Hàng nghìn dự án nhà ở có cơ hội được tháo gỡ: Người mua nhà sẽ hưởng lợi gì?

Gần 5.000 dự án đang được rà soát

Theo Thông báo số 521/TB-VPCP ngày 8.10.2026, đến ngày 27.9, Hệ thống 751 ghi nhận 4.846 dự án khó khăn, vướng mắc, sử dụng khoảng 208.882ha đất, tổng mức đầu tư 3.498.889 tỉ đồng. Đây là số liệu mới nhất được Chính phủ công bố trong quá trình rà soát, xử lý các dự án tồn đọng, kéo dài.

Hàng nghìn dự án đang được rà soát, tháo gỡ vướng mắc về đất đai, quy hoạch và thủ tục pháp lý, mở thêm dư địa cho nguồn cung nhà ở trong thời gian tới. Ảnh: Tuấn Đông

Trước đó, đến ngày 31.7, Hệ thống 751 ghi nhận 4.619 dự án, đất đai gặp khó khăn, vướng mắc. Như vậy, số dự án được cập nhật, bổ sung trong quá trình rà soát tiếp tục tăng.

Điểm đáng chú ý là đây không phải toàn bộ đều là dự án nhà ở hay bất động sản. Danh mục bao gồm nhiều loại dự án có sử dụng đất. Trong số đó có nhóm dự án nhà ở thương mại, khu đô thị, dự án bất động sản vướng thủ tục đất đai, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính hoặc các vấn đề pháp lý phát sinh qua nhiều thời kỳ.

Đến ngày 27.9, Chính phủ cho biết có 3.557 dự án đã được xử lý, không còn vướng mắc; 158 dự án tiếp tục được xử lý và 166 dự án bị xác định trùng lặp, đề nghị loại khỏi Hệ thống 751.

Quá trình tháo gỡ được thúc đẩy mạnh sau khi Quốc hội ban hành Nghị quyết 29/2026/QH16, có hiệu lực từ ngày 1.5.2026. Nghị quyết đặt cơ chế đặc thù để xử lý vi phạm đất đai phát sinh trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, đồng thời tháo gỡ khó khăn cho các dự án tồn đọng, kéo dài.

Chính phủ sau đó ban hành Nghị định 147/2026/NĐ-CP hướng dẫn thực hiện cơ chế này và Thủ tướng ban hành Quyết định 1020/QĐ-TTg về kế hoạch triển khai.

Người mua nhà có thể hưởng lợi thế nào?

Tác động dễ nhận thấy nhất nếu các dự án đủ điều kiện được khơi thông là nguồn cung nhà ở tăng lên.

Nhiều dự án đã hoàn thành một phần thủ tục, thậm chí đã đầu tư hạ tầng nhưng phải dừng lại vì vướng đất đai, xác định nghĩa vụ tài chính, quy hoạch hoặc quy định pháp luật thay đổi. Khi các nút thắt được xử lý, dự án có thể tiếp tục triển khai thay vì phải chờ thêm nhiều năm.

Nguồn cung tăng cũng tạo thêm lựa chọn về vị trí, diện tích và mức giá. Người mua không còn phải tập trung vào một số ít dự án đã hoàn thiện pháp lý trong cùng khu vực, từ đó có thêm cơ sở so sánh trước khi quyết định.

Tại Hà Nội, qua hai đợt thí điểm theo Nghị quyết 171/2024/QH15 và Nghị định 75/2025/NĐ-CP, đã có 298 dự án với tổng diện tích khoảng 1.530ha được đưa vào cơ chế xem xét tháo gỡ. Đây là một trong những nhóm chính sách đang mở rộng khả năng đưa các quỹ đất trước đây khó triển khai vào phát triển nhà ở thương mại.

Một lợi ích khác là rút ngắn thời gian chờ đợi của người mua tại những dự án đang dang dở. Với các dự án đã huy động vốn nhưng đình trệ, việc hoàn thiện pháp lý và tiếp tục đầu tư có thể giúp người mua tiến gần hơn tới thời điểm nhận nhà, cấp giấy chứng nhận và hoàn tất quyền tài sản.

