Kinh doanh khu công nghiệp đến thời 'kén cá chọn canh'

Một khu công nghiệp tại miền Bắc. Ảnh: DNCC

Các khu công nghiệp kén chọn khách hàng

Trò chuyện với KTSG Online, giám đốc một doanh nghiệp đầu tư khu công nghiệp gần Hà Nội (đề nghị không nêu tên) cho biết, đơn vị này mới đầu tư hai khu công nghiệp. Hiện 90% diện tích của cả 2 khu công nghiệp đã được thuê để làm nhà máy. Với diện tích đất khu công nghiệp chưa cho thuê còn lại không nhiều, doanh nghiệp này hiện đang khá kén chọn khách thuê, ưu tiên cho những doanh nghiệp lớn và có hướng đến sản xuất xanh. Bên cạnh đó, mức giá thuê cũng được doanh nghiệp này đưa lên cao hơn trước vì nhận thấy nguồn cung đang thấp hơn cầu.

Hiện doanh nghiệp trên đang “lùng” tìm đất để phát triển thêm các khu công nghiệp mới tại nhiều tỉnh thành trên cả nước nhưng vẫn chưa tìm ra nơi phù hợp.

Tương tự, thông tin từ lãnh đạo một khu công nghiệp tại Hải Phòng cho hay, diện tích đất khu công nghiệp công ty này phát triển không kịp cho khách thuê. Hiện diện tích đất trống khu công nghiệp không còn nhiều mà lượng khách hỏi thuê đông nên vị này nói vui là nhân viên kinh doanh của khu này hiện làm việc không vất vả, chỉ ngồi chờ khách tìm đến. Những doanh nghiệp đầu tư nhà máy sản xuất “xanh”, bảo vệ môi trường sẽ được ưu tiên lựa chọn trong thời điểm này.

Được biết, doanh nghiệp trên đã liên tục mở thêm các khu công nghiệp mới mà vẫn không đáp ứng kịp nhu cầu của khách hàng. Bởi thời gian gần đây thu hút đầu tư nước ngoài vào nhà máy sản xuất đang có sự tăng trưởng mạnh mẽ.

Tình hình cho thuê bất động sản công nghiệp đắt hàng, các khu công nghiệp trở nên kén chọn hơn trước cũng là tình trạng chung của nhiều khu công nghiệp trên cả nước.

Giá cho thuê được dự báo tăng trong thời gian tới

Chính vì phát triển khu công nghiệp đắt hàng, không kịp cho khách thuê nên thời gian gần đây, các doanh nghiệp cả chuyên lẫn không chuyên phát triển khu công nghiệp đều trong giao đoạn ‘săn lùng’ quỹ đất tại các tỉnh, thành phố trên cả nước để phát triển khu công nghiệp.

Nói về việc tăng giá thuê đất tại các khu công nghiệp, tại buổi họp báo được CBRE tổ chức vào giữa tháng Tư, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội, cho biết thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đã duy trì hoạt động tích cực trong quí đầu của năm. Giá đất công nghiệp tại các thị trường cấp 1 ở miền Bắc tăng nhẹ 1,2% so với quí trước và 7,8% so với cùng kỳ năm 2023, đạt ngưỡng trung bình 133 đô la Mỹ/m2/kỳ hạn. Trong khi đó, giá đất công nghiệp tại các thị trường cấp 1 ở miền Nam giữ mức 189 đô la Mỹ/m2/kỳ hạn, ổn định so với quí trước nhưng đã tăng 2,4% so với cùng kỳ năm ngoái.

Do không có dự án mới đi vào hoạt động trong quí 1 và các khu công nghiệp hiện hữu tại miền Bắc (Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương) tiếp tục thu hút khách thuê mới, nên tỷ lệ lấp đầy tại các thị trường này trong quí vừa qua đạt 83%, tăng 1,3 điểm phần trăm so với quí trước. Tại thị trường miền Nam, do quỹ đất công nghiệp tương đối hạn chế, tỉ lệ lấp đầy ổn định ở mức 92%.

Đối với thị trường kho xưởng xây sẵn, nhiều dự án quy mô tiếp tục ra mắt tại khu vực phía Bắc trong quí đầu năm, tập trung ở thị trường Bắc Ninh. Tỷ lệ lấp đầy trung bình tại thị trường cấp 1 miền Bắc đạt 70% đối với nhà kho xây sẵn. Giá thuê kho xưởng xây sẵn tại miền Bắc trung bình đạt ngưỡng 4,7 và 4,9 đô la Mỹ/m2/tháng. Mức giá thuê kho duy trì ổn định theo năm, trong khi giá thuê xưởng tăng 3,9% theo năm trong khi tỉ lệ lấp đầy vẫn duy trì ở ngưỡng cao.

Theo CBRE, sau giai đoạn tăng trưởng mạnh mẽ, thị trường kho xưởng miền Nam không có nguồn cung mới trong quí 1 vừa qua, các dự án mới vẫn đang trong quá trình xây dựng và hoàn thiện. Việc không có nguồn cung mới đã có tác động đến hoạt động của các kho xưởng xây sẵn đang hoạt động – khiến tỷ lệ lấp đầy của kho xưởng xây sẵn tăng 2 điểm phần trăm so với quí trước, trong đó nhà kho có tỷ lệ lấp đầy đạt 57% và nhà xưởng là 87%.

Giá thuê kho xưởng xây sẵn tại thị trường miền Nam vẫn giữ mức ổn định so với quí trước lần lượt đạt 4,6 và 4,9 đô la Mỹ/m2/tháng, nhưng lại tăng 2,2% so với cùng kỳ năm ngoái đối với nhà kho và 3,9% đối với nhà xưởng.

CBRE dự báo, trong 3 năm tới, giá thuê đất công nghiệp dự kiến tăng từ 3-9%/năm ở miền Bắc và tăng 3-7%/năm ở miền Nam. Trong khi đó, giá thuê của nhà kho, nhà xưởng xây sẵn được dự báo sẽ tăng nhẹ từ 1- 4%/năm trong ba năm tới.

Bất động sản khu công nghiệp ăn nên làm ra

Nhìn thấy cơ hội lớn khi đầu tư vào bất động sản khu công nghiệp nên vài năm nay nhiều doanh nghiệp vốn dĩ không chuyên về bất động sản khu công nghiệp đã chuyển hướng đầu tư kinh doanh thêm ở lĩnh vực này.

Thông tin từ đơn vị đầu tư khu công nghiệp gần Hà Nội đã nêu ở đầu bài viết này cho hay, mặc dù là mảng kinh doanh mới, song mấy năm nay kinh doanh khu công nghiệp là mảng làm ăn tốt nhất trong các mảng hoạt động của đơn vị này.

Tập đoàn Gelex cũng là một trong những doanh nghiệp có mảng bất động sản công nghiệp kinh doanh thành công. Theo thông tin mà tập đoàn này công bố tại đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2024 vừa được tổ chức vào cuối tháng 3 vừa qua thì tuy chỉ đóng góp 15% vào tổng doanh thu nhưng mảng khu công nghiệp và bất động sản đang chiếm tới 39% lợi nhuận của Gelex trong năm 2023. Do đó, mở rộng và phát triển mạnh mảng này hiện đang là ưu tiên hàng đầu trong chiến lược đầu tư của Gelex trong thời gian tới.

Năm 2023, doanh thu thuần hợp nhất của Gelex đạt 29.998 tỉ đồng, chỉ hoàn thành hơn 80% kế hoạch năm. Tuy nhiên, lợi nhuận trước thuế hợp nhất của công ty đạt 1.397 tỉ đồng, giảm 33% so với năm 2022 nhưng vượt gần 10% so với kế hoạch được đại hội đồng cổ đông phê duyệt.

Được biết, công ty thành viên của Gelex là Tổng Công ty Viglacera (trực thuộc công ty con trực tiếp của Tập đoàn Gelex là CTCP Hạ tầng Gelex – sở hữu 50,21% cổ phần Viglacera) đang có 12 khu công nghiệp hoạt động ở miền Bắc.

Theo báo cáo thường niên 2023 của Gelex, quỹ đất kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp đến hết năm 2023 còn lại khoảng 848 héc ta, trong đó diện tích kinh doanh hạ tầng đã đầu tư, sẵn sàng cho thuê là khoảng 90 héc ta.

Trong năm 2024, Gelex tiếp tục theo đuổi chiến lược phát triển hệ sinh thái đối tác – mở rộng hợp tác quốc tế với các tập đoàn đa quốc gia như Frasers Property để phát triển các trung tâm công nghiệp theo mô hình cao cấp. Thời gian tới, liên doanh giữa Gelex và Frasers Property sẽ triển khai phát triển không gian công nghiệp chất lượng cao, đáp ứng tiêu chuẩn công trình xanh quốc tế với tổng mức đầu tư trong giai đoạn đầu dự kiến khoảng 6.000 tỉ đồng thông qua các loại hình sản phẩm như nhà xưởng xây sẵn, nhà kho xây sẵn, nhà xưởng và nhà kho xây theo yêu cầu.

Ngoài Gelex, Tổng Công ty IDICO cũng là một doanh nghiệp chuyên phát triển khu công nghiệp bên cạnh các ngành nghề như đầu tư khu đô thị, khu kinh tế, khu dân cư tập trung, giao thông, thủy lợi, thủy điện, sản xuất công nghiệp và phát triển nhà ở.

Hiện IDICO đang có 10 khu công nghiệp hoàn thành, đi vào hoạt động. Theo báo cáo tài chính, kết quả kinh doanh năm 2023 của doanh nghiệp này đạt doanh thu 7.237 tỉ đồng (giảm 3% so với 2022) và lợi nhuận trước thuế đạt 2.056 tỉ đồng (giảm 21% so với 2022). Mảng khu công nghiệp năm 2023 của doanh nghiệp này đạt gần 170 héc ta đất công nghiệp được ký mới, vượt kế hoạch năm là 127 héc ta và tăng 30% so với cùng kỳ năm 2022.

Vân Ly