Kiến nghị điều chỉnh cách tính phương pháp thặng dư trong định giá đất

Cụ thể tại văn bản của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), nhiều nội dung quan trọng liên quan đến vấn đề trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư đã được nhắc tới như đề xuất sửa đổi điểm a và b Khoản 2 Điều 5d.

Cụ thể tại điểm a, tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất được xác định trên cơ sở ước tính giá chuyển nhượng, giá cho thuê, mức biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê trong thời gian thực hiện dự án dựa trên phương pháp so sánh và cân nhắc tham khảo các yếu tố khác hình thành doanh thu bao gồm thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy.

Còn tại điểm b, việc áp dụng phương pháp so sánh để xác định tổng doanh thu phát triển cần bảo đảm điều kiện so sánh với thửa đất, khu đất đã được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật hoặc đầu tư xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được phê duyệt.

Đối với điểm d Khoản 2 Điều 5d, VNREA kiến nghị sửa đổi, bổ sung thành: “UBND cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, quy mô tính chất từng dự án quy định cụ thể thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng, chi phí quảng cáo, bán hàng; lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh và chi phí vốn, bao gồm vốn tự có và vốn vay”.

Phương pháp thặng dư được cho là rất cần thiết trong việc tính giá đất.

Cũng tại Điều 5d này, VNREA kiến nghị sửa đổi điểm a và b khoản 3. Với điểm a đề xuất sửa thành “Chi phí đầu tư xây dựng bao gồm: Chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng nhà ở, công trình xây dựng khác; chi phí thiết bị; chi phí tư vấn đầu tư xây dựng; chi phí quản lý dự án, chi phí khác phát sinh trong quá trình thực hiện đầu tư. Chi phí đầu tư xây dựng có tính đến yếu tố trượt giá trong thời gian đầu tư xây dựng”.

Với điểm b, đề xuất sửa đổi thành “Chi phí kinh doanh bao gồm: Chi phí quảng cáo, bán hàng; lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh và chi phí vốn, bao gồm vốn sở hữu và vốn vay, chi phí quản lý của nhà đầu tư trong quá trình bán hàng và kinh doanh. Việc xác định chi phí quảng cáo, bán hàng được tính bằng tỷ lệ % trên doanh thu phù hợp với mặt bằng chung tại địa phương. Lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh và chi phí vốn, bao gồm vốn tự có và vốn vay được tính bằng tỷ lệ % trên tổng chi phí đầu tư xây dựng công trình trên đất và kết cấu hạ tầng kỹ thuật và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp”.

Ngoài ra VNREA cũng kiến nghị nhiều nội dung khác thuộc Nghị định 44 như phương pháp áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất; yếu tố ảnh hưởng đến giá đất; thông tin để áp dụng phương pháp thu nhập với đất nông nghiệp; trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất…

Liên quan đến Nghị định 44, mới đây Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng vừa bổ sung phương pháp thặng dư vào dự thảo sửa đổi mới nhất.

Theo đó, hiện tại có 5 phương pháp định giá đất gồm so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh giá đất. Trong dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định này hồi tháng 7, Bộ Tài Nguyên và môi trường đã bỏ hai phương pháp thặng dư và chiết trừ.

Tại dự thảo mới nhất vừa công bố để xin góp ý, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã bổ sung lại phương pháp thặng dư bên cạnh 3 phương pháp khác là so sánh, thu nhập và hệ số điều chỉnh giá đất.

Phương pháp thặng dư là lấy doanh thu (giả định) của dự án bất động sản trừ đi chi phí ước tính, từ đó cơ quan quản lý tính số thuế đất mà doanh nghiệp phải nộp.Tuy nhiên, thặng dư là phương pháp chủ lực được gần 90% các dự án bất động sản áp dụng để tính tiền sử dụng đất từ năm 2014 đến nay.

Việc dự thảo sửa đổi không áp dụng phương pháp thặng dư là bất hợp lý. Đề xuất bỏ phương pháp này cũng khiến nhiều chuyên gia lo ngại góp phần tác động tiêu cực thêm đến thị trường bất động sản như gây tắc nguồn cung dự án mới, khó cho doanh nghiệp cũng như khó giảm giá nhà.

An Vũ