Kiểm soát chặt tiền đặt cọc, bảo lãnh mua nhà hình thành trong tương lai

Việc cho phép tự do mua bán vị trí hợp đồng trên giấy đã biến hợp đồng mua nhà thành một dạng chứng khoán hóa quyền tài chính phái sinh - Ảnh: quochoi.vn

Hạn chế đầu cơ, bảo vệ người yếu thế

Góp ý hoàn thiện dự thảo Luật, đại biểu Lê Thanh Hoàn (Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Thanh Hoá) cho rằng, thị trường bất động sản có vai trò quan trọng, là một bộ phận của nền kinh tế. Tuy nhiên, thị trường thời gian qua đang đối mặt với hiện tượng nguy hiểm là tài chính hóa bất động sản vượt quá tầm kiểm soát, biến nhà ở từ một tài sản phục vụ sinh kế, an cư trở thành công cụ đầu cơ, lướt sóng. Nguồn gốc của tình trạng này xuất phát từ việc pháp luật hiện hành cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận; dự thảo luật lần này vẫn tiếp tục cho phép việc chuyển nhượng đó.

Phân tích bản chất giao dịch, đại biểu Lê Thanh Hoàn cho biết, bản chất kinh tế pháp lý của giao dịch chuyển nhượng chính là vị trí trong hợp đồng chứ không phải là tài sản hữu hình. Bởi trên thực tế, khi công trình chưa tồn tại hoàn chỉnh trên thực địa, chưa được nghiệm thu, bàn giao, đối tượng được chuyển nhượng không phải là căn nhà mà là vị trí hợp đồng, bao gồm toàn bộ quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng. Việc cho phép tự do mua bán vị trí hợp đồng trên giấy đã biến hợp đồng mua nhà thành một dạng chứng khoán hóa quyền tài chính phái sinh, cho phép các bên giao dịch suất mua, lời hứa về tài sản mà không chuyển giao tài sản thực.

Cơ chế này tạo điều kiện cho hoạt động đầu cơ với đòn bẩy lớn. Người mua ở đợt đầu chỉ cần bỏ ra một khoản tiền đặt cọc hoặc thanh toán ban đầu để giữ chỗ; khi giá thị trường tăng, lập tức chuyển nhượng cho người mua tiếp theo để thu khoản chênh lệch. Đáng chú ý, dù khoản tiền chênh lệch so với tổng giá trị căn nhà có thể không lớn, nhưng nếu tính trên tổng vốn ban đầu thì tỷ suất lợi nhuận có thể bị đẩy lên nhiều lần, thậm chí đạt 50% hoặc 100% giá vốn. Dòng tiền tham gia vào thị trường khi đó mang bản chất đầu cơ ngắn hạn, chạy theo chênh lệch giá kỳ vọng thay vì nhu cầu mua nhà hay sở hữu tài sản thực.

Một hệ quả khác là tình trạng bơm thổi giá, đẩy người có nhu cầu ở thực ra khỏi thị trường. Khi hợp đồng liên tục được chuyển qua nhiều tầng nấc trung gian, mỗi lần chuyển nhượng lại cộng thêm chi phí chênh lệch và tiền môi giới, khiến giá căn hộ khi bàn giao có thể tăng gấp 1-2 lần so với giá gốc. Từ thực tiễn này, người dân có nhu cầu ở thực cuối cùng sẽ bị đẩy gần như vĩnh viễn ra khỏi thị trường vì không thể tiếp cận giá gốc ban đầu, buộc phải gánh chịu mức giá do giới lướt sóng gây ra, đại biểu Lê Thanh Hoàn nhấn mạnh.

Các đại biểu lắng nghe phiên thảo luận - Ảnh: quochoi.vn

Từ những phân tích trên, đại biểu Lê Thanh Hoàn đề nghị cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trong dự thảo luật, đồng thời nghiên cứu quy định lộ trình áp dụng chính sách bán nhà khi công trình đã hoàn thành. Đây mới là biện pháp bảo vệ thực chất bên yếu thế là người mua nhà, đồng thời hạn chế yếu tố đầu cơ phái sinh ra khỏi thị trường bất động sản. Đồng thời điều chỉnh tỷ lệ thanh toán để tăng trách nhiệm của chủ đầu tư đối với người mua.

Cũng quan tâm đến việc bảo vệ quyền lợi người mua nhà, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn (Đoàn Đại biểu Quốc hội TP. Hải Phòng) cho rằng, Luật Kinh doanh bất động sản là khâu kết nối giữa pháp luật đất đai, nhà ở với các giao dịch trên thị trường. Vì vậy, yêu cầu đặt ra không chỉ là tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp mà còn phải bảo vệ tiền của người mua, giải phóng nguồn lực đang vướng mắc tại các dự án và tạo công cụ điều tiết thị trường có căn cứ, minh bạch dữ liệu. Hiện dự thảo đã quy định giới hạn đặt cọc không quá 5% và chỉ cho phép thu khi đủ điều kiện kinh doanh; đồng thời quy định mức thu lần đầu không quá 30%, tổng số tiền thu trước khi bàn giao không quá 70% giá trị hợp đồng.

Xác định các khoản thu theo bản chất

Về bản chất, người mua vẫn đang ứng trước một khoản vốn đáng kể nhưng không có khả năng giám sát việc sử dụng số tiền này. Tuy nhiên, đại biểu Dương Khắc Mai (Đoàn ĐBQH tỉnh Lâm Đồng) lưu ý, các khoản tiền có thể được thu dưới tên gọi “giữ chỗ”, “đăng ký nguyện vọng” hoặc “phí ưu tiên”, kể cả thông qua sàn phân phối. Nếu chỉ căn cứ tên gọi để xác định khoản thu có phải tiền đặt cọc hay không, quy định có thể bị lách và rủi ro sẽ chuyển sang người mua. Đại biểu đề nghị xác định khoản thu theo bản chất: nếu khoản tiền nhằm bảo đảm giao kết hợp đồng hoặc ứng trước giá mua, thuê mua khi bất động sản chưa đủ điều kiện kinh doanh thì cần có quy định kiểm soát và xử lý tương ứng, không phụ thuộc tên gọi.

Các đại biểu thảo luận về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) - Ảnh: quochoi.vn

Để quy định có thể thực hiện trong thực tế, đại biểu Tô Ái Vang (Đoàn ĐBQH thành phố Cần Thơ) cho rằng, cần kiểm soát cả dòng tiền đặt cọc; đề nghị khoản tiền này phải được chuyển vào tài khoản phong tỏa tại ngân hàng bảo lãnh của dự án; chủ đầu tư chưa được rút tiền cho đến khi bất động sản đủ điều kiện kinh doanh và hai bên chính thức ký hợp đồng mua bán. Đối với khoản 5% giá trị hợp đồng còn lại khi người mua chưa được cấp giấy chứng nhận, việc giữ khoản tiền này tại tài khoản phong tỏa giúp bảo vệ người mua, nhưng nếu kéo dài có thể ảnh hưởng đến dòng tiền của doanh nghiệp. Với trường hợp chậm cấp giấy chứng nhận do nguyên nhân khách quan từ cơ quan nhà nước như chậm xác định giá đất hoặc chậm phê duyệt quy hoạch điều chỉnh, đại biểu đề xuất cho phép chủ đầu tư thay khoản tiền 5% bị phong tỏa bằng chứng thư bảo lãnh ngân hàng vô điều kiện có giá trị tương đương. Với cách làm này có thể giải tỏa dòng tiền cho doanh nghiệp mà vẫn bảo đảm quyền lợi của Nhà nước và người mua.

Liên quan đến bảo lãnh ngân hàng, đại biểu Trần Anh Tuấn (Đoàn ĐBQH TP. Hồ Chí Minh) nhấn mạnh cần phân biệt việc ngân hàng chấp thuận cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư với việc phát hành thư bảo lãnh cho từng khách hàng. Theo đại biểu, văn bản chấp thuận cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư chưa đồng nghĩa nghĩa vụ tài chính đối với từng người mua đã được ngân hàng bảo lãnh. Với khách hàng lựa chọn có bảo lãnh, đề nghị làm rõ nguyên tắc chủ đầu tư chỉ được nhận tiền thanh toán sau khi đã cung cấp và khách hàng nhận được thư bảo lãnh; đồng thời quy định rõ thời hạn, trình tự phát hành và thông tin về phí.

Đồng thời cũng có ý kiến đề nghị làm rõ trách nhiệm cung cấp thông tin, cam kết bảo lãnh khi người mua lựa chọn phương án này. Theo đó, trình tự thông báo bất động sản đủ điều kiện bán và trình tự phát hành bảo lãnh cần được quy định rõ để các bên biết thời điểm nào phải hoàn thành từng bước, tránh cách hiểu khác nhau khi thực hiện.