Lãi suất thế chấp tiến sát mốc 7%: Cú sốc mới đối với người mua nhà tại Mỹ

Theo thông báo của Freddie Mac ngày 17/9, lãi suất trung bình cho khoản vay cố định kỳ hạn 30 năm đã tăng từ mức 6,76% của tuần trước đó lên 6,95%. Đây là mức lãi suất cao nhất kể từ tháng 1 năm 2025.

Đối với những người đang có ý định mua nhà và từng hy vọng tình hình sẽ khả quan hơn trong năm 2026, việc lãi suất tiến sát mốc 7% là một diễn biến đáng thất vọng mới nhất. Đồng thời, sau khi Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) tăng lãi suất thêm 0,25 điểm phần trăm vào 16/9, đây cũng là dấu hiệu cho thấy chi phí vay vốn có thể sẽ chưa sớm hạ nhiệt.

Một khu chung cư mới được xây dựng ở bang Maryland (Mỹ). Ảnh: Ngọc Quang – PV TTXVN tại Mỹ

Chi phí sở hữu nhà ở Mỹ ngày càng tăng đang trở thành vấn đề trọng tâm trong cuộc bầu cử giữa nhiệm kỳ vào tháng 11 tới. Và bất chấp những nỗ lực của chính quyền Tổng thống Trump nhằm vực dậy thị trường thông qua việc mua trái phiếu và cắt giảm các quy định, khả năng thị trường nhà ở sớm phục hồi dường như ngày càng thấp.

Theo ước tính của Intercontinental Exchange Inc., để chi trả cho một ngôi nhà có giá trung bình 440.000 USD, người vay cần dành 31% thu nhập trung bình của hộ gia đình cho khoản thanh toán thế chấp; đây là tỷ lệ cao nhất kể từ tháng 7 năm 2025. Đồng thời, niềm tin của các doanh nghiệp xây dựng nhà ở cũng sụt giảm trong tháng 9 xuống mức thấp nhất trong vòng một năm qua.

Bên cạnh đó, chi phí vay vốn vẫn là một trở ngại lớn. Ủy ban Thị trường Mở Liên bang (FOMC) đã nhất trí bỏ phiếu tăng lãi suất tham chiếu (lãi suất quỹ liên bang) lên phạm vi 3,75% - 4% và dự kiến sẽ có thêm một đợt tăng nữa vào cuối năm nay. Đợt tăng lãi suất này – lần đầu tiên kể từ tháng 7 năm 2023 – đã được giới đầu tư dự báo rộng rãi trong bối cảnh các nhà hoạch định chính sách chịu áp lực ngày càng lớn về việc kiềm chế lạm phát.

Những tác động này đã bắt đầu lan sang lĩnh vực nhà ở. Lợi suất trái phiếu kho bạc kỳ hạn 10 năm – yếu tố định hướng cho lãi suất vay mua nhà – đã giảm sau quyết định về lãi suất của Cục Dự trữ Liên bang (Fed) và hiện giao dịch ở mức ngay dưới 5%.

Ngày 17/9, Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia (NAR) báo cáo cho biết số lượng hợp đồng mua nhà chờ hoàn tất (pending home sales) đã tăng 0,3% trong tháng Tám so với tháng Bảy, nhưng lại giảm gần 5% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trong bối cảnh chi phí vay vốn cao gây áp lực lên khả năng chi trả, các cơ quan quản lý nhà ở đang tìm kiếm những giải pháp khác để giúp người dân tiếp cận các khoản vay mua nhà dễ dàng hơn. Hiện Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA) đã chỉ đạo Freddie Mac và Fannie Mae cho phép các bên cho vay sử dụng VantageScore 4.0 – một thay đổi có thể giúp một số người mua nhà tiềm năng đủ điều kiện vay vốn.

Biển thông báo một ngôi nhà đang được sửa chữa, cải tạo tại Washington D.C. Ảnh: Ngọc Quang – PV TTXVN tại Mỹ

Việc áp dụng rộng rãi mô hình này bởi các đơn vị thẩm định tín dụng sẽ cần thời gian, nhưng ông Marat Tsirelson, Chủ tịch của Lending Group tại Southampton, Pennsylvania, cho biết nó đã mang lại lợi ích cho một khách hàng.

Ngoài ra, Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA) có kế hoạch bắt đầu chấp nhận các khoản vay mua nhà được thẩm định dựa trên mô hình chấm điểm tín dụng VantageScore 4.0 kể từ ngày 1/1.

Trong khi đó, ngay cả những nhà phân tích lạc quan nhất cũng buộc phải hạ thấp kỳ vọng của mình. Cuối năm 2025, ông Lawrence Yun, chuyên gia kinh tế trưởng của NAR, từng đưa ra một trong những dự báo lạc quan nhất về thị trường nhà ở Mỹ: doanh số bán nhà hiện có sẽ tăng 14% vào năm 2026, nhờ vào việc lãi suất vay mua nhà giảm dần về mức trung bình 6%. Tuy nhiên, đến mùa Xuân, cuộc xung đột liên quan đến Iran đã làm đảo lộn các dự báo của ông.

Theo một báo cáo cập nhật vào tháng 6, ông hiện dự báo doanh số bán nhà có sẵn sẽ chỉ tăng 4% trong năm nay; ông Yun cho biết ngay cả mức tăng này cũng "có thể gặp khó khăn nếu lãi suất thế chấp tiếp tục tăng". Ước tính đã điều chỉnh của ông dựa trên giả định lãi suất thế chấp sẽ ở mức trung bình 6,5% vào năm 2026.