng, kể cả trong trường hợp giao dịch không nhằm mục đích thu lợi từ chênh lệch giá.

Đồng chí đề nghị cân nhắc quy định cho phép chuyển nhượng nhà ở xã hội trong 5 năm đầu nếu đáp ứng hai điều kiện cốt lõi: Người nhận chuyển nhượng thuộc đúng đối tượng mua nhà ở xã hội và giá bán tối đa bằng giá mua ghi trong hợp đồng; đồng thời có cơ chế kiểm tra giao dịch, ngăn chặn việc thu tiền ngoài hợp đồng vượt giá trần. Theo đồng chí, cách tiếp cận này vừa bảo vệ mục tiêu chống đầu cơ, vừa tạo điều kiện để người dân xử lý những thay đổi chính đáng trong cuộc sống.

Đại biểu Trần Văn Lâm nêu ý kiến.

Đại biểu Trần Văn Lâm đánh giá cao quá trình chuẩn bị, tiếp thu, chỉnh lý dự án luật. Để hoàn thiện dự án luật, đại biểu góp ý cụ thể về nhà ở xã hội, đề nghị luật xác định rõ nhà ở xã hội không phải là sản phẩm thương mại thông thường. Nhà ở xã hội được hình thành từ nhiều ưu đãi của Nhà nước về đất đai, tiền sử dụng đất, thuế, tín dụng, thủ tục đầu tư, hạ tầng và các hỗ trợ khác. Người mua phải thuộc đúng đối tượng, đáp ứng đúng điều kiện theo luật định. Do đó, tính chất xã hội của căn nhà không thể mất đi chỉ vì đã qua một khoảng thời gian nhất định.

Dự thảo quy định trong 5 năm đầu, nếu bán lại thì chỉ được bán cho chủ đầu tư hoặc người thuộc diện được mua nhà ở xã hội, với mức giá bị khống chế; sau 5 năm, vẫn chỉ được bán lại cho người thuộc diện được mua nhà ở xã hội. Hướng quy định này là hợp lý, góp phần hạn chế việc nhà ở xã hội chuyển dần thành hàng hóa thương mại. Tuy nhiên, cơ chế bán lại cần được làm rõ hơn. Nếu căn nhà được mua với giá thấp hơn đáng kể so với thị trường nhờ ưu đãi của Nhà nước, sau một thời gian được bán theo giá thị trường, thì phần ưu đãi dễ trở thành lợi nhuận riêng của người mua lần đầu. Khi đó, Nhà nước vừa mất nguồn lực đã hỗ trợ, vừa mất một căn nhà trong quỹ nhà ở xã hội.

Toàn cảnh phiên thảo luận tại hội trường chiều 28/10.

Đại biểu đề nghị nghiên cứu theo hướng nhà ở xã hội được lưu chuyển chủ yếu trong chính hệ thống nhà ở xã hội. Khi không còn nhu cầu, người mua bán lại cho Nhà nước, Quỹ nhà ở, chủ đầu tư hoặc người khác đủ điều kiện hưởng chính sách, theo mức giá hợp lý do pháp luật quy định. Mức giá này cần bảo đảm quyền lợi chính đáng của người bán, có tính đến biến động giá trị đồng tiền, chất lượng còn lại của căn nhà và chi phí cải tạo hợp lý, nhưng không tạo ra lợi nhuận đầu cơ từ ưu đãi của Nhà nước.

Đề nghị rà soát chính sách thuế, khi pháp luật đã hạn chế đối tượng mua, kiểm soát giá bán và không cho giao dịch theo giá thị trường, thì không nên áp dụng máy móc chính sách thuế như đối với giao dịch bất động sản thương mại thông thường. Trường hợp bán lại đúng trong hệ thống nhà ở xã hội, đúng đối tượng, đúng giá do pháp luật kiểm soát và không phát sinh lợi nhuận thương mại, cần nghiên cứu cơ chế thuế phù hợp, kể cả miễn thuế thu nhập cá nhân đối với phần chuyển nhượng này, đồng thời sửa đổi, bổ sung đồng bộ pháp luật về thuế nếu cần thiết. Nguyên tắc cần được thể hiện rõ: Còn là nhà ở xã hội thì áp dụng cơ chế xã hội; chuyển sang cơ chế thương mại thì phải hoàn trả phần ưu đãi của Nhà nước và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ như đối với bất động sản thương mại.

Về Quỹ nhà ở, đề nghị tiếp tục làm rõ bản chất pháp lý, nguồn hình thành và cơ chế quản lý, giám sát. Theo dự thảo, Quỹ nhà ở có thể được hình thành từ ngân sách nhà nước, tiền bán nhà thuộc tài sản công, tiền đấu giá quyền sử dụng đất, các khoản tiền thay nghĩa vụ về nhà ở và một số nguồn khác. Đây là những nguồn lực lớn, phần nhiều về bản chất là nguồn lực công.

Do đó, cần làm rõ vì sao phải tổ chức qua Quỹ trong khi nhiều địa phương đã có Quỹ đầu tư phát triển; khoản nào phải nộp vào ngân sách rồi ngân sách bố trí lại, khoản nào được đưa trực tiếp vào Quỹ; cơ quan, tổ chức nào có thẩm quyền quyết định đầu tư, kiểm toán, giám sát; tài sản hình thành từ quỹ được quản lý theo cơ chế nào.

Theo đại biểu, mục tiêu thành lập quỹ nhà ở là đúng đắn, nhưng không thể vì mục tiêu tốt mà làm mờ các nguyên tắc quản lý tài chính công. Nếu giữ mô hình Quỹ, đề nghị Luật quy định ngay các nguyên tắc cốt lõi về nguồn vốn, quản lý, hạch toán, công khai, kiểm toán và giám sát; hạn chế tối đa việc tạo thêm một tầng trung gian tài chính khi chưa chứng minh được hiệu quả vượt trội so với cơ chế hiện có.