Kiến nghị cho thế chấp QSDĐ để huy động vốn từ các tổ chức tài chính nước ngoài

Quang cảnh hội thảo

Sửa Luật đất đai phải tạo cơ chế thu hút đầu tư nước ngoài

Theo quy định tại dự thảo luật, doanh nghiệp Việt Nam được quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất cho các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật. Dự thảo chưa quy định doanh nghiệp Việt Nam được phép thế chấp quyền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế nước ngoài để có thể vay vốn hoạt động.

Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó chủ nhiệm Đoàn luật sư TPHCM, đề nghị bổ sung quy định cho phép thế chấp quyền sử dụng đất cho tổ chức tài chính có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức tài chính nước ngoài. Theo ông Hậu, việc cho phép thế chấp quyền sử dụng đất để huy động vốn từ các tổ chức tài chính nước ngoài có ưu điểm là các doanh nghiệp Việt Nam được mở rộng khả năng thu hút vốn đầu tư, có thêm sự lựa chọn trong các phương thức huy động vốn.

Đại biểu người nước ngoài góp ý

Đặc biệt trong xu thế hội nhập quốc tế, nhu cầu đầu tư của các tổ chức nước ngoài đối với bất động sản Việt Nam không thấp. Nếu nắm bắt chính xác, doanh nghiệp Việt Nam có thể tiếp cận được nguồn vốn cao hơn so với thị trường trong nước, góp phần tạo điều kiện cho thị trường kinh tế và bất động sản phát triển.

Tuy nhiên, chính sách này nếu không giới hạn khu vực sẽ gây nguy hiểm đến quốc phòng, an ninh, cũng như gây ảnh hưởng đến các khu vực trọng điểm có ý nghĩa quan trọng trong công tác quản lý. Do đó, cần phải đảm bảo quyền sử dụng đất trong toàn bộ quy trình không được thuộc về tổ chức nước ngoài mà sẽ được xử lý bán lại hoặc chuyển nhượng bởi chính tổ chức tín dụng nhận thế chấp, sau đó mới lấy số tiền thu được đưa lại cho bên cho vay nước ngoài. Bên cho vay nước ngoài sẽ chỉ có ảnh hưởng đối với tổ chức tín dụng chứ không phải với tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất.

Cùng quan điểm, ông Darryl Dong - Phó giám đốc khu vực Việt Nam, Công ty Tài chính quốc tế (IFC) - nói "tiền sẽ đến Việt Nam khi thay đổi luật". Theo ông, Việt Nam đang cần rất nhiều vốn đầu tư nước ngoài, nếu Luật đất đai tạo được cơ chế khuyến khích đầu tư, nhà đầu tư nước ngoài sẽ tới.

Hiện nhiều nước xung quanh Việt Nam như Trung Quốc, Campuchia, Thái Lan, Malaysia… đã cho phép doanh nghiệp thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền trên đất cho các tổ chức tín dụng nước ngoài. Nếu có cơ chế cho phép thế chấp như thế sẽ giúp Việt Nam tiếp cận nhiều nguồn vốn khác nhau từ nước ngoài. Ông Darryl Dong cho rằng nếu lo ngại về vấn đề an ninh, quốc phòng, Việt Nam có thể quy định từng khu vực, loại đất được thế chấp. Mặt khác, có thể quy định cho thế chấp gián tiếp qua các đại lý trung gian.

Bảng giá đất 5 năm một lần sẽ không phù hợp giá thị trường

Tiến sỹ Nguyễn Vinh Huy, Phó Chủ tịch Hiệp hội doanh nghiệp TPHCM góp ý, các trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Về điều kiện, có hai điều kiện đối với đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất là điều kiện về đất và điều kiện đối với tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá.

Điều kiện đối với đất, tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã bổ sung thêm điều kiện “Phải có quy hoạch chi tiết 1/500 được cơ quan có thẩm quyền lựa chọn”. Điều kiện này không phù hợp bởi vì thông thường quy hoạch 1/500 phải gắn liền với một dự án đầu tư cụ thể, tuy nhiên đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất với cá nhân được giao đất không thuộc trường hợp tái định cư, người có công với cách mạng không phải lập quy hoạch chi tiết 1/500. Nên việc đưa quy định “Phải có quy hoạch chi tiết 1/500 được cơ quan có thẩm quyền lựa chọn” vào điều kiện đấu giá quyền sử đất là không phù hợp. Đề xuất bỏ quy định về điều kiện này.

Tiến sỹ Nguyễn Vinh Huy, Phó Chủ tịch Hiệp hội doanh nghiệp TPHCM nêu ý kiến

Đối với quy định về điều kiện “Đất đã được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc không phải bồi thường, hỗ trợ, tái định cư”, điều kiện này nhìn chung không thay đổi so với quy định về điều kiện đấu giá đất tại Điều 119 Luật Đất đai 2013, tuy nhiên cần phải chỉnh sửa lại điều kiện này như sau “Đất đã được Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng hoặc không phải bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng và phải không có tài sản gắn liền với đất của cá nhân, tổ chức trước khi thu hồi”. Việc phải điều chỉnh này là nhằm đảm bảo trong quá trình đấu giá quyền sử dụng đất, đất phải là “đất sạch”. “Đất sạch” ở đây là đất đã được bồi thường, giải phóng mặt bằng (nếu có) và không có bất kỳ tranh chấp về công trình hay tài sản thuộc sở hữu của chủ thể khác trên đất.

Bên cạnh đó, vẫn có những điểm khác nhau trong quy định về cách thức, thứ tự ưu tiên lựa chọn nhà thầu của các luật chuyên ngành. Để bảo đảm thống nhất giữa Luật Đất đai và Luật Đấu thầu, Luật Đầu tư cần bổ sung quy định để làm rõ nguyên tắc, điều kiện áp dụng từng hình thức lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, gồm: Đấu giá quyền sử dụng đất theo pháp luật về đất đai và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo pháp luật về đấu thầu. Việc áp dụng hai hình thức này chỉ được thực hiện sau khi chấp thuận chủ trương đầu tư. Đồng thời, các quy định hiện nay vẫn chưa làm rõ các trường hợp dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng không trúng thầu hoặc không trúng đấu giá quyền sử dụng đất sẽ được xử lý thế nào.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 154 Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) “Bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm được công bố công khai và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm” chưa mang tính khả thi. Việc xây dựng bảng giá đất hằng năm có ưu điểm là bảo đảm sự cập nhật kịp thời với biến động giá đất trên thị trường, tuy nhiên Luật Đất đai hiện hành quy định bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần.

Do đó, nếu có sự thay đổi về kỳ xây dựng bảng giá đất, cần đánh giá khả năng thực tế địa phương có đáp ứng được yêu cầu triển khai quy định này hay không vì việc thuê tư vấn, thu thập thông tin, quy trình, thủ tục thẩm định, trình phê duyệt cần thời gian thực hiện, có thể gây lúng túng trong việc áp dụng giá đất theo bảng giá của địa phương do không xây dựng kịp bảng giá đất. Đề nghị không nên quy định xây dựng bảng giá đất định kỳ hằng năm mà nên quy định điều chỉnh bảng giá đất khi có biến động từ 20% trở lên.

Tuy nhiên, với những quy định tại Dự thảo, cơ quan quản lý giá đất khó có thể thu thập đầy đủ dữ liệu và chuẩn xác về “giá đất phổ biến trên thị trường” cũng như xác định thế nào là “biến động giá đất”. Đề nghị cơ quan soạn thảo cân nhắc xem dữ liệu công chứng và dữ liệu khai thuế sử dụng đất là nguồn để xác định giá đất phổ biến trên thị trường và là căn cứ để đánh biến động giá đất trong thời gian đầu áp dụng Luật đất đai sau khi sửa đổi trước khi hoàn thiện hệ thống dữ liệu về đất đai.

Trao đổi lại, Thứ trưởng Bộ TNMT Lê Minh Ngân cho rằng việc xây dựng bảng giá đất 5 năm một lần sẽ không đáp ứng được nguyên tắc phù hợp giá thị trường. Nếu giữ nguyên sẽ không có lợi cho người dân, doanh nghiệp. Việc xây dựng giá đất định kỳ hằng năm chỉ khó khi xây dựng bảng giá đất lần đầu tiên, cho năm đầu tiên của thời kỳ. Các năm tiếp theo không cần làm lại, mà trên cơ sở bảng giá đất đó, chuyên gia, nhà chuyên môn định giá sẽ bổ sung khu vực còn thiếu, điều chỉnh giá tại khu vực có biến động và giữ nguyên đối với những khu vực không có sự thay đổi.

Lê Ngân