Đây cũng là vấn đề đang được Quốc hội đặt ra trong quá trình sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản. Tại phiên thảo luận ngày 30.10, các đại biểu đề nghị hoàn thiện quy định về đặt cọc, bảo lãnh, thanh toán và chuyển nhượng dự án để kiểm soát rủi ro cho người mua.

Theo dự thảo được thảo luận, với nhà ở hình thành trong tương lai, cơ chế đặt cọc tối đa 5%, bảo lãnh ngân hàng và khoản tiền 5% người mua chưa phải thanh toán cho đến khi được cấp giấy chứng nhận đang được tiếp tục rà soát.

Đây là những quy định có ý nghĩa trực tiếp với người mua. Nếu dự án gặp vấn đề hoặc chủ đầu tư thay đổi, quyền và nghĩa vụ liên quan đến khoản tiền đã nộp, bảo lãnh, bảo hành và cấp giấy chứng nhận phải được xác định rõ, tránh tình trạng người dân đã thanh toán tiền nhưng quyền tài sản bị treo trong thời gian dài.

Gỡ dự án phải đi cùng bảo vệ người mua

Việc tháo gỡ dự án không có nghĩa mọi dự án đang vướng đều được tiếp tục triển khai. Nghị quyết 29/2026/QH16 đặt ra các điều kiện cụ thể; địa phương phải rà soát từng dự án, xác định nguyên nhân vướng mắc và căn cứ pháp lý để xử lý.

Việc tháo gỡ các dự án vướng pháp lý cần gắn với kiểm soát điều kiện mở bán, tiến độ thực hiện và quyền lợi của người mua nhà. Ảnh minh họa. Tuấn Đông

Một dự án có thể đồng thời vướng đất đai, quy hoạch, đầu tư, xây dựng và nghĩa vụ tài chính. Vì vậy, việc được đưa vào danh sách tháo gỡ chưa đồng nghĩa dự án đã đủ điều kiện mở bán hoặc người mua có thể giao dịch ngay.

Tại Hà Nội, ngày 28.10, HĐND thành phố thông qua nghị quyết xử lý vi phạm tại 12 dự án liên quan Tập đoàn Mường Thanh. Tổng số căn hộ thực tế tại các dự án là 24.943 căn, trong khi quy hoạch hoặc giấy phép chỉ có 6.759 căn. Thành phố sẽ rà soát từng dự án về pháp lý, quy hoạch, đất đai, xây dựng, phòng cháy, chữa cháy và hạ tầng để xác định phương án xử lý.

TS. Cấn Văn Lực cho rằng việc tháo gỡ các dự án vướng mắc có thể khơi thông lượng vốn lớn đang bị đình lại. Khoảng 3.600 dự án đã được tháo gỡ hoặc có phương án xử lý, qua đó tạo thêm nguồn lực cho thị trường và nền kinh tế.

Với người mua nhà, hiệu quả cuối cùng của chính sách sẽ phụ thuộc vào việc nguồn cung mới có phù hợp nhu cầu và khả năng chi trả hay không. Việc tháo gỡ pháp lý có thể giúp tăng nguồn cung, nhưng giá nhà còn phụ thuộc chi phí đất, tài chính, nghĩa vụ của chủ đầu tư và cơ cấu sản phẩm.

Người mua nhà cần chú ý gì khi dự án được “gỡ vướng”?

Kiểm tra tình trạng pháp lý thực tế: Dự án đã được tháo gỡ ở bước nào, đã đủ điều kiện huy động vốn hoặc mở bán hay chưa.

Kiểm tra chủ đầu tư: Năng lực tài chính, tiến độ thực tế và nghĩa vụ còn tồn đọng.

Không chỉ nhìn vào thông tin “được tháo gỡ”: Cần xem quyết định, nghị quyết hoặc văn bản của cơ quan có thẩm quyền đối với chính dự án.

Quan tâm quyền cấp giấy chứng nhận: Đây là lợi ích trực tiếp và quan trọng với người đã mua nhà tại các dự án từng vướng pháp lý.

Theo dõi quy định về đặt cọc, bảo lãnh và thanh toán: Đây là những nội dung đang được Quốc hội tiếp tục hoàn thiện trong Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi.