Có nơi phát triển nhiều dự án nhà ở nhưng giá bán vượt xa khả năng chi trả

Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn (Hải Phòng) nhìn nhận luật không chỉ tạo điều kiện để xây dựng thêm nhiều nhà ở mà quan trọng hơn phải tạo điều kiện để người dân có thể tiếp cận được nhà ở phù hợp với thu nhập, bảo đảm an toàn, chất lượng.

Dự thảo luật quy định tương đối đầy đủ về chiến lược, chương trình phát triển nhà ở và yêu cầu phát triển nhà ở. Tuy nhiên, ông Sơn cho rằng, vấn đề lớn nhất hiện nay không đơn thuần là thiếu nhà ở mà là sự mất cân đối về cơ cấu sản phẩm và khả năng tiếp cận của người dân.

Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn

"Có những khu vực phát triển nhiều dự án nhà ở thương mại nhưng giá bán vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người lao động. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở giá phù hợp, nhà ở xã hội (NOXH) và nhà ở cho thuê dài hạn vẫn rất lớn", đại biểu nêu thực tế.

Dự thảo chưa xác lập rõ yêu cầu đánh giá khả năng chi trả của các nhóm dân cư làm cơ sở xác định cơ cấu nhà ở, vì vậy, đại biểu đề nghị bổ sung nguyên tắc xác định nhu cầu và cơ cấu phát triển nhà ở trên cơ sở thu nhập, khả năng chi trả, nhu cầu thuê hoặc mua nhà, biến động dân số, thị trường lao động...

Đồng thời, cần có cơ chế theo dõi, đánh giá việc thực hiện các chỉ tiêu phát triển NOXH, nhà ở cho thuê, thay vì chỉ tập trung vào tổng diện tích sàn hoặc số lượng căn hộ được xây dựng.

Dự thảo cần làm rõ đối tượng và điều kiện được hưởng chính sách NOXH. Đại biểu đánh giá việc giao Chính phủ quy định chi tiết là cần thiết để phù hợp với biến động kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, cần có nguyên tắc xác định điều kiện thu nhập gắn với thu nhập thực tế, mặt bằng giá nhà, chi phí sinh hoạt và khả năng chi trả tại từng khu vực.

"Nếu chỉ căn cứ ngưỡng thu nhập mà không tính đến sự chênh lệch lớn về giá nhà và chi phí sinh hoạt giữa các địa phương thì có thể dẫn đến tình trạng một bộ phận người dân có nhu cầu thực sự lại không đáp ứng điều kiện được hỗ trợ. Cần đặc biệt quan tâm nhóm người lao động có thu nhập trung bình thấp, cán bộ, công chức, viên chức trẻ, công nhân và người lao động làm việc tại các đô thị lớn", ông Sơn phát biểu.

Về phòng ngừa đầu cơ, trục lợi chính sách, đại biểu TP.Hải Phòng cho biết, dự thảo quy định về bán, cho thuê mua, cho thuê và chuyển nhượng NOXH, trong đó có các điều kiện hạn chế chuyển nhượng trong thời hạn nhất định.

Đại biểu Sơn cho rằng, việc kiểm soát không nên chỉ dừng ở hạn chế chuyển nhượng mà cần quản lý cả quá trình xét duyệt, phân phối và sử dụng NOXH. Ông đề nghị bổ sung quy định về kết nối dữ liệu nhà ở với dữ liệu đất đai, dân cư và các dữ liệu có liên quan để xác minh điều kiện thụ hưởng; công khai kết quả xét duyệt, bảo đảm bảo vệ dữ liệu cá nhân; kiểm soát việc chuyển nhượng, cho thuê lại trái quy định.

"NOXH phải thực sự là chính sách an sinh dành cho người có nhu cầu, không được trở thành cơ hội đầu cơ hoặc một phân khúc kinh doanh được hưởng ưu đãi đặc biệt", ông nêu rõ.

Mua lại nhà ở xã hội vẫn chịu khoản chênh lệch lớn 

Dự thảo đề xuất sau 5 năm kể từ ngày đã thanh toán đủ tiền, bên mua NOXH chỉ được bán lại nhà cho đối tượng thuộc trường hợp được mua NOXH hoặc cho chủ đầu tư, với giá bán tối đa bằng giá trong hợp đồng mua bán ban đầu với chủ đầu tư dự án. Quy định này được kỳ vọng nhằm ngăn nguy cơ trục lợi chính sách NOXH.

Đồng tình với đề xuất này, tuy nhiên đại biểu Lý Anh Thư (An Giang) cho hay sau thời hạn này, dự thảo vẫn yêu cầu bán cho đối tượng đủ điều kiện mua NOXH nhưng chưa xác định nguyên tắc kiểm soát giá.

Đại biểu Lý Anh Thư

"Trong bối cảnh nhu cầu NOXH còn lớn, nguồn cung chưa đáp ứng đầy đủ, trong khi giá nhà ở thương mại ngày càng vượt quá khả năng chi trả của người dân, việc chưa có cơ chế kiểm soát giá bán lại có thể làm giảm cơ hội tiếp cận NOXH, nhất là với những người thực sự có nhu cầu", bà Thư bày tỏ.

Thực tế, bà cho biết dù NOXH được bán lại với giá thấp hơn nhà ở thương mại, mức giá đó vẫn có thể cao hơn đáng kể so với giá ban đầu. Khi đó, người bán có thể thu được khoản chênh lệch lớn được hình thành nhờ chính sách hỗ trợ từ Nhà nước; trong khi người thuộc diện hưởng chính sách lại phải gánh mức giá cao hơn nhiều so với khả năng chi trả dự kiến. Điều này có thể làm giảm ý nghĩa an sinh của chính sách NOXH.

Vì vậy, nữ đại biểu đề nghị nghiên cứu cơ chế xác định giá bán lại sau 5 năm dựa trên giá mua ban đầu và chỉ số hoặc hệ số điều chỉnh do cơ quan có thẩm quyền xác định, có thể tính đến biến động hợp lý của chi phí xây dựng, mặt bằng giá.

Theo bà, mục tiêu của cơ chế này không phải làm hạn chế quyền định đoạt tài sản hợp pháp của người mua mà bảo đảm sự hài hòa giữa quyền lợi của người đã mua và mục tiêu hỗ trợ những người có thu nhập thấp tiếp cận nhà ở.

Khi NOXH được hình thành từ chính sách ưu đãi của Nhà nước, việc chuyển nhượng cần duy trì được tinh thần và mục tiêu an sinh mà chính sách hướng tới.

Đại biểu Nguyễn Khánh Vũ

Đại biểu Nguyễn Khánh Vũ (Quảng Trị) cũng cho biết, dự thảo chưa có quy định chuyển tiếp cho người đã mua NOXH theo pháp luật hiện hành mà chưa bán lại. Dự thảo luật chỉ xử lý việc bán lại đang thực hiện dở dang; còn người đã đủ hoặc sắp đủ điều kiện nhưng chưa giao dịch thì áp dụng quy định nào, dự thảo chưa xác định.

Theo ông Vũ, khoảng trống này có thể dẫn đến áp dụng không thống nhất giữa các địa phương và phát sinh tranh chấp.

Vì vậy, ông đề nghị bổ sung quy định người đã mua NOXH theo pháp luật hiện hành và đã đủ điều kiện bán lại trước ngày luật này có hiệu lực thì được tiếp tục bán lại trong thời hạn chuyển tiếp; các trường hợp còn lại thực hiện theo luật này. Thời hạn chuyển tiếp cần được quy định ngay trong luật.