Lãi suất vay mua nhà lên 15% trong quý III, tín dụng bất động sản bắt đầu phân hóa

Tín dụng dịch chuyển từ chủ đầu tư bất động sản sang xây dựng và bán lẻ

Theo báo cáo của SSI Research, tính đến cuối quý III/2026, tín dụng tại các ngân hàng trong danh mục theo dõi tăng 12,8% so với đầu năm và tăng 3,4% so với quý trước. Trong đó, nhóm ngân hàng thương mại cổ phần tăng 4,1% so với quý trước, còn nhóm ngân hàng thương mại nhà nước tăng 2,6%.

Các ngân hàng có hạn mức tín dụng cao tiếp tục ghi nhận tốc độ tăng trưởng vượt mặt bằng chung, gồm HDB (tăng 7,1%), MBB (tăng 4,7%) và VPB (tăng 4,1%) so với quý trước.

Đáng chú ý, sau giai đoạn tăng trưởng tín dụng chậm trong 6 tháng đầu năm, Sacombank (STB) đã tăng tốc mạnh trong quý III/2026, với dư nợ tín dụng tăng 10% so với quý trước. Động lực chủ yếu đến từ hoạt động giải ngân cho khách hàng doanh nghiệp lớn và các khách hàng trong hệ sinh thái.

Lãi suất thả nổi đối với các khoản vay mua nhà hiện ở mức 12-15%. Ảnh: SCP

Theo báo cáo của SSI Research, thay đổi đáng chú ý nhất trong cơ cấu tín dụng ngân hàng quý III/2026 là sự dịch chuyển dòng vốn từ nhóm chủ đầu tư bất động sản sang lĩnh vực xây dựng.

Trong quý II/2026, các ngân hàng đã quay trở lại đẩy mạnh cho vay chủ đầu tư bất động sản, với nhóm này chiếm khoảng 44% tổng tín dụng mới. Tuy nhiên, sang quý III/2026, dư nợ cho vay chủ đầu tư gần như đi ngang, giảm 0,2% so với quý trước.

Diễn biến này chủ yếu đến từ việc một số ngân hàng thu hẹp tỷ trọng cho vay như TCB (giảm 5,4%), VPB (giảm 1,6%), MSB (giảm 5,7%) và VIB (giảm 6,4%).

Ở chiều ngược lại, tín dụng mới có xu hướng chảy mạnh hơn vào lĩnh vực xây dựng. Dư nợ cho vay ngành này tăng 17% so với quý trước và tăng 40,4% so với đầu năm, chiếm khoảng 24% tổng tín dụng mới.

Theo SSI Research, đây là sự tiếp nối xu hướng dịch chuyển tín dụng dọc theo chuỗi giá trị bất động sản, từ hoạt động cho vay chủ đầu tư sang giai đoạn triển khai dự án và phát triển hạ tầng. Xu hướng này được hỗ trợ bởi tiến độ giải ngân đầu tư công tăng tốc kể từ tháng 6/2026.

Mức độ dịch chuyển tín dụng có sự khác biệt giữa các ngân hàng, tùy thuộc vào vị trí của từng đơn vị trong chu kỳ dự án.

Trong đó, Techcombank (TCB) là ngân hàng thể hiện rõ nhất xu hướng này khi tăng dư nợ cho vay xây dựng tới 50% so với quý trước và tăng 140% so với đầu năm. Ngược lại, ngân hàng đồng thời cắt giảm cho vay chủ đầu tư bất động sản, cho vay mua nhà và dịch vụ tài chính.

Trong khi đó, MBB và HDB duy trì cơ cấu tín dụng tương đối cân bằng khi tiếp tục mở rộng cho vay ở cả hai lĩnh vực. Cụ thể, dư nợ cho vay chủ đầu tư bất động sản của MBB và HDB lần lượt tăng 7,3% và 9,5% so với quý trước; cho vay xây dựng tăng tương ứng 9,1% và 17,8%.

Trái ngược với xu hướng chung, TPB tiếp tục gia tăng cho vay chủ đầu tư bất động sản, với mức tăng 6,7% so với quý trước và 64,9% so với đầu năm.

Đối với tín dụng bán lẻ, tăng trưởng chủ yếu đến từ ba ngân hàng ACB, VPB và HDB, với mức tăng dư nợ lần lượt là 18,5%, 15% và 13,9%.

Lãi suất vay mua nhà lên 15%

Đáng chú ý, cho vay mua nhà tiếp tục ghi nhận tốc độ tăng trưởng chậm, chỉ tăng 1,3% so với quý trước và tăng 7,2% so với đầu năm.

Theo SSI Research, lãi suất thả nổi đối với các khoản vay mua nhà hiện ở mức 12-15%, cùng với nguồn cung nhà ở vừa túi tiền còn hạn chế, tiếp tục kìm hãm nhu cầu vay vốn của người mua nhà để ở.

Bên cạnh đó, cho vay dịch vụ tài chính, chủ yếu là các công ty chứng khoán, cũng mất đà tăng trưởng. Tín dụng ròng vào lĩnh vực này giảm còn khoảng 12.400 tỷ đồng trong quý III/2026, tăng 5,7% so với quý trước, thấp hơn đáng kể so với mức hơn 40.000 tỷ đồng ghi nhận trong quý II.

Trong đó, TCB giảm 35,9% dư nợ cho vay dịch vụ tài chính so với quý trước. Ngược lại, một số ngân hàng vẫn tiếp tục mở rộng cho vay lĩnh vực này như VPB (tăng 15%), TPB (tăng 13,8%) và HDB (tăng 9,4%).

Ở nhóm ngân hàng thương mại nhà nước (NHTMNN), thay vì tập trung chạy đua quy mô tín dụng, các ngân hàng ưu tiên nâng cao chất lượng tín dụng, điều chỉnh cơ cấu kỳ hạn và lựa chọn ngành cho vay nhằm tối ưu hóa lợi suất tài sản đi kèm với kiểm soát rủi ro.

Hiệu quả của chiến lược này được thể hiện qua các chỉ số trong quý III/2026. Đây là nhóm ngân hàng duy nhất ghi nhận NIM mở rộng, tăng 3 điểm cơ bản so với quý trước, lên mức 2,7%. Trong đó, CTG tăng 13 điểm cơ bản và VCB tăng 11 điểm cơ bản.

Không chỉ cải thiện biên lãi ròng, nhóm NHTMNN còn duy trì chất lượng tài sản tốt nhất trong danh mục theo dõi của SSI Research, với tỷ lệ nợ xấu ở mức 1,32% và tỷ lệ bao phủ nợ xấu đạt 152%.