Kích hoạt chu kỳ mới của thị trường bất động sản: Xu hướng mới, chiến lược mới

Diễn đàn Bất động sản 2026 đã mang lại góc nhìn đa chiều, thực chất về bức tranh kinh tế thị trường, đồng thời mở ra những định hướng quan trọng giúp doanh nghiệp và nhà đầu tư củng cố niềm tin, nắm bắt cơ hội trong chu kỳ phát triển mới. (Ảnh: HNV)

Chiều 11/11, tại Trung tâm hội nghị quốc tế Hà Nội, Diễn đàn Bất động sản 2026 với chủ đề “Kích hoạt chu kỳ mới: Xu hướng mới - Chiến lược mới” do TheLEADER tổ chức đã chính thức diễn ra.

Sự kiện quy tụ các chuyên gia kinh tế, tài chính, pháp lý cùng lãnh đạo các doanh nghiệp nhằm phân tích những động lực định hình thị trường, triển vọng dòng vốn và định hướng chiến lược kinh doanh trong giai đoạn phát triển tiếp theo.

Thị trường bước vào giai đoạn tái cấu trúc

Phát biểu khai mạc diễn đàn, Giáo sư, Tiến sĩ Nguyễn Đức Thuận, Chủ tịch Hội các Nhà quản trị doanh nghiệp Việt Nam (VACD) nhấn mạnh rằng sau mỗi chu kỳ, thị trường không trở về trạng thái cũ. Lợi thế từng làm nên thành công trong giai đoạn trước có thể không còn đủ cho giai đoạn tiếp theo.

Giáo sư, Tiến sĩ Nguyễn Đức Thuận, Chủ tịch Hội các Nhà quản trị doanh nghiệp Việt Nam (VACD) phát biểu khai mạc diễn đàn. (Ảnh: HOÀNG ANH)

Theo Chủ tịch VACD, giá nhà tại nhiều khu vực hiện đã vượt quá khả năng chi trả của phần đông người dân, trong khi áp lực về vốn và thanh khoản vẫn hiện hữu.

Tại diễn đàn, Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) chỉ ra rằng thị trường đang trong giai đoạn chuyển tiếp sâu sắc.

Dữ liệu của VARS cho thấy nguồn cung đã phục hồi mạnh mẽ, với hơn 104.400 sản phẩm mở bán mới trong 9 tháng năm 2026 (tăng 21,5% so cùng kỳ 2025). Tuy nhiên, thanh khoản và tỷ lệ hấp thụ lại đối mặt với thách thức lớn do hai nguyên nhân chính, đó là: áp lực chi phí vốn tác động tới thị trường khi lãi suất cho vay mua nhà phổ biến ở mức cao (8,5-11%/năm trong thời gian ưu đãi và có thể thả nổi lên tới 13-15%/năm), khiến người mua càng thêm thận trọng.

Trong khi đó, mặt bằng giá sơ cấp còn cao với giá căn hộ trung bình tại Hà Nội đạt khoảng 79,3 triệu đồng/m², Thành phố Hồ Chí Minh khoảng 88,3 triệu đồng/m², trong khi thu nhập của người dân chưa bắt kịp tốc độ tăng giá.

Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam. (Ảnh: HOÀNG ANH)

Dù vậy, thị trường đang hội tụ những động lực mới từ tư duy điều hành vĩ mô, các dự án đầu tư công quy mô lớn (như Vành đai 4, hệ thống đường sắt đô thị tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh), cùng các chiến lược chỉnh trang đô thị trọng điểm.

Để vượt qua thách thức và đón đầu chu kỳ mới, các chuyên gia khuyến nghị doanh nghiệp bất động sản cần lấy nhu cầu thực làm trung tâm, trong đó, tập trung vào các dự án có pháp lý minh bạch, sản phẩm phù hợp khả năng tài chính của đại đa số người dân và gắn liền với hạ tầng đồng bộ.

Đồng thời, doanh nghiệp bất động sản cần đổi mới phương thức kinh doanh, áp dụng các giải pháp tài chính linh hoạt như giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất hợp lý nhằm kích thích thanh khoản và giảm áp lực dòng tiền cho người mua.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Chuyên gia pháp lý bất động sảN. (Ảnh: HOÀNG ANH)

Bên cạnh đó, các công ty bất động sản cũng cần nâng cao chất lượng quản trị, chuyển dịch từ mô hình phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính ngắn hạn sang quản trị rủi ro, minh bạch thông tin và phát triển bền vững.

Trong đó, theo Luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản, những thay đổi chính sách không chỉ nhằm tháo gỡ các “điểm nghẽn” pháp lý mà còn từng bước định hình lại phương thức phát triển dự án, chi phí đầu tư và thậm chí cả mô hình kinh doanh bất động sản.

Cũng theo ông Tuấn, hiệu quả của chính sách không chỉ được đo bằng số lượng dự án đã được xử lý vướng mắc, mà còn ở khả năng đưa đất đai, vốn đầu tư và dự án trở lại hoạt động thực tế.

Tiến sĩ Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV. (Ảnh: HOÀNG ANH)

Cũng tại diễn đàn, Tiến sĩ Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV đề cập tới chu kỳ mới của thị trường. Đồng tình với các phân tích pháp lý trước đó, ông Lực nhấn mạnh thêm hai điểm thay đổi cốt lõi về thể chế mà doanh nghiệp phải đặc biệt lưu tâm. Thứ nhất là cơ chế định giá đất: Nếu như cách đây khoảng 2 năm, định hướng đưa giá đất tiệm cận giá thị trường gặp nhiều vướng mắc trong thực thi vì thiếu dữ liệu chuẩn và khó triển khai kịp thời, thì nay tư duy điều hành đã thay đổi rõ rệt theo hướng giá đất do Nhà nước quyết định.

Thứ hai là phân khúc bất động sản cho thuê: Dù Chính phủ đang rất khuyến khích và mở cơ chế cho phân khúc vốn bị lãng quên này, các nhà đầu tư vẫn cần hết sức tỉnh táo, bám sát nhu cầu thực. "Chỗ nào có người thuê như khu công nghiệp, khu đông sinh viên, đô thị mật độ dân cư cao thì mới làm; chứ nếu lên tận vùng cao như Hà Giang làm nhà cho thuê thì ai thuê?", ông Lực lưu ý.

Dịp này, Tiến sĩ Cấn Văn Lực cũng khuyến nghị, doanh nghiệp bất động sản cần thực hiện “bộ tứ chuyển đổi” gồm: chuyển đổi xanh-chuyển đổi số-chuyển đổi năng lượng (mỗi công trình, dự án mới bắt buộc phải thiết kế tiết kiệm năng lượng để bảo đảm an ninh năng lượng quốc gia) và chuyển đổi lao động (thích ứng với sự dịch chuyển nhân sự và ứng dụng AI vào vận hành).

FUTA Land ứng dụng công nghệ, AI vào bán hàng. (Ảnh: HOÀNG ANH)

Chia sẻ tại diễn đàn, bà Bùi Thanh Hương, Chuyên gia công nghệ cấp cao, đại diện FUTA Land cho biết, việc ứng dụng trí tuệ nhân tạo đang giúp giải quyết đồng thời bài toán của khách hàng, lực lượng môi giới và chủ đầu tư trên cùng một nền tảng giao dịch.

Bà Thanh Hương đánh giá các ứng dụng trực tuyến trên thị trường đang làm rất tốt vai trò kết nối thông tin giữa môi giới và khách hàng. “Phần lớn các nền tảng đã cung cấp dữ liệu lịch sử biến động giá qua từng thời kỳ, đồng thời bước đầu tích hợp trí tuệ nhân tạo (AI) để hỗ trợ môi giới tự động soạn thảo tin bài đăng bán trên website”, bà Hương nhận định.

Nhận diện chu kỳ mới, khơi thông dòng lực và định hình chiến lược phát triển bền vững

Trong khuôn khổ diễn đàn, các diễn giả đã cùng nhau chia sẻ tại tọa đàm “Kích hoạt chu kỳ mới: xu hướng mới - chiến lược mới” nhằm giải mã sâu hơn bài toán chuyển hóa các cơ hội vĩ mô thành chiến lược hành động cụ thể cho từng doanh nghiệp.

Các diễn giả trao đổi tại tọa đàm trong khuôn khổ diễn đàn. (Ảnh: HOÀNG ANH)

Theo đó, các diễn giả đã cùng nhau tập trung phân tích những chuyển động của thị trường, bóc tách bài toán nguồn cung, áp lực tài chính cùng những hướng đi chiến lược nhằm đón đầu chu kỳ phát triển bền vững.

Đồng thuận khẳng định thị trường bất động sản Việt Nam đã chính thức bước qua giai đoạn tăng trưởng nóng để bước vào một chu kỳ phát triển mới, mang tính cân bằng và thực chất hơn, các diễn giả đều nhất trí cao với dư địa và động lực từ vĩ mô với thị trường bất động sản.

Theo bà Đặng Phương Hằng, Tổng Giám đốc CBRE Việt Nam, thị trường hiện đang dần tìm lại trạng thái cân bằng cung-cầu. Động lực dẫn dắt chu kỳ mới đến từ ba yếu tố cốt lõi: tốc độ đô thị hóa của Việt Nam hiện mới ở mức khoảng 40% (thấp hơn nhiều so mức 70-80% trong khu vực), nền kinh tế vĩ mô duy trì đà tăng trưởng tích cực và sự dịch chuyển mạnh mẽ của chuỗi cung ứng toàn cầu giúp phân khúc bất động sản công nghiệp phát triển bùng nổ.

Toàn cảnh diễn đàn. (Ảnh: HNV)

“Nhu cầu mua nhà không còn tập trung chủ yếu vào đầu cơ hay phân khúc cao cấp như trước, mà xoay quanh nhu cầu ở thực của đại đa số người dân, đòi hỏi các dự án phải có tính thanh khoản cao và khả năng khai thác dòng tiền ngay”, bà Hằng chỉ ra.

Bên cạnh những điểm sáng, các diễn giả cũng thẳng thắn nhìn nhận những thách thức lớn mà thị trường và doanh nghiệp đang phải đối mặt. Đáng chú ý là áp lực cơ cấu nguồn cung như chia sẻ của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA), dù các nỗ lực tháo gỡ pháp lý đang đạt kết quả tích cực (tính đến cuối tháng 10/2026, cả nước đã xử lý vướng mắc cho 3.611 dự án tồn đọng), thị trường vẫn đối mặt với tình trạng thiếu hụt trầm trọng nhà ở thương mại giá bình dân và nhà ở cho thuê.

Ông Châu chỉ ra một thực tế rằng, nhóm lao động có thu nhập khá (như người độc thân thu nhập hơn 26 triệu đồng/tháng hoặc vợ chồng hơn 51 triệu đồng/tháng) vượt ngưỡng để mua nhà ở xã hội nhưng lại rất khó tiếp cận nhà ở thương mại theo mặt bằng giá hiện nay.

Trong khi đó, đại diện các doanh nghiệp phát triển dự án như bà Trần Thị Hoa Xim, Tổng Giám đốc FUTA Land và ông Lê Văn Thăng, Phó Tổng Giám đốc Eurowindow Holding đều nhấn mạnh áp lực từ chi phí vốn cao, lãi suất thả nổi, bài toán dòng tiền cùng những vướng mắc phát sinh trong quá trình xác định nghĩa vụ tài chính đất đai tại các địa phương.

Đáng chú ý, theo ông Võ Đức Anh, Phó Giám đốc Trung tâm Đổi mới sáng tạo Đà Nẵng, việc khai thác hành lang pháp lý từ các cơ chế thí điểm (như Nghị quyết 136 về tài sản số và mã hóa tài sản thực - RWA) sẽ mở ra kênh huy động vốn hiệu quả từ cả nguồn lực nội sinh lẫn dòng vốn đầu tư quốc tế trong kỷ nguyên mới.