Kiến nghị luật hóa cơ chế thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại

Ảnh minh họa: Thanh Xuân

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.Hồ Chí Minh (HoREA), khoản 1 và khoản 4 Điều 57 của Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã đề xuất hai phương án về sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, trình Quốc hội xem xét, quyết định.

Đối với nội dung này, Hiệp hội kiến nghị lựa chọn Phương án 1 trên cơ sở đề xuất “luật hóa” Nghị quyết số 171/2024/QH15 của Quốc hội quy định về việc thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất. Kiến nghị được dựa trên căn cứ chính trị, căn cứ pháp luật, và căn cứ thực tiễn.

CĂN CỨ CHÍNH TRỊ TỪ CÁC NGHỊ QUYẾT CỦA TRUNG ƯƠNG

HoREA nhận định: Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng đã chủ trương tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất, để thực hiện các dự án khu đô thị, nhà ở thương mại, nhưng chủ trương này lại không được luật hóa vào điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai 2024, mà chỉ cho phép nhà đầu tư "thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác hoặc đang có đất khác không phải là đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại".

Ngoài ra, trong Nghị quyết số 21-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng cũng "Chủ trương quy định rõ các trường hợp giao đất, cho thuê đất phải đấu giá, đấu thầu và không qua đấu giá, đấu thầu; trường hợp nhà đầu tư tự thoả thuận nhận quyền sử dụng đất. Mỗi phương thức phải có điều kiện, tiêu chí, trình tự, trách nhiệm và cơ chế giám sát rõ ràng, minh bạch, bảo đảm cải cách thủ tục hành chính, tạo thuận lợi cho các hoạt động đầu tư, kinh doanh và phòng, chống lãng phí, tiêu cực, lợi ích nhóm. Có cơ chế đồng bộ, cụ thể để xử lý các vi phạm liên quan đến giao đất, cho thuê đất, nhất là liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất...".

 Nghị quyết số 21-NQ/TW cũng đã nhận định Ban Chấp hành Trung ương Đảng thống nhất khẳng định nhiều quan điểm, mục tiêu cơ bản của Nghị quyết số 18-NQ/TW còn nguyên giá trị, cần tiếp tục kế thừa; đồng thời điều chỉnh, bổ sung một số quan điểm, mục tiêu, nhiệm vụ, giải pháp để định hướng sửa đổi đồng bộ Luật Đất đai và các luật có liên quan...

Do vậy, Hiệp hội đánh giá việc lựa chọn Phương án 1 của khoản 1 và khoản 4, Dự thảo Luật Đất đai (18/10/2026) là có căn cứ chính trị.

Mặt khác, về căn cứ pháp luật, các Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003, và Luật Đất đai 2013 đều cho phép nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất "phù hợp với quy hoạch", để thực hiện các dự án đầu tư, sản xuất, kinh doanh, trong đó có các dự án nhà ở thương mại.

HIỆU QUẢ CHÍNH SÁCH THÍ ĐIỂM

Ngoài ra, căn cứ thực tiễn, Hiệp hội nhận thấy sau gần 2 năm thực hiện Nghị quyết số 171/2024/QH15 đã đạt được những kết quả rất tích cực.

Theo báo cáo số 3686/BC-BNNMT của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, tính đến ngày 16/4/2026, cả nước có 2.750 hồ sơ đăng ký dự án thí điểm và được chấp thuận 742 khu đất thực hiện dự án thí điểm, đạt 30% tổng số hồ sơ đăng ký dự án thí điểm, với tổng diện tích 5.686 ha. Trong đó, có 265 dự án thực hiện theo hình thức nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất và 470 dự án thực hiện theo hình thức nhà đầu tư thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.

Từ kết quả trên, HoREA ước tính chỉ với 742 khu đất được thông qua thí điểm đã có diện tích 5.686 ha, nên với 2.750 hồ sơ đăng ký dự án thí điểm trong cả nước thì có thể sử dụng khoảng 20.000 ha đất, nếu ước tổng mức đầu tư bình quân mỗi ha là 300-500 tỷ đồng thì có thể tổng giá trị đầu tư là 6-10 triệu tỷ đồng.

Đáng chú ý, Hiệp hội cho biết chỉ có Luật Nhà ở 2014 và Luật Đất đai 2024 mới không cho phép nhà đầu tư nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với "đất ở và đất khác" hoặc "đất khác không phải là đất ở", hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với "đất khác không phải là đất ở", để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Từ đó dẫn đến hệ quả như Báo cáo số 3686/BC-BNNMT của Bộ Nông nghiệp và Môi trường là có hàng ngàn hồ sơ đăng ký dự án thí điểm bị ách tắc trong 10 năm qua; khiến nhà đầu tư không thể tạo lập được đủ quỹ đất triển khai dự án, nên Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 171/2024/QH15.

Trên cơ sở đó, HoREA kiến nghị Bộ Nông nghiệp và Môi trường xem xét trình Thủ tướng Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét về sự cần thiết luật hoá Nghị quyết số 171/2024/QH15 của Quốc hội quy định về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất vào Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi. Hiệp hội đề xuất lựa chọn Phương án 1 của khoản 1 và khoản 4 Điều 57 Dự thảo Luật Đất đai (18/10/2026).