"Sốt đất để lại hệ luỵ rất nghiêm trọng"

Thị trường khó khăn, cung cầu ngược lối

Phát biểu tại "Diễn đàn bất động sản 2026: Kích hoạt chu kỳ mới, xu hướng mới, chiến lược mới", TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn chuyển tiếp, với những thay đổi sâu sắc về động lực tăng trưởng và cấu trúc thị trường.

Dẫn số liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, ông Đính chỉ ra nguồn cung nhà ở đã phục hồi đáng kể so với giai đoạn 2021-2023, tuy nhiên thanh khoản lại đang gặp thách thức và có sự phân hoá mạnh mẽ.

Cụ thể, về nguồn cung, từ năm 2024 đến nay, số lượng sản phẩm đưa thị trường ngày càng lớn: 81.440 sản phẩm (năm 2024), 128.678 sản phẩm (năm 2025) và 104.400 sản phẩm (9 tháng năm 2026).

Ngược lại, lực cầu lại suy giảm. Nếu năm 2025 có 87.000 giao dịch thì 9 tháng năm 2026 chỉ có 55.000 giao dịch sản phẩm mới, riêng quý III có 12.520 giao dịch. Tỷ lệ hấp thụ đã giảm liên tục ba quý gần nhất.

Ông Đính cho rằng áp lực chi phí vốn là nguyên nhân đầu tiên khiến giao dịch giảm sút. Hiện, lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng phổ biến 8,5-11%/năm, thả nổi tới 13-15%/năm.

Nguyên nhân thứ hai là mặt bằng giá vẫn cao hơn khả năng chi trả của người mua. Giá bán bình quân căn hộ quý III/2026 tại Hà Nội khoảng 79,3 triệu đồng/m2, TP.HCM khoảng 88,3 triệu đồng/m2 và Đà Nẵng khoảng 68,9 triệu đồng/m2. So với quý I/2019, các mức giá này lần lượt tăng khoảng 97%, 69,8% và 76,2%.

Ba là nguồn cung nghiêng lệch sang cao cấp. Đơn cử tại Hà Nội, 70% nguồn cung quý III/2026 là sản phẩm cao cấp, gần như vắng bóng sản phẩm bình dân (hợp túi tiền).

Trong khi đó, dư địa giảm giá của doanh nghiệp hạn chế do chi phí đất đai, bồi thường, xây dựng, nguyên vật liệu, vốn, pháp lý, quản lý, bán hàng và các nghĩa vụ tài chính đều gia tăng; một số dự án còn phát sinh chi phí vì việc xác định tiền sử dụng đất kéo dài.

Chủ tịch VARS cho rằng có 5 yếu tố đã định hình nên trạng thái của thị trường bất động sản trong giai đoạn vừa qua.

Một là tình trạng phát triển phân tán, cục bộ theo địa phương, thiếu liên kết trong quy hoạch vùng, liên vùng và hệ thống hạ tầng quốc gia. Nguồn cung tập trung chủ yếu ở các đô thị và trung tâm kinh tế hiện hữu.

Hai là tín dụng vẫn đang quyết định "nhịp thở" của thị trường. Một thị trường phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay và bán hàng nhanh sẽ phản ứng rất mạnh với mọi biến động của chi phí vốn.

Ba là hoạt động đầu tư chịu ảnh hưởng lớn từ kỳ vọng tăng giá và lợi nhuận ngắn hạn. Giá trị sử dụng, khả năng khai thác thực tế và hiệu quả đầu tư dài hạn chưa được coi trọng tương xứng.

Bốn là thông tin thiếu minh bạch, bên bán chi phối, quyết định mua bán dễ chịu tác động từ tin đồn, tâm lý đám đông và kỳ vọng tăng giá.

Năm là cung pha lệch cầu. Cơ cấu sản phẩm chưa thực sự gắn với nhu cầu và khả năng chi trả, dẫn đến tình trạng mất cân đối giữa các địa bàn và phân khúc.

Những yếu tố đưa thị trường vào một chu kỳ mới

Dù v

đang đối diện với những vấn đề được tích tụ trong quá khứ, song ông Nguyễn Văn Đính nhìn nhận thị trường đang từng bước chuyển sang một giai đoạn phát triển khác trước nhờ 5 động lực.

Một là sự đổi mới tư duy điều hành vĩ mô và hoàn thiện thể chế. Chính phủ đang chuyển từ tư duy chú trọng quản lý, tháo gỡ vướng mắc đơn lẻ sang tạo lập môi trường phát triển minh bạch, ổn định và khuyến khích huy động các nguồn lực xã hội. Các cải cách hiện nay không chỉ nhằm tháo gỡ các vướng mắc pháp lý trước mắt, mà còn hướng tới khắc phục những bất cập mang tính cấu trúc của chu kỳ bất động sản trước đây.

Hai là hạ tầng đang có những cú hích thay đổi chưa từng có. Đầu tư công quy mô lớn cùng hệ thống giao thông liên vùng đang tạo điều kiện hình thành các cực tăng trưởng mới, đặc biệt ở vùng Thủ đô, vùng TP.HCM và những hành lang kinh tế quan trọng.

Ba là quá trình tái thiết và chỉnh trang đô thị đang nổi lên như một động lực quan trọng: tổ chức lại không gian phát triển, nâng cao hiệu quả sử dụng đất và tái định vị giá trị bất động sản.

Bốn là kinh tế thực và nhu cầu ở thực đang đẩy một số phân khúc phát triển mạnh mẽ hơn như: khu công nghiệp, văn phòng, bất động sản nghỉ dưỡng, nhà ở cho người lao động, chuyên gia.

Năm là dữ liệu, công nghệ ngày càng phát huy ảnh hưởng. Khi dữ liệu về đất đai, quy hoạch, dự án, giá cả và giao dịch được kết nối, cập nhật, công khai đầy đủ, thị trường có thể giảm bất cân xứng thông tin, nâng cao năng lực dự báo, giám sát và bảo vệ người mua.

Phân tích bổ sung về các lực đẩy của thị trường, luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản, cho rằng sự thay đổi về hành lang pháp lý hiện nay đang tạo ra sự thay đổi căn bản trong "cuộc chơi" của các chủ thể.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn chia sẻ tại Diễn đàn. Ảnh: Hoàng Anh.

Theo ông Tuấn, đột phá lớn nhất về thể chế là việc tháo gỡ những "điểm nghẽn pháp lý" và khơi thông nguồn lực đất đai. Đến nay, Bộ Chính trị đã ban hành 2 chủ trương về tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án; Quốc hội ban hành 3 nghị quyết; Chính phủ ban hành 5 nghị quyết, 4 Nghị định; Thủ tướng Chính phủ ban hành 11 công điện chỉ đạo tháo gỡ các dự án tồn đọng. Kết quả là đã có 3.557 dự án đã được xử lý, không còn vướng mắc.

Hai là thay đổi cách lựa chọn nhà đầu tư, phát triển các đại dự án. Quy trình truyền thống trong phát triển dự án bất động sản là thu gom quỹ đất trước, lập dự án sau. Song, với những cơ chế chính sách đặc thù lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án quan trọng, việc gom quỹ đất không còn phát huy được lợi thế.

Ba là thay đổi cơ chế định giá đất, từ việc xác định giá đất cụ thể qua các phương pháp định giá (thặng dư, so sánh, thu nhập, hệ số điều chỉnh giá đất) sang định hướng dùng bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Điều này giúp quá trình định giá đất diễn ra nhanh chóng, tiền sử dụng đất cũng không còn là ẩn số như trước kia, doanh nghiệp thuận lợi trong việc tính toán chi phí đất cũng như hiệu quả đầu tư dự án.

Bốn là phát triển nhà ở cho thuê. Nghị quyết số 21 ngày 28/7/2026 đặt ra định hướng bố trí quỹ đất, có cơ chế ưu đãi để phát triển nhà ở cho thuê với giá phù hợp, đồng thời khuyến khích khu vực tư nhân tham gia thị trường này. Dự thảo Luật Nhà ở 2026 đã dành một chương riêng về chính sách phát triển nhà ở cho thuê. Đồng thời, Nghị quyết số 303 ngày 30/9/2026 của Chính phủ cũng đặt ra các chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê tại các địa phương trong giai đoạn 2026-2030.

Từ các phân tích đó, luật sư Phạm Thanh Tuấn cho rằng doanh nghiệp bất động sản cần chú trọng 4 nhiệm vụ trong chu kỳ mới: chủ động tháo gỡ vướng mắc pháp lý tại các dự án; đổi mới chiến lược tiếp cận quỹ đất và phát triển dự án; chủ động dự báo chi phí đất đai, kiểm soát hiệu quả đầu tư và xem xét điều chỉnh cơ cấu sản phẩm và mô hình kinh doanh.