KINH NGHIỆM QUỐC TẾ VÀ KHUYẾN NGHỊ VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT

Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được trình Quốc hội khóa XV xem xét thông qua tại kỳ họp thứ 6 (10/2023)

Thực hiện Luật Đất đai năm 2013, theo thẩm quyền Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật, hướng dẫn thực hiện việc xây dựng bảng giá đất và định giá đất cụ thể với mục đích làm cho thị trường đất đai lành mạnh hơn, minh bạch hơn đặc biệt trong quá trình đền bù khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích công cộng đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho người có quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, trên thực tế công tác định giá đất còn một số bất cập, hạn chế như: Việc xây dựng bảng giá đất vẫn theo vị trí đất, chưa chi tiết đến thửa đất và chưa áp dụng được công nghệ thông tin hỗ trợ định giá đất hàng loạt; việc định giá đất cụ thể gặp khó khăn do thông tin giá đất thị trường làm dữ liệu đầu vào khi áp dụng các phương pháp định giá đất không phản ánh đúng giá thực tế chuyển nhượng; một số loại đất, khu vực không có hoặc thiếu thông tin giá đất thị trường;…

Dự thảo Luật đất đai sửa đổi mới nhất (12/09/2023) và dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định 44/2014 đã nêu 04 phương pháp định giá đất, bao gồm: Phương pháp so sánh; Phương pháp thặng dư; Phương pháp thu nhập; Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Kinh nghiệm quốc tế về định giá đất

Để khắc phục những bất cập hiện nay và tiếp tục hoàn thiện quy định này tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), chia sẻ kinh nghiệm quốc tế, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế cho biết:

TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế

Giá đất cơ bản là do thị trường điều tiết: Nhà nước định giá và công bố giá đất chủ yếu phục vụ cho một số mục đích chính: tính thuế, phí và lệ phí; bồi thường khi Nhà nước thu hồi/trưng dụng đất; xây dựng các chỉ số giá đất/BĐS (Land and Property Price Index); làm mức giá tham khảo; đào tạo, nâng cao trình độ thẩm định giá….;

Một số quốc gia có thể không quy định phương pháp định giá đất trong Luật đất đai hoặc nhóm Luật đất đai/Bất động sản nhưng ban hành các tài liệu hướng dẫn/sổ tay;

Nguyên tắc, cách tiếp cận tính giá đất/Bất động sản tuân theo tiêu chuẩn định giá quốc tế (IVS); 4 nhóm đất/BĐS chính được định giá là nông nghiệp; nhà ở; thương mại và công nghiệp. Tuy nhiên, việc áp dụng phương pháp nào sẽ linh hoạt tùy theo mỗi loại đất/Bất động sản tùy theo quy định của các quốc gia/địa phương hoặc đánh giá/lựa chọn của định giá viên;

Một số phương pháp định lượng được các tổ chức quốc tế khuyến cáo sử dụng: Hedonic regression methods (mô hình hồi quy Hedonic), repeat sales methods (phương pháp bán hàng lặp lại); phương pháp tỷ lệ thẩm định giá bán (SPAR - sale price appraisal rate); phương pháp phân tầng (stratification methods)...;

Tổ chức định giá đất Nhà nước – thường là cấp Trung ương là cơ quan thực hiện định giá đất và công bố Bảng giá đất chuẩn/Thông tin giá đất chuẩn toàn quốc hàng năm; cũng là 1 kênh định giá được dùng, đối chiếu, tham khảo;

Các doanh nghiệp, tổ chức định giá đất chuyên nghiệp, độc lập rất phát triển, đáp ứng nhu cầu về dịch vụ công, dịch vụ tư vấn, thẩm định, phối hợp chặt chẽ với cơ quan định giá đất Nhà nước;...;

Ngoài ra, giá trị đất được quyết định bởi/gắn với mục đích sử dụng đất; Hầu hết các quốc gia áp dụng 2 mô hình định giá đất là định giá hàng loạt và định giá đất đơn lẻ; Hệ thống cơ quan định giá đất được tổ chức theo ngành dọc chặt chẽ, hiệu quả từ Trung ương đến địa phương; Giá đất/Bất động sản được cập nhật, tổng hợp thường xuyên, liên tục, từ nhiều nguồn.

Khuyến nghị hoàn thiện quy định về định giá đất

Từ nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế, TS. Cấn Văn Lực đưa ra 05 kiến nghị cụ thể nhằm hoàn thiện quy định về định giá đất tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi):

Một là, về luật hóa các phương pháp định giá đất: theo kinh nghiệm quốc tế, đa số các quốc gia có đề cập đến cách tiếp cận định giá đất (về bản chất chính là các điểm chính về phương pháp định giá đất) trong Luật. Tại Việt Nam, việc luật hóa là cần thiết nhằm hạn chế cách làm tùy tiện, cách hiểu và áp dụng khác nhau, và cũng là tăng tính hiệu lực của các quy định này.

Hai là, cần chuẩn hóa, thống nhất 5 nội dung chính liên quan đến định giá đất nên quy định trong Luật đất đai sửa đổi: Mục đích định giá đất; Nguyên tắc định giá đất (bổ sung thêm một số nguyên tắc); Quy trình định giá đất; Phương pháp định giá đất (khái niệm, nội hàm và kết hợp các phương pháp định giá đất); Nguồn thông tin, dữ liệu đầu vào để xác định giá đất:

Về nguyên tắc định giá đất: nên bổ sung 3 nguyên tắc quan trọng sau: (1)Tính đúng, tính đủ và hợp lý nhất có thể trên cơ sở các cách tiếp cận khoa học là tiếp cận từ thị trường, tiếp cận từ chi phí, tiếp cận từ thu nhập và tiếp cận hỗn hợp; (2)Hài hòa lợi ích giữa các bên liên quan; (3)Áp dụng phương pháp phù hợp theo các điều kiện áp dụng thực tiễn (mức độ sẵn có của thông tin, dữ liệu có thể thu thập được, tính toán được, giả định được; đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế, kỹ thuật của thửa đất/khu đất; chấp nhận sai lệch (không quá 15%) giữa các phương pháp định giá đất.

Về nguồn thông tin, dữ liệu đầu vào để định giá đất: Nên liệt kê và sắp xếp theo thứ tự ưu tiên các nguồn thông tin chính thức: Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai (nếu có); Tổ chức đấu giá, đấu thầu; Sàn giao dịch quyền sử dụng đất, sàn giao dịch bất động sản; Cơ quan thuế; Cơ quan công chứng; Các Tổ chức tín dụng; Điều tra, khảo sát có ký xác nhận hoặc không ký xác nhận (từ các Trung tâm dữ liệu và thông tin đất đai, Hiệp hội/Viện nghiên cứu bất động sản, các công ty tư vấn, định giá đất độc lập, các doanh nghiệp bất động sản, tổ chức cá nhân tham gia chuyển nhượng…).

Ba là, xác định lộ trình, mô hình định giá đất phù hợp với thông lệ quốc tế: Đảm bảo đủ nguồn lực, lộ trình triển khai mô hình định giá đất hàng loạt từ đó hình thành Bảng giá đất chuẩn toàn quốc hàng năm; sử dụng các phương pháp định giá đất phù hợp với mức độ sẵn có của thông tin, dữ liệu; nghiên cứu xây dựng chỉ số giá BĐS (Property Price Index) quốc gia và các địa phương theo phương pháp của OECD, BIS.

Bốn là, kiện toàn, phát triển bộ máy/hệ thống cơ quan định giá đất từ TW đến địa phương: Hoàn thiện hệ thống các cơ quan/tổ chức liên quan định giá đất quốc gia; Chuẩn hóa các tiêu chuẩn, tăng cường đào tạo, cấp chứng chỉ hành nghề thẩm định giá bất động sản; Phát triển các Doanh nghiệp/tổ chức định giá đất độc lập, uy tín trong nước; tăng cường phối hợp, trao đổi kinh nghiệm, đào tạo giữa Hội thẩm định giá Việt Nam với các hiệp hội quốc tế.

Năm là, phát triển cơ sở dữ liệu, thông tin về giá đất: Quy định rõ hơn về vai trò của Trung tâm thông tin, dữ liệu đất đai - Tổng Cục quản lý đất đai trong việc xây dựng, quản lý và khai thác cơ sở dữ liệu đất đai; Tổ chức điều tra, khảo sát thu thập thông tin, dữ liệu giá đất; Phát triển chính phủ điện tử, hiện đại thủ tục hành chính về đất đai; Bổ sung chế tài mạnh hơn đối với các trường hợp cố tình gian lận, thực hiện cơ chế “hai giá”, khai báo không đầy đủ, chính xác thông tin giao dịch/biến động đất đai, bất động sản...

Sáu là, chú trọng tăng cường hiệu lực, hiệu quả thực thi của cơ chế, phương pháp định giá đất: truyền thông mạnh mẽ hơn nữa, nâng cao nhận thức về ý nghĩa, mục tiêu, mô hình, phương pháp định giá đất; Chú trọng kết hợp 3 yếu tố quan trọng là “áp dụng phù hợp, chuẩn phương pháp định giá đất - chế tài nghiêm minh - vai trò, trách nhiệm của các cấp, người đứng đầu”.

Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) được Chính phủ trình Quốc hội kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XV. Tiếp đó, tại kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV, Quốc hội thảo luận, cho ý kiến về dự án Luật Đất đai (sửa đổi) được chỉnh lý trên cơ sở ý kiến đại biểu Quốc hội tại kỳ họp thứ 4 và ý kiến Nhân dân. Trên cơ sở ý kiến thẩm tra của Ủy ban Kinh tế, Hội đồng Dân tộc và các Ủy ban khác của Quốc hội, ý kiến các vị đại biểu Quốc hội, Thường trực Ủy ban Kinh tế đã chủ trì, phối hợp với Cơ quan chủ trì soạn thảo (Bộ Tài nguyên và Môi trường), Thường trực Ủy ban Pháp luật, Bộ Tư pháp và các cơ quan, tổ chức có liên quan nghiên cứu tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo Luật.

Dự thảo Luật sau khi tiếp thu, chỉnh lý dự kiến gồm 15 chương và 264 điều (bỏ 06 điều , bổ sung 07 điều so với dự thảo Luật đã trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 5). Tại dự thảo Luật lần này cũng đã có nhiều sửa đổi về nội dung định giá đất. Tới đây, theo dự kiến dự án Luật sẽ được Quốc hội khóa XV xem xét thông qua tại Kỳ họp thứ 6 (10/2023)./.

Lê Anh