Kiến nghị thu 20% tiền sử dụng đất và hoàn trả phần chênh lệch đã nộp

Theo ông Lê Hoàng Châu, vướng mắc lớn nhất hiện nay phát sinh từ quy định tại khoản 1 điều 159 Luật Đất đai 2024 và khoản 1 điều 8 Nghị định 103/2024. Theo đó, khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, hộ gia đình, cá nhân phải nộp tiền sử dụng đất theo 100% giá trong bảng giá đất, không phân biệt trong hay ngoài hạn mức. Điều này xảy ra trong bối cảnh bảng giá đất ở nhiều địa phương đã tăng vọt do tích hợp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) vào bảng giá.

Tại TP.HCM, bảng giá đất mới tăng từ 3 đến hơn 38 lần so với trước, khiến số tiền người dân phải nộp khi lên thổ cư vượt xa khả năng tài chính. Đơn cử, một thửa đất 208m² tại Hóc Môn phải nộp 1,7 tỷ đồng, thửa 400m² ở quận 7 (cũ) lên tới 14 tỷ đồng, hay một trường hợp tại TP. Vinh cũng phải nộp 4,5 tỷ đồng. Trước áp lực chi phí quá cao, nhiều người dân buộc phải rút hồ sơ xin cấp sổ hồng.

Dù khoản 5 điều 45 Luật Đất đai và điểm c khoản 11 điều 18 Nghị định 101/2024/NĐ-CP cho phép ghi nợ tiền sử dụng đất không giới hạn thời gian (thay vì tối đa 5 năm như trước), nhưng điều này lại khiến người dân không được thực hiện các quyền chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho… Dù có sổ hồng, họ vẫn không thể dùng để giao dịch hay vay vốn, làm giảm giá trị thực tế của tài sản.

Không những vậy, việc người dân rút hồ sơ có thể làm giảm hiệu lực quản lý nhà nước về đất đai, tạo nguy cơ phát sinh các giao dịch ngầm, chuyển nhượng bằng giấy tay, gây khó khăn trong bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân.

Để giải quyết dứt điểm bất cập, ông Châu đề nghị Chính phủ ban hành một nghị quyết riêng nhằm áp dụng thống nhất trên toàn quốc mức thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng. Theo ông, việc này phù hợp với Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật, cho phép Chính phủ có thể ra nghị quyết để xử lý vấn đề cấp bách từ thực tiễn, thay vì chờ sửa Luật Đất đai 2024.

“Mức thu đề xuất là 20% giá đất bảng giá với diện tích trong hạn mức và 30% với phần vượt hạn mức, hợp lý hơn nhiều so với mức 30-50% mà Bộ Tài chính từng đề xuất”, ông Châu nhận định. Ông cũng cảnh báo việc giao cho từng địa phương tự quyết sẽ dễ gây chênh lệch lớn giữa các tỉnh, thiếu nhất quán, ảnh hưởng tới công bằng xã hội và hiệu quả thu ngân sách.

Bên cạnh đó, ông Châu nhấn mạnh cần có chính sách chuyển tiếp cho phép hoàn trả phần chênh lệch mà người dân đã nộp theo quy định 100% trước đây, nhằm bảo đảm công bằng, tạo sự đồng thuận khi thực hiện chính sách mới.

Về dài hạn, Chủ tịch HoREA kiến nghị cần sửa đổi điều 159 Luật Đất đai 2024, bổ sung quy định về giá đất ưu đãi đối với diện tích trong hạn mức khi chuyển mục đích sử dụng. Ông khẳng định đây là bước đi cần thiết để xử lý tận gốc bài toán chi phí, đồng thời tạo cơ chế rõ ràng, hợp lý, hài hòa lợi ích giữa người dân, doanh nghiệp và Nhà nước.

Nếu được chấp thuận, các đề xuất này sẽ góp phần tháo gỡ rào cản trong cấp sổ hồng, thúc đẩy minh bạch hóa thị trường bất động sản và tăng hiệu quả quản lý đất đai ở cả trung ương lẫn địa phương.

Ngọc Nga