Kích hoạt không gian mới cho bất động sản

Các tòa chung cư dọc với tuyến metro số 1 và đại lộ Võ Nguyên Giáp, thành phố Thủ Đức. Ảnh: Hồng Đạt/TTXVN

Đây không đơn thuần là một cải cách về địa giới, mà còn mở ra những cơ hội chiến lược để hình thành các vùng kinh tế quy mô lớn, tạo “cú hích” mạnh mẽ cho cả bất động sản nhà ở lẫn bất động sản công nghiệp.

Theo Công ty Trách nhiệm hữu hạn Chứng khoán Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam (VCBS), việc hợp nhất tỉnh thành mang đến những hiệu ứng tích cực rõ rệt về dài hạn. Cụ thể, quy mô kinh tế mở rộng cùng với bộ máy quản lý tinh gọn và ngân sách tập trung hơn sẽ giúp các tỉnh sau hợp nhất chủ động hơn trong quy hoạch, phát triển hạ tầng và định hướng ngành kinh tế mũi nhọn.

Nhiều tỉnh thành sau hợp nhất sẽ đồng thời sở hữu biển, đồng bằng, miền núi - tạo điều kiện lý tưởng để phát triển toàn diện từ giao thương, công nghiệp đến du lịch.

Điển hình như việc hợp nhất TP Hồ Chí Minh với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu sẽ tạo ra một vùng kinh tế động lực phía Nam, với thế mạnh kết hợp giữa đô thị - công nghiệp - logistics - du lịch.

Ở phía Bắc, việc hợp nhất Hà Nam - Nam Định - Ninh Bình sẽ trở thành cực phát triển mới với ba trụ cột: Công nghiệp - Du lịch - Đô thị. Trong khi đó, Đà Nẵng - Quảng Nam sẽ mở rộng không gian phát triển cho đô thị trung tâm Đà Nẵng, tận dụng cơ chế đặc thù và khả năng hình thành Khu thương mại tự do.

Ngay sau khi thông tin về kế hoạch hợp nhất được công bố, thị trường bất động sản tại nhiều khu vực đã ghi nhận sự sôi động, đặc biệt ở phân khúc đất nền, loại hình nhạy cảm với kỳ vọng đầu tư và đầu cơ.

Tuy nhiên, theo VCBS, làn sóng này nhanh chóng hạ nhiệt ở một số địa phương cho thấy nhà đầu tư đã trở nên thận trọng hơn, không còn chạy theo kỳ vọng ngắn hạn một cách cảm tính.

Về dài hạn, giá trị bất động sản sẽ chỉ được cải thiện thực sự khi hạ tầng, tiện ích, nhu cầu dân cư và các hoạt động kinh tế phát triển đồng bộ. VCBS lưu ý sự phân hóa là điều tất yếu: Không phải tỉnh nào sau hợp nhất cũng hưởng lợi như nhau, mà còn phụ thuộc vào tiềm lực vốn có, khả năng điều phối ngân sách và tốc độ triển khai hạ tầng.

Đáng chú ý, những tỉnh có nền tảng yếu hơn thường sẽ hưởng lợi nhiều hơn trong xu hướng hợp nhất, nhờ được tiếp cận với nguồn ngân sách lớn hơn, dòng vốn đầu tư và kinh nghiệm quản lý từ tỉnh mạnh hơn.

Trong khi đó, với các tỉnh đồng đều về tiềm lực, khu vực được chọn làm trung tâm hành chính sẽ là nơi được ưu tiên đầu tư - tạo ra lợi thế rõ nét về bất động sản

Khu công nghiệp Vĩnh Lộc 2 (huyện Bến Lức, tỉnh Long An) nằm giáp ranh với huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh. Long An là tỉnh thu hút đầu tư công nghiệp mạnh nhất vùng Đồng bằng sông Cửu Long. Ảnh: Hồng Đạt/TTXVN

Không chỉ thị trường nhà ở, bất động sản công nghiệp là lĩnh vực được hưởng lợi rõ rệt từ chủ trương này. Theo VCBS, sau hợp nhất, chỉ tiêu về khu công nghiệp sẽ được tính gộp toàn vùng, giúp tạo dư địa linh hoạt cho việc mở rộng hoặc tái cấu trúc các khu công nghiệp theo nhu cầu thực tế. Điều này đặc biệt có ý nghĩa với các địa phương hút vốn đầu tư nước ngoài (FDI) mạnh như TP Hồ Chí Minh hoặc Bình Dương - nơi các nhà đầu tư quốc tế luôn đòi hỏi sự nhất quán, minh bạch và hạ tầng tốt.

Một điểm nhấn là khả năng hình thành các siêu đô thị và khu công nghiệp. Thứ nhất, khi không còn tình trạng cạnh tranh thu hút FDI giữa các tỉnh giáp ranh, quy hoạch phát triển công nghiệp sẽ đồng bộ và tránh chồng lấn. Thứ hai, hợp nhất giúp cải thiện điều phối hạ tầng, đặc biệt là giao thông kết nối, logistics và cảng biển - yếu tố then chốt trong chuỗi cung ứng hiện đại.

Ông Thomas Rooney, Phó Giám đốc Bộ phận Tư vấn Công nghiệp Savills Hà Nội đánh giá, việc hợp nhất nếu đi cùng đầu tư đồng bộ vào hệ thống hạ tầng liên vùng như đường vành đai, cảng biển, sân bay và hạ tầng số sẽ giúp các khu công nghiệp thoát khỏi giới hạn của ranh giới hành chính.

Theo ông Thomas Rooney, điều này sẽ tạo điều kiện để doanh nghiệp tiếp cận lực lượng lao động rộng lớn hơn, tối ưu chi phí vận hành và thúc đẩy xu hướng dịch chuyển khỏi các thị trường công nghiệp truyền thống vốn đang bị hạn chế bởi quỹ đất và chi phí đầu tư tăng cao.

Cũng theo ông Thomas Rooney, các địa phương mới với quỹ đất dồi dào, giá rẻ và hạ tầng được cải thiện sẽ có cơ hội vươn lên thành những trung tâm công nghiệp mới của cả nước. Tuy nhiên, ông Thomas Rooney nhấn mạnh giai đoạn chuyển tiếp – dự báo kéo dài từ hai đến ba năm – sẽ rất quan trọng. Doanh nghiệp cần chủ động tiếp cận thông tin, xây dựng quan hệ với chính quyền mới và điều chỉnh linh hoạt kế hoạch sử dụng đất.

Với cơ quan quản lý, điều tiên quyết là truyền thông minh bạch, đối thoại cởi mở và thiết lập các cơ chế hỗ trợ phù hợp, đặc biệt cho nhóm doanh nghiệp vừa và nhỏ.

Khu dân cư Đồng Ổi, phường Ninh Mỹ, thành phố Hoa Lư (Ninh Bình) mới được đấu giá quyền sử dụng đất cuối năm 2024, hiện có rất nhiều giao dịch đất đai. Ảnh: Đức Phương/TTXVN

Ở góc độ thị trường, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, kế hoạch sắp xếp địa giới hành chính đã tác động rõ nét tới tâm lý nhà đầu tư từ đầu năm 2025 đến nay. Theo ông Nguyễn Quốc Anh, kỳ vọng về hạ tầng phát triển, chi phí quản lý được tối ưu và các chính sách kết nối vùng sẽ tạo ra sức bật mới cho thị trường bất động sản tại các địa phương liên quan.

“Nhà đầu tư cần tránh tâm lý "lướt sóng" ngắn hạn, mà nên dựa vào phân tích dữ liệu, đánh giá năng lực phát triển kinh tế - xã hội và hạ tầng thực tế để giảm thiểu rủi ro”, ông Quốc Anh khuyến nghị.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thông tin về việc đề xuất sắp xếp tỉnh, thành có thể thúc đẩy thanh khoản ở một số địa phương, đặc biệt tại những khu vực có quy hoạch hạ tầng rõ nét. Tuy nhiên, VARS cũng chỉ ra hiện tượng "bắt sóng" thị trường một cách cảm tính của không ít nhà đầu tư, dựa trên tâm lý FOMO (sợ bị bỏ lỡ) hơn là phân tích thực tế.

Đặc biệt, việc điều chỉnh bảng giá đất, cùng với tâm lý kỳ vọng giá tăng "hiển nhiên", đã khiến một số khu vực xuất hiện tình trạng bị đẩy giá quá cao so với giá trị thực. Trong khi đó, các chuyên gia nhấn mạnh rằng chỉ những khu vực có nền tảng phát triển đồng bộ về hạ tầng, quy hoạch và kinh tế – xã hội mới có tiềm năng tăng giá bền vững.

Việc sắp xếp địa giới hành chính, nếu được triển khai bài bản và gắn liền với phát triển hạ tầng, sẽ mở ra một không gian phát triển mới cho bất động sản Việt Nam - cả về công nghiệp lẫn dân cư. Tuy nhiên, cơ hội luôn song hành với rủi ro. Khi thị trường đang được “kích hoạt” bởi kỳ vọng, sự thận trọng, phân tích dữ liệu và tầm nhìn dài hạn chính là “chìa khóa” để nhà đầu tư không chỉ đón đầu xu hướng, mà còn duy trì tăng trưởng bền vững.

Văn Giáp (TTXVN